“地王收割機”綠城的新打法：讓豪宅也高週轉起來

在過去十幾年間，被冠以“地王”名號的土地，有更大概率會“命運多舛”。

究其原因，地王一般都是在樓市行情走上頂峰時產生的，這時候的市場參與者賺得盆滿鉢滿，在拿地上越發衝動，但地王一旦產生，也常常意味着一個樓市大年開始走下坡路，地王的開發進度和銷售情況往往難達預期。

所以，地王一度在業內被視爲一種“魔咒”，許多房企曾折戟在此，對高價拿地王避之不及。

但在剛剛過去的這一年，綠城中國（03900.HK）卻逆勢橫掃全國土地市場。全國單價地王、江蘇樓面價地王、杭州樓面價地王……2024年衆多土地市場中的明星地塊，都被綠城收入囊中，綠城也因此被冠上了“地王收割機”的名號。

拿到地王后，綠城把豪宅項目也做出了高週轉的速度，部分樓盤做到了當年拿地、當年開盤、開盤即售罄。

然而在土地市場和豪宅市場中無限風光的綠城，去年全年的銷售額同比出現了小幅下滑，三年來首次跌破3000億規模。

搶佔高端住宅市場

過去一年核心城市重磅地塊的出讓中，少不了綠城的身影。

2024年3月27日，在蘇州的頂流板塊——蘇州工業園區雙湖板塊，綠城以30.8億元拿地，成交樓面價高達65022元/平方米，當時不僅刷新了蘇州的樓面價歷史紀錄，也刷新了全江蘇的樓面價紀錄，成爲新晉的“江蘇地王”。

同年8月7日，綠城以總價48.05億元斬獲上海徐彙區濱江小米地塊，樓面價131045元/平方米，溢價率約30%，刷新全國土拍樓面價紀錄。

僅兩個多月後，在綠城的大本營杭州，綠城再度“殺出重圍”，以總價34.22億元競得杭州市上城區四堡七堡單元JG1402-36地塊，溢價率28.55%，成交樓面價50717元平方米，刷新了杭州宅地成交樓面價紀錄。

11月，綠城在北京發力，以51.75億元上限價摘得北京市海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊，成交樓板價約7.1萬元/平方米。

12月上旬，綠城首進廣州主城核心區，拿下原海珠客運站地塊，總成交價達到24.16億元，樓面價爲33800元/平方米。

12月25日，綠城以9億元總價拍得長沙市嶽麓區觀沙嶺城市更新片區071號地塊，溢價率12%，摺合樓面價10058元/平方米，成爲長沙市府單價新地王。

在克而瑞中國房地產企業2024年新增貨值排行榜上，綠城中國以全年新增1147億元的土儲貨值，排在了全國房企第四位，僅次於中海地產、華潤置地和保利發展，相比上一年再進兩個位次。

從一系列拿地動作中，不難窺見當下綠城的戰略打法：投資一二線核心城市的頂級地塊，再依託綠城做高端產品的能力，快速吃下更多的高端改善類市場份額。

“無論是在內部還是對外，綠城現在都不避諱談論‘地王’以及收割‘地王’的戰略，我覺得在當下的市場環境下，這個判斷是正確的。”綠城中國一位內部員工對記者表示。

綠城中國董事會主席張亞東在近兩年公開表態中也多次提到綠城的戰略轉向，他曾表示房地產市場已經真正從“居者有其屋”過渡至“居者優其屋”，從結構上來看，中心城市、改善型住房和大戶型住房的供給仍相對不足，這些“結構性不足”對應了綠城未來的佈局重點。在2024年的一次股東會上，張亞東則提了一個四字戰略——增量做強。

拿地後火速開盤

在房地產行業，中高端的產品定位，與快速且大規模的擴張策略往往難以平衡。

在綠城的發展史中，在激進的土地投資後，有數次險象環生的經歷。高端住宅產品往往打造時間更久、回款慢、佔用資金成本更久，一旦遇到樓市萎靡下行或是限價令、限購令，房企就會遭遇資金壓力。

這一次，綠城如何打破“地王魔咒”？

或許是吸取了多年前的教訓，從綠城近兩年拿地後的動作來看，在高端產品上，綠城也追求起了週轉速度。

比如2024年3月拿到的“江蘇樓面價地王”項目，綠城選擇了用旗下頂級的產品IP“玫瑰園系”去打造，但僅僅用了8個月就實現了項目首次開盤，這個蘇州在售最貴住宅項目，僅用9個多月就實現“三開三罄”，項目拿地金額爲30.8億元，而年內的總計銷售額達到47.8億元。

當年拿地、當年開盤、當年現金流回正，這在曾經的房地產全盛時期也只有那些追求快週轉的剛需盤能夠做到。

根據房地產研究機構克而瑞統計，2023年到2024年上半年，全國範圍內拿地並開工的項目，從拿地到開盤的平均工期是7.4個月，容積率較高的剛需項目通常開盤速度更快，這也意味着高端豪宅的開發步伐較爲緩慢。而商品住宅的去化週期則普遍超過15個月，在市場行情較好的上海，平均去化週期也達到14.5個月。

