存量房貸利率今起調整， 九批次新盤或維穩市場成交熱情

在“金九”收官前夕，上海樓市迎來兩大利好消息。首先是9月25日起，各家銀行將開始調整存量首套房貸利率。多家銀行的手機銀行已陸續上線“存量房貸利率調整”頁面，符合條件的客戶，通過App即可線上發起申請。

另外，上海第九批新盤於9月24日正式官宣，房源充裕共計29盤，預計最快於中秋-國慶小長假前後啓動認購。近期打算置業的購房者不妨利用這段時期，挑一挑中意的新房。

手機銀行App可發起申請，二套轉首套獲益較大

9月1日，北上廣深等城市全面實施“認房不認貸”政策。針對貸款發放時滿足首套資格的購房家庭，各銀行將在9月25日統一調整房貸利率。

如今靴子正式落地，除了符合批量調整情況的客戶外，“二套轉首套”等客戶仍然需要在9月25日之後主動提交申請並提供相關證明，銀行將於10月25日對審覈通過的業務進行統一調整。若錯過了10月25日前的集中申請期，後續也可以申請辦理。這類人羣或將是此輪政策調整的最大受益羣體，也是本次調整影響佔比較大的羣體。

另外，還有部分採用固定利率的存量房貸客戶，此類客戶需把固定利率轉爲LPR定價的浮動貸款利率，才能參與本次利率調整的政策。

本站房產瞭解到，今日多家銀行在手機銀行上線“存量房貸利率調整”功能，方便“一鍵辦理”，同時爲客戶提供查詢服務。

中國銀行手機銀行app截圖

工商銀行手機銀行app截圖

本站房產從建設銀行方面瞭解到，對於今日批量調整的房貸利率會在當日立即生效，調整成功後銀行將通過短信告知客戶。客戶也可以通過手機銀行App等渠道的“存量房貸利率調整”功能，查詢利率調整結果。

針對“二套轉首套”的存量房貸利率調整，建設銀行自今日起在手機銀行App等渠道上線“二套轉首套申請複覈功能”，客戶可以通過手機銀行App上傳申請認定爲首套房貸款的證明材料，填寫聯繫方式等信息；也可以攜帶身份證件、首套房貸款證明材料至營業網點辦理。

以上海的購房者在2021年12月簽訂首套個人住房借款合同爲例，還貸期限30年，有貸款紀錄但名下無房，發放時按照二套房貸執行，LPR+45個基點（5.25%+0.45%=5.7%），貸款本金和利息總額約417萬，月供約11608元。

如今在新政後，按照LPR+35個（4.2%+0.35%=4.55%）基點來重新計算首套房貸利率，同樣以貸款200萬30年等額本息爲例，貸款本金和利息總額約367萬，月供約10193元。

具體調整利率有關情況，需依據此前銀行公佈的上海首套商業性個人住房貸款利率自律下限。其中，在2020年4月21日至2021年7月23日期間發放的個住房貸款，最低利率下限可下調至LPR標準。

對於本次房貸利率調整，易居研究院研究總監嚴躍進表示，總體來看，首套房的購房者大多享受到了政策紅利。從城市分類來看，大城市的房貸利率總體較高、貸款金額也較高，所以在統一下調的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。而小城市由於基本執行了全國房貸利率的下限，所以此次利率下降的空間要更大。

九批次新盤供應足，豪宅缺席剛需盤發力

9月24日，2023年上海第九批次新房官宣，共計29盤，7205套房源，總建築面積84.8萬方。

部分期待中的黃浦、徐匯濱江豪宅項目再一次缺席。從本批次入市的樓盤來看，10萬+/平的樓盤有5個，浦東佔了三席，市區的供應量與此前兩批次基本持平。五大新城是九批次的供應主力，青浦、松江、嘉定、奉賢和臨港的新盤數量有17個之多。

另外值得注意的是，均價10萬/平以上的新房，入圍比全部調整至2.5。中外環的浦東三林前灘南2大新盤，入圍比全都提高到了2.5。靜安大寧的靜安天悅，從之前2的入圍比也擴大至了2.5，對於高預算低積分的購房者而言，是一大利好。

再來看本次入市的熱門樓盤，浦西市區僅有2盤入市，分別爲靜安天悅和中海海上和集。

靜安天悅就在大寧金茂府南側，後者大寧金茂府目前二手掛牌價在16萬/平上下。靜安天悅此前多次入市均觸發80+的高積分，本次認購價依然保持10.5萬/平，儘管入圍比提升，但依然大概率會繼續觸發高積分。

相比之下，本次唯一內環內的新盤中海海上合集周邊城市界面稍弱，人氣或不及大寧項目。另外，桃浦智慧城新盤桃浦金茂府再次加推，項目在更名後能否助推銷量提升值得關注。

浦東本次市區共有3盤入市，均在中環附近，以改善型產品爲主。三林濱江前灘南區域將有2盤開啓認購，分別是綠城前灘百合園和華潤前灘潤璟。華潤項目戶型分佈較廣，綠城項目以大戶型爲主，且入圍積分門檻或不低。而在張家浜區域新盤爲浦開摩登江南以180平以上的別墅和大平層爲主，預計對積分要求較低。

近郊區域方面，閔行本次缺席九批次，大虹橋則有2個純新盤入市。位於虹橋徐涇主城區的華潤虹橋潤璟戶型跨度較大，不僅有92平小戶型洋房，還有199平的超大戶型。

另外，位於江橋的龍湖青雲闕同樣備受關注，約6.19萬/平的單價比起去年同板塊入市項目要高了不少。項目將推出316套100-145平改善產品，社區或自帶商業綜合體。

遠郊方面，嘉定和臨港是九批次供應主力，嘉定共有六盤登場，不乏有理想之地等此前大熱的新盤。

在認房不認貸政策落地後，釋放了部分郊區剛需客羣的購房需求。尤其是臨港新片區，置業門檻相對較低。對於在上海無房的購房者而言，首付僅100萬左右就能輕鬆上車。在此背景下，9批次臨港也迎來放量供應，共5盤集中入市。

對於後續市場走勢，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，第九批新盤的供應量還是相當充分的，爲後續成交做鋪墊。不過預期中的熱門板塊，比如徐匯濱江等認沒有項目入市。雖然政策利好帶來的一波看房、認定高峰過去，市場焦慮情緒開始擡頭，但數據上已經有好轉，短期也能緩和一下擔憂情緒。至少目前來看，大部分項目認籌去化都還不錯，持續向好的數據有助於強化穩定市場預期。