單價10萬+的剛需新房已上路，未來天河住宅更難高攀
7月17日，廣州市規劃和自然資源局公佈實施《冼村地塊控制性詳細規劃》成果。在N次調整控規後，冼村再次減商增住。
耐人尋味的背後，部分現實是天河區近幾年一手住宅奇缺。
過去4年，天河只賣了一宗袖珍地。如今2019年已經過半，計劃供應的4宗宅地仍未掛出。
冼村周邊數個小區的剛需二手住宅售價已8萬+了，這裡新房售價10萬+，幾成定數。
賣地少，天河四年方得一地
千金難買天河宅地。
今年2月28日，天河區盼來自2015年6月以後出讓的首宗宅地（兼容商業）——黃埔大道東646號地塊。在12家房企廝殺兩小時56輪後，以樓面地價37465元/平加自持住宅建築面積55%的比例成交。
該宗地可建設用地僅28125平，住宅部分建面僅69939平。在自持55%後，實際可入市銷售的建面不過是31472.6平。假設以近七年天河區網籤套均面積123平計算，將來僅爲天河添加256套新房。
當前，天河區的一手住宅已接近“斷供”。
自2014年至今，天河區總共成交12宗宅地，共打造9個樓盤。除總建面85萬平的珠江花城未來幾年尚有供應；及今年2月成交的宅地可能在一兩年後入市外，其他7個樓盤已經交樓，僅個別樓盤尚有少量尾貨。
按照供地計劃，天河區仍有4宗宅地將於今年出讓，累計可提供總建面220688平方米。事實上，即便這四宗地未像過去幾年那樣“爽約”，以123平/套計算，大約可提供1794套房，還不夠天河區賣一年。
也正因於此，天河區一手住宅供應的“斷供”現象，愈發嚴重。今年上半年天河區一手住宅供應同比大減56%，其供應減少幅度全廣州最厲害。
供不應求，未來置業天河更加艱難。
雪上加霜的是，天河區的舊改亦有“斷供”趨勢。
作爲廣州經濟最重磅區，天河的舊改步伐全廣州最快。在當前已完成全面改造的5個村（獵德村、林和村、琶洲村、楊箕村、潭村）中，天河區佔了三個。
畢竟是廣州最核心區，這裡早期以農田居多，且多已開發，城中村相對其他區顯少。目前，天河正在改造建設的城中村有冼村和小新塘村。其他城中村雖也已啓動舊改的相關工作，但從去年至今，尚未有城中村進入公開招標合作企業環節。
從今年廣州已啓動公開招標的17條城中村看，無一來自天河。
據瞭解，近期，天河金融城周邊已有兩個城中村正在啓動舊改的相關工作。
比鄰天河區國際金融城東區的宦溪村，自今年5月起考慮重啓舊村改造，這裡周邊有個一手住宅在售少量尾貨，均價5萬+。
在7月12日至14日，同樣比鄰金融城的員村石東第二、三、四股份合作經濟區，亦給村民派發改造宣傳資料。該村最近的大型社區有美林海岸花園，目前二手房價6萬+。
與其他區相比，天河現正啓動的（不含已改造的）舊村改造個數在全市排名倒數第二，其個數僅爲黃埔、白雲、番禺的一半（甚至不到一半）。
舊改村莊少，且已啓動改造的村非富即貴，等多年以後入市銷售，更將拔高天河住宅售價的天際線。
如果不出意外，等冼村舊改的一手住宅面市，單價10萬+已是定數。屆時即便是剛需戶型，也得掏付千萬總價。
居天河不易，置業宜早莫遲
從廣州中原監測陽光家緣數據可見，上半年廣州中心四區的一手住宅均價均已破5萬+。銷售均價前四名分別是越秀區58966元/平、天河54087元/平，海珠51095元/平，荔灣50489元/平。
而從上半年二手住宅成交看，天河區的二手住宅網籤均價高達47944元/平，全市最貴。每平方米甚至高越秀區（40029元）7915元。在珠江新城，這裡的二手電梯住宅更是動輒8萬+起步，多個樓盤二手均價突破10萬+。
都說物以稀爲貴。目前天河中心無論一手房還是二手房幾近全廣州最貴。而這四年天河區成交的宅地預計僅供應200多套，且舊改項目亦未及時跟上供應，不排除屆時天河新房真的“斷供”，置業天河更加艱難。
要住天河，置業宜早不宜遲。
事實上，當前天河區仍有親民的置業門檻。
從上半年天河區網籤的一手住宅套均價格可見，越秀695萬元/套，天河554萬元/套，海珠533萬元/平，荔灣578萬元/套。天河區的套均總價排名第三。
（珠江花城區位圖）
作爲當前天河區主力供貨大盤，位於智谷片區奧體新城板塊的珠江花城是目前中心四區少有的一手售價“4字頭”樓盤，打造了76平至139平的三至五房，總價僅330萬元起。
（珠江花城76平板房的客廳）
其產品有建面76㎡3房，82㎡3房，86㎡帶主套4房，115㎡4+1房，139㎡5房，在同等面積下可多得一間房。那些二胎之家，不必買豪宅戶型，亦可輕易獲得四房。
（珠江花城82平3房板房客廳）
項目的經典戶型86㎡，做成了南向帶主套4房。入戶花園超7㎡，做書房或房間皆可；廚房還有小工作陽臺；客廳出景觀陽臺。另三個房間都採光通透，主臥帶套間設計，衛生間亦有全明飄窗。如此設計，全廣州找不出第二個樓盤。
（珠江花城86平4房戶型圖）
難得的是，珠江花城還打造了2-18歲的名校教育配套：7200㎡的普惠幼兒園和2400㎡的雙託兒所，2萬㎡的省一級標準公辦小學（已封頂）；直線距離社區不到1公里有90班制的初高中完全中學——執信中學天河校區（在建中）。
自2015年建設之初，天河區教育局就安排了天河最好的名校資源落址於此。據坊間消息，樓盤配套小學將在華陽、體育東、先烈東等天河省一級標準小學中選取。
珠江花城還是雙地鐵大盤——規劃中的19號線茅崗路站就在珠江花城家門口，7號線二期姬堂站亦在附近，小區內亦配有4500㎡大型公交總站。
正出於此，珠江花城繼2018年後，再成2019年廣州紅盤，上半年勁銷26億元。
（珠江花城二期開盤現場）
據瞭解，目前珠江花城主推二期76㎡3房，82㎡3房，86㎡帶主套4房。今年9月將加推二期全新產品，貨量有限，把握入手。
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