而去年綠城在蘇州的另一個項目“蘇州逸廬”，3月份拿地、9月份清盤，整個過程只用不到6個月。

去年綠城還有一個比較火的項目，是位於縣級市義烏的豪宅“鳳起潮鳴”，這個項目於2023年12月拿地，5個多月後就打造好了約2萬平方米的實景示範區，以1500多萬到4000多萬一套房的價格，在縣城市場做到了開盤即售罄。

再看綠城於去年8月拿下的徐匯濱江地塊，作爲“全國樓面單價地王”，這塊地的運轉速度相比蘇州綠城玫瑰園要慢一些。施工現場銘牌顯示，該地塊於2024年12月初，也就是拿地四個月後開始實施“樁基工程”。此外也有市場消息稱，綠城於2024年底開始組建銷售團隊，該項目很可能於2025年上半年就面世。這樣算來，這個豪宅項目也有很大概率在拿地不到一年後就開啓預售。

大本營杭州一向是綠城的重倉之地，在這裡，綠城也幹出了超越衆多同行的速度。

根據杭州本地媒體統計，2024年杭州市區共出讓涉宅地72宗，其中54宗涉宅地在年內完成項目公示，拿地到項目公示轉化率達75%，平均公示週期爲29.6天。

這54宗涉宅地塊裡，有13宗被綠城拿下。而綠城的項目公示轉化率高達92.3%，平均公示週期只有18.5天，不僅遠高於整體平均值，這一數據也快於同城的老對手濱江集團（19.2天）。

銷售規模倒退

橫掃“地王”加上豪宅項目屢屢出圈，綠城的2024年看似風光無限。然而根據綠城中國近日披露的去年十二個月未經審覈的營運數據，在整個行業大環境裹挾中，綠城也未能實現去年年初業績會上設定的目標。

在2024年3月召開的業績會上，綠城中國管理層曾表示2024年銷售規模目標與2023年持平，約3011億元左右。

從2021年到2023年，綠城已經連續三年都維持住了3000億的年銷售規模，但是根據綠城最新披露的數據，2024年銷售額已跌破3000億。

數據顯示，截至2024年12月31日止，綠城累計取得總合同銷售面積約1409萬平方米，總合同銷售金額約2768億元。相比3000億的目標，其全年銷售金額有約200多億的缺口。

具體來看，綠城的全年銷售額由自投項目和代建管理項目兩部分組成，而總銷售金額下滑的主要原因是自投項目銷售額下滑。

2024年1-12月，綠城集團自投項目銷售面積約591萬平方米，較2023年同期下降13.8%；合同銷售金額約人民幣1718億元，同比下降11.6%。代建板塊的合同銷售金額約爲人民幣1050億元，則與2023年數據相差不大。

自投項目銷售額的下滑，也許與綠城拓地標準提升、總拿地總數減少有關，2024年，綠城一共新拓26宗地塊，與2023年38宗相比少了近三分之一。

專注於提升拿地質量的綠城，在住宅平均售價上確實有所提升，銷售均價從2023年的28323元/平方米提升至2024年的29069元/平方米。

住宅銷售均價提升的情況下，未來綠城中國的盈利能力是否存在想象空間？

過去三年來，在營收增長的情況下，綠城的毛利率和歸母淨利潤率一直在探底。雖然綠城賣着頂級豪宅產品，但它的利潤率比製造業還要低。

2021年，在銷售額突破3500億元之際，綠城中國毛利率僅爲18.1%，同比下降5.6個百分點；歸屬股東利潤率僅爲4.46%，同比下降1.31個百分點。

2022年，其毛利率進一步降至17.3%，較2021年數據再降0.8個百分點，歸母淨利潤率僅爲2.2%。

2023年，綠城中國實現營收約1313.8億元，同比增長3.3%，但66.8億元的淨利潤同比下降了24.9%，達三年來最低水平；歸母淨利潤約31.2億元，歸母淨利率約2.4%。

2024年上半年，綠城中國營收695.62億元，同比增長22.1%；而股東應占利潤卻僅爲20.45億元，同比下滑19.65%。

對於盈利能力一路下滑，此前綠城的解釋包括：地產行業形勢變化、限價影響、計提影響、公司品牌溢價未能充分體現等。

2024年被認爲是房地產的“產品元年”，對於房企來說，佩戴多年的“緊箍”都已卸下，綠城重倉的城市杭州於2024年宣佈取消住宅限價，許多一二線城市也紛紛放鬆調控、調整計容規則、出讓低密宅地，這對於擅長打造高端住宅產品的綠城來說皆爲重大利好。聚焦一二線城市頂級地段、橫掃土地市場收割地王的綠城，能否打破“地王魔咒”，又將在盈利表現上交出怎樣的答卷，仍有待時間的檢驗。