大陸不動產活化 資誠：掌握市場變數方能確保交易安全

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務營運長許祺昌(右)、資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良(左)，今日於「2021中國大陸不動產活化案例更新」線上研討會合影。（資誠提供）

資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示，臺資企業欲活化大陸地區的工業不動產時，由於從規劃處分、簽訂交易合約、取得公部門審批最後再到海外收款一般至少耗時一年以上，中間都是變數，除了妥善規畫以確保交易安全外，也應對影響交易的各類變數保有敏銳度，才能順利完成交易，畢竟此類交易影響公司損益甚鉅，不容分毫閃失。

資誠聯合會計師事務所今（20）日舉辦「2021中國大陸不動產活化案例更新」線上研討會，分享資誠在最近一年輔導的不動產案例中發現的交易趨勢，以及臺商在不動產處理方面面臨的新變數。

段士良說明在大陸進行不動產交易的幾個重點，包含目標資產處分前的自我檢視、中介合約注意事項、大陸各地不動產交易趨勢、惡意買家常見詐騙手法、談判常見買賣爭議以及如何確保價金安全匯出等主要議題，再以實際案例提醒上市櫃公司處分資產若收不回價款，公司負責人很可能會被小股東懷疑內神通外鬼而面臨訴訟。

由於大陸二手工業用地價格不透明，如果透過股權交易間接轉讓不動產外界更不容易得知交易價格。段士良分析近年協助的數十筆交易價格後表示，華南地區因爲三舊改造，去年到現在至少有30％以上的漲幅，但是最近面臨大陸政府打房措施，有機會工改住的工業用地價格有反轉的趨勢，多少也影響其他工業用地的價格。

段士良進一步分析影響交易價金的主要因素，包括土地建物的原生條件、所處位置、選定的交易模式、買家的特殊需求、買方對於交易標的急迫程度以及政策的走向與干預等。段士良提醒，土地剩餘使用年限一但接近或低於20年就會開始快速跌價或乏人問津，建議如果希望可以最大程度獲取土地漲價利益，剩餘年限接近20年時就要積極處分。

段士良表示，華東地區向來對當地產業發展規劃介入較深，因此對當地工業地產有較明顯干預的動作，如發放紅頭文件或口頭限制土地用途或買家產業類型、增加股權變更工商程序的難度等，也因此影響到市場的活絡程度，間接導致華東地區工業地產的價格較華南地區低。

另一方面在華南地區，隨着今年3月《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》的出臺，爲華南地區的土地改造奠定了更厚實的法源基礎，政府領頭針對舊城鎮進行改造，並以活化土地資源爲最高的目標，進而刺激市場，持續保持華南地區工業地產的活絡。不過，段士良指出，這也表示華東地區對工業地產的干預模式可能會向華南蔓延。