拆掉14萬塊舊磚之後，這裡20年貢獻100億！
判斷一個地方牛逼與否有一個簡單的標準：是不是全城最漂亮的男女都去。
1996年，盧灣區的這塊舊城區改造沒有采用當時乃至以後十數年的推平方式。此舉引來金融機構的不解，沒法做抵押支持。其他的疑惑更多，多到讓董事長都去問CFO，如果做失敗了會不會破產。
2001年，這個另類項目亮相，隨即引爆。一個數字：它的老磚保留了14萬塊。
2021年，盧灣區併入黃浦已經10年，房地產開發也進入第四代。很多同期的項目已經衰老，脂粉難掩憔悴。新天地，依然是漂亮男女最集中的地方。
你不知道的是，他們用一場驚心動魄的起死回生，總結出涅槃的“內功心法”。
本期《長盛時間·城市心跳》，本站傳媒副總編輯姚長盛對話瑞安管理（上海）有限公司執行董事張斌，揭開了這本“秘籍”。
“10年前我們差點死掉”
“10年前我們差點死掉！”張斌感嘆項目的九死一生。
“2001年開始建設的時候恰逢經濟全球困難。2008年資金非常緊張。後期在不同階段也會碰到運營壓力。我們打造了上海商業圈子的‘黃埔軍校’，人才全部自己培養。”
“過去在地產行業，大部分城市更新項目都選擇大拆大建，快速週轉，然後賺快錢，規模再做大。所以今天的城市，產生了很多空洞的建築。我們選擇的是深度挖掘城市的需求、文化的內容，從人的角度創造價值。”
“我們一直源源不斷引入很多品牌，都是進上海的第一間，或者國內的第一間。很多商業模式是最新的。很多的時候就需要用這樣的理念去做項目。”
“靈魂、脈搏”，姚長盛用這兩個詞語概括，城市更新需要如何把握城市的未來。
“一個項目20年還能保持年輕，這20年太艱難了。很多人賺快錢，因爲看不到三年以後。”
長遠的路，也是最艱難的一條路。
人永遠是最重要的
張斌覆盤整個項目，感觸最深的就是——形式永遠不是最重要的。
“我們學到很多中國哲學裡的智慧，比如形、體和神。形是改造出來城市更新的空間，體是裡面的人和生活方式，再後面是文化，把創新的東西作爲一個靈魂。”
“所有的落腳點都是人，不管你的歷史有多宏大，樂章的最後都回到人性、讓人溫暖的那一部分，每一個人都是我們城市的主人。”
“我們有一套方法論，在做定位、設計和運營的時候，團隊最後的KPI都是有多少人來我這裡。”
“細分”——這是姚長盛對這個理念的完美總結。
“以前做內容有一句話，只要求流量。比如你的流量是一個億，那你就是一個億的水平，一百萬就是一百萬的水平，十萬以下，我們就認爲這東西沒價值了。”
” 現在我們說要求精準流量，你想吸引的人在你那，有一萬人就很值錢了。”
當一切迴歸到人，萬物都能殊途同歸。
短命的建築是對土地最大的浪費
談城市更新和歷史文物保護，張斌提到兩種極端的表現，“如果把它們像博物館一樣保護起來，就沒有生命力，不能自己造血。”
“另一種就是投機取巧，誕生很多網紅建築，只有一個譁衆取寵的外形，沒有找到項目跟城市的關係，所以沒有影響力和煙火氣。”
“項目有了經濟價值以後，就會源源不斷產生資源，再投入，再引進新的文化內容，這個項目纔是可持續的。我們有一個使命，不做短命的建築。”
“比如新天地的留白非常有價值”， 姚長盛表示， “免費的做的越多，收費的才能越貴” 。
堅持，是能夠跨時間維度的。
我們只運營笑容
不看坪效看笑容，是新天地的運營特色。張斌解釋道，“關注笑臉，這就回到了人本身，一個笑容就代表了所有語言。”
“那是一種生命的活力。每個人都是用很積極的態度、笑容去面對昨天發生的事情和未來即將發生的事情。”
“所以這個項目，像我們一個最前沿的實驗室，我們把最好的理念、最有意思的人和最多的資源，全放在項目裡面去。”
“給人帶來快樂”，姚長盛總結道，“軟實力比硬實力更重要”。
至暗依然存在，要相信皎潔的那一面。
“建築消失”，這是張斌提出的概念，“人從任何一個角落過來，都能夠無縫地融入到這個項目裡面。讓人在建築裡面的穿行，變成很自然的流動。”
“設計的時候儘量忘記建築，忘記自己，去想這一羣人，他們是要什麼感覺。心裡面裝的這些不同的人羣，就變成你做任何一個作品的原動力了。”
“也就是你站在橋上看風景，橋下人在看你，你是他的風景。”姚長盛概括爲，“建築物消失，彼此互相成爲風景”。
忘記自己——這是很高明的一個手法。
抄襲的下場就是死亡
“抄襲我們的很多。”張斌談了上海新天地幾種被抄襲的情況。
“第一，抄名字。‘新天地’這個名字的由來就源於‘一大’，‘一’‘大’合起來是個‘天’，天對地，改造變新則取名爲‘新天地’。現在全國各地各種‘新天地’，卻都沒有get到內涵。
第二，抄建築。這是上海的風格，武漢、重慶、北京的風格不一樣，城市應該有自己的個性在裡面。
第三，抄內容。所有在新天地出現的品牌，都拿過去，但卻達不到神韻和靈魂，這是需要每一個城市自己長出來精氣神。”
“誰抄誰死。”姚長盛認爲，“每個項目得是城市自己找出來的，即使上海新天地自己複製自己，其實都很困難。”
神韻和靈魂最難抄襲。
回顧上海新天地的20年，一個誕生在金融危機裡的樓羣，經歷了九死一生。
從當年的默默無聞，到如今已成參天大樹，開花結果：20年累計納稅100億元！
尼采說，那些沒有消滅你的東西，會使你變得更強壯。
總有一件事，值得幹這麼長時間，還值得幹下去。
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