地王加持！陸多城高溢價搶地 房價逐步止跌回穩

核心城市加大優質地塊供應，中國大陸多地房價止跌回穩。（中新社）

據澎湃新聞報導，近日，大陸土地市場升溫明顯，包括上海、浙江省杭州、江蘇省蘇州等在內的多個城市頻現高溢價地塊，像杭州短期內出現多個地王地塊。與此同時，民營地產企業、外資地產企業再次入場，參與土地競買；溢價成交的地塊不再侷限於核心城市的核心區域，部分城市的遠郊市場開始回暖。

土地市場升溫的背後，房價「止跌回穩」的趨勢逐漸形成。全國房價跌幅持續收窄，二線城市新房價格環比上漲；而高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優質供貨有望吸引改善需求入市。

多地高溢價搶地

2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價成交，成交總額159.26億元（人民幣，下同）。位於熱門板塊的兩宗地塊最低溢價超33％，位於外環外的兩宗地塊最低溢價13.98％。本次土拍，一些外資企業或帶有外資背景的聯合體在拿地中表現活躍，同時兩宗外環外地塊的溢價成交打破以往郊區多以底價成交的局面，顯示市場回暖的跡象。

同樣是2月20日，杭州市出讓的三宗住宅用地亦全部溢價成交，成交總額31.405億元。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經過77輪競價成交，溢價54.04％，成交樓板價47486元／平方米，刷新地塊所在的城東新城板塊最高樓板價紀錄，同時刷新杭州市宅地樓板價第四高的紀錄。澎湃新聞梳理髮現，這是杭州今年的第四個地王。

2月19日，位於江蘇省蘇州市工業園區金堰路西、金雞湖大道北的蘇地2025-WG-Z02號地塊進入限時競價環節，綠城中國旗下公司經過122輪競價，以14.29億元的總價競得該地塊，溢價率21.61％，成交樓面價26754元／平方米。

2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地成功出讓，吸引了多家房企的關注。經過超百輪競價後，金茂和保利發展組成的聯合體以87.295億元的價格成功競得該地塊，溢價率10.5％。

除核心一二線城市優質地塊的競拍熱度依然不減，越多越多的城市出現高溢價地塊。2月24日，廣東省東莞市今年首宗住宅地塊出讓，經過29輪競價，最終華潤置地聯合體以12.3億元的總價競得，溢價率7.33％。

2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地塊以28.26％的溢價率成交，競得人爲華潤置地。該地塊編號爲CH15(070102)：2024-066，位於成華區保和街道長春社區2、3、4組，東昇社區10組。1月27日，華潤置地以51.11％的溢價競得位於成華區槐樹店路16號，多寶寺南路2、3號，東虹路社區集體，保和街道東桂社區八組的住宅用地。

2月18日，浙江嘉興海寧市出讓1宗宅地，起拍價2.38億元。最終經過204輪競價，該地塊由嘉興浙華置業有限公司以總價3.19億元競得，成交樓面價10109元／平方米，溢價率34.15％。

2月8日，位於河南省鄭州市金水區文勞路北、信息學院路東編號爲鄭政出〔2024〕35號(網)的住宅地塊經過近6個小時的激烈競爭，被鄭州中海地產有限公司以10.89億元競得，溢價率達87.48％。據中指研究院監測數據，這也是自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

1月10日，江蘇省常州市一宗涉住宅地塊溢價成交。位於常州市武進區洛陽鎮珠光路東側、公園路北側城鎮住宅（兼容商業）地塊，以3.866億元的總價競得，溢價率2.66％，競得人爲江蘇恆磊建設有限公司。

更多優質地塊推出

市場回暖的過程中，多地調整土地供應的結構，加大核心區域優質地塊及「小而美」地塊的供應力度，導致市場競爭激烈。

近期成交的北京朝陽區三間房組合地塊、鄭州司法警官學院等，均位於城市核心區優質板塊，稀缺性強、配套完善、開發價值較高。今年1月北京還明確提出，在住宅用地供應方面，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地。

低密度住宅用地（容積率≤1.5）的供應比例顯著提升。據中指數據監測，2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數佔比約18.0％，較2023年增加6.3個百分點。其中，蘇州表現較爲突出，爲支持高品質住宅開發，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，佔比76％，較2023年大幅提升；山東濟南、江蘇無錫宗數佔比均超40％；天津、江蘇南京、重慶的佔比均在20％以上。

行業恢復期，「小而美」地塊能夠吸引更多企業參與土地競拍，尤其是中小型房企，這類地塊因其規模適中、開發週期短、資金回籠快等特點受到企業青睞。據中指監測，2024年，重點40城住宅用地規劃建面在10萬平方米以下的成交宗數佔比達76％，較2023年提升約9個百分點，其中5萬平方米以下宗數佔比提升約8個百分點。

對於近期的土地市場，天風證券在研究報告中表示，「春江水暖鴨先知」。2025年以來高能級城市土拍呈現良好熱度，一方面或得益於2024年四季度基本面改善提升房企投資信心，另一方面或受核心區優質地塊供給增加、市場競爭較爲激烈所致。

樓市：新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄

樓市成交數據的改善，給土地競買提供更多預期支撐。

1月統計局公佈的70城新房價格指數環比下跌0.1％，跌幅與去年12月相比持平；同比下跌5.4％，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市新房價格環比上漲0.1％，已連續兩個月上漲；二線城市新房價格環比上漲0.1％，時隔19個月重回環比上漲區間。

70城二手住宅價格環比下跌0.3％，跌幅與去年12月份相比持平；同比下跌7.8％，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環比上漲0.1％，已連續四個月上漲。

房價上漲的城市而言，1月70城新房住宅價格延續止跌回穩趨勢，24個城市環比上漲，比上月的23個增加1個；其中長三角地區表現最爲突出，如上海漲0.6％、南京0.7％、寧波0.6％、杭州0.5％。

對於當前的樓市，國金證券認爲，房價「止跌回穩」趨勢逐漸形成。大陸全國房價跌幅持續收窄，二線城市新房價格環比上漲。

天風證券分析稱，從房價走勢看，各能級城市新房、二手房價格同比降幅持續收窄，反映去年四季度以來政策效應帶動的成交量提升向價格端積極傳導，微觀層面表現爲「新房價格折扣減小、二手房議價空間收窄」。

光大證券稱，2025年，隨着前期政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級城市將逐步實現「止跌回穩」。

土拍熱度改善，提振市場信心。高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優質供貨有望吸引改善需求入市，多數城市短期或呈現「供應總量減少、核心供給增加、外圍逐步去庫」的特徵，而不同城市的庫存週期差異或將決定其分化走勢、週期築底所需時長及價格水平下限。