炒房第一城徹底放開，各地爭先恐後“降價去庫存”

今天樓市刷屏炸裂了。

而在我看來，這次纔是值得認真對待的信號。

因爲這次在成都之後杭州放開限購，標誌中國最有代表性的兩個當初要爭奪“中國第五城”新一線城市，都徹底放開。

所以，政策已經試探到這個地步了，後續還有懸念嗎？

先說下杭州和西安樓市的重磅消息。

今日杭州市發佈了《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，主要內容有三條：

1.全面取消在杭州市全市範圍內的限購措施。

2.大範圍優化首貸認定，基本上是隻要你買房，就給你最優利率。

3.買房=落戶？文件中提到買房就可以申請杭州戶口，雖然後面官方說只是優化積分，總之大家知道戶口已經可以作爲福利送了。

而西安官方也似乎“攀比”上了，上午杭州剛取消限購，下午西安也宣佈全面放開。

多少有點急眼了。

430政治局會議提出優化存量住房政策，全國人民就等着各地樓市的大消息，結果北京只放開五環，不疼不癢；深圳放開力度還要更小，主打一個擠牙膏；

而西安這次則是全面放開一步到位，杭州還在西安的基礎上附加一個買房送戶口的政策。而在這兩地全面放開後，目前就只剩北上廣深和天津海南還未完全放開。

我們今天拿杭州來具體說說，杭州這次大力度鬆綁，其原因，大概有三點：

一、杭州二手房回暖，政策效果讓政府覺得可以加碼了

杭州樓市有一個極大的特點，就是過去杭州樓市火熱，在需求端主要是靠新房和二手房價格倒掛，刺激了一波又一波的打新和套利資金的入場。

是國內爲數不多的幾個典型的房價倒掛城市。

但這種局面的維持是靠二手房價格堅挺爲前提的，過去兩年房地產下行，二手房行情慘淡，帶着新房價格一起崩，杭州的房價已經跌回到2017年的水平，超過三分之一的房子價格腰斬。

因此，杭州市政府在3月就放開了二手房的限購政策，從“金三銀四”來看，效果還比較明顯：

3月杭州二手房成交8557套，環比增長236%；中介帶看量環比提升224%，創下近4年來的最高單月帶看量紀錄。

4月份，二手房成交量8402套，二手房市場持續火熱。包括貝殼平臺的新增客源、新增帶看同比去年增幅都在50%以上。包括成交價上，降價賣房的“以價換量”趨勢十分明顯。

杭州樓市，可以說，有小陽春，不過，是二手房的小陽春。

但新房的數據仍然慘不忍睹，4月杭州新房供應面積約53萬平方米，下跌46%；成交面積45萬平方米，環比下跌55%。

所以在二手房成交回暖後，進行全面放開是必然之舉。

二、財政已經吃不消了，必須讓各路資金快馬加鞭來買新房

房價上漲時，二手房能帶動新房，但房價下跌時，二手房和新房就成了競品。所以政府不能讓二手房延續火熱行情，否則新房賣不動，土地財政也要斷流了。

杭州相當一部分領域的支出必須依賴土地財政來填補，但去年2023年土地收入僅有2233億元，下降30%；今年1-4月份更是隻有523億，同比又跌了35%。

再不放開新房市場，真就要吃土了。而要想土地出讓金漲上去，全面取消限購是最好的選擇。

而且看的出來，杭州是比較急迫的，因爲破天荒得附加了買房送戶口的承諾，就是讓各路資金快馬加鞭來杭州買新房。

三、杭州徹底放開限購，背後是越來越接近底線的試探安排

這一波杭州和西安放開背後，以及結合最近半年的放開限購節奏，很明顯背後有一盤總控大棋。

雖然各個城市可以“因城施策”和“一城一策”，但誰都知道，重量級的城市樓市政策必須全國一盤棋，沒人傻到自己不彙報就拍腦袋。

所以到了成都、杭州這種妥妥的新一線城市都放開限購，證明已經是政策走到大多半了，所以才更有標誌性意義。

至於背後邏輯，原因有二：

1.通過這種漸進式的放開順序來試探市場的反應，避免各地同時放開資金被虹吸到大城市，導致中小城市的庫存無法去化。

2.如果各地全都一步到位全面放開，要是屆時樓市仍然毫無起色，這對市場信心的打擊是毀滅性，高層顯然不想看到這種結局。

所以一線城市纔會如此堅持不懈地“擠牙膏”，但在房地產寬鬆的政策背景下，各地限購全面放開是必然的趨勢，後續的天津、海南乃至北上廣深的大部分放開都是時間問題。

那麼全面放開能讓房地產行情大漲嗎？

我的判斷是：杭州的二手房成交量是降價賣房換來的，是“以價換量”在奏效。

而430政治局會議後，各地降價去庫存的動力愈發明顯，“降價促銷，以價換量”可能纔會是以後房地產的核心詞。

最重要的是，絕大多數人買不起房，還真的不是因爲限購。