都是8.5萬/平，買朝陽奶西還是平房？
這是嚴肅君的第593篇推送
北京新房開年內卷，先從朝陽開始了！
最近一週，朝陽三個項目都有了決定性進展，分別是平房鄉兩項目、朝陽奶西金隅項目---
平房鄉保利+建工PF-44地塊，擬定案名爲「保利·和光煦境」，共8棟住宅樓，樓高6層-18層，規劃406戶，主力產品或爲99平三居、115平三居、170平四居；
平房鄉三元嘉業PF-45地塊，擬定案名爲「璽悅朝陽」，共9棟住宅樓，7層-18層，預計可提供382套房源，戶型面積段約95平三居、118平和143平四居；
朝陽金隅奶西地塊，雖然尚未完全確定案名，但高清戶型圖已曝光，105平大兩居，135平三居、146平四居以及162平三居四居。
1.
三個項目的可比性在於以下三點。
一是總價區間重合度較高，銷售指導價都是8.5萬/㎡，主力戶型也都在100㎡-150㎡左右；
二是入市節奏差不多。三地塊都是於去年11月29日出讓，也都競到了現房銷售階段；
也就是說，不光現在賣期房要爭，以後賣現房還得爭。
三是目標客羣有重疊。從物理距離來看，平房鄉兩項目主要吸引的是國貿商圈客戶，朝陽奶西項目更多面向的是望京外溢客羣。
但作爲千萬級改善項目，近幾年全城置業的邏輯越來越明顯，即將前後腳入市的三項目，可以說吸引的是全朝陽，乃至全北京購房者的目光。
2.
既然要比，先上一波硬性數據指標~
總結來說，平房鄉板塊更成熟，最大的優勢是緊鄰地鐵6號線，東至副中心、西達首鋼園，橫穿核心城區多個產業園區和商圈，通達性更好；
當然與此同時，區域內各類配套趨於完善，空白待開發地塊較少，想象空間略小。
奶西板塊作爲純新開發片區，從北京市規委公示文件來看，區域內配套規劃完善，除了已經入市的望京樾、中建宸園，待入市的金隅地塊，仍有大量待出讓的宅地。
新開發區域，發展確實需要等，但未來建成後，內部配套也相對更完善，城市界面更友好。
期待值可以拉滿一些。
細化到地塊本身來看，奶西金隅地塊2.22容積率低，最小的戶型也要105㎡起，而且做的是大兩居，三居四居產品面積都在135㎡以上，整個項目明顯是高品質純改善。
而平房鄉兩項目容積率2.5，建築密度會高一些，主力戶型起步面積下探到95㎡，也是三居，定位更偏剛性改善。
3.
對於板塊和項目定位有了基本認知，那麼在後續置業選擇上，就可以對號入座了。就已流出的產品信息而言，兩居只能選奶西金隅項目，也是整個泛望京片區僅有的兩居產品。
相較於望京樾，以及之前的曉風印月100多平做三居，金隅此次主打純改善的決心很堅定。
從戶型設計來看，南北通透全明，亮點在其5米大寬廳，L型採光設計，餐廳也有獨立開窗，空間感和採光度MAX。
廚房目測可做成開放式，同時設計了獨立玄關，主臥套帶飄窗，北向次臥與客衛也相當於一個小套房。非常對年輕有錢人的胃口~
預算寬裕，目標是超過160平大平層的豪宅玩家，選項有兩個。一是奶西金隅項目，162平面積段設計了三居和四居兩種戶型。
三居戶型兩梯兩戶，南向三面寬，雙南向套間，北向次臥與次衛相連，超大LDK一體化空間，同樣設有獨立玄關、獨立家政間。其中超大廚房是目前不太常見的新玩兒法。
四居產品，空間分佈格局與三居類似，區別在於廚房一半做了臥房。
二是平房鄉保利+建工項目170平四居。
雙套間朝南，客廳超大落地窗，電梯廳挨着廚房，不會對臥室產生噪音影響，電梯前空間看起來可做私享空間。
4.
至於150平以下的三居四居，選擇就更多一些。
希望改善純度更高的，選擇奶西金隅項目。135平三居兩種戶型，都是南北通透、全明，南向三面寬+雙臥朝南帶飄窗，餐客廚一體；146平四居典型眼鏡戶型，面積上來後，家政間目測面積堪比廚房。
預算稍微低一些的，可以多看看平房鄉兩項目。三元嘉業項目三居面積下探到95平，亮點是客廳設計爲270°大轉角飄窗，但南向只有客廳和主臥，沒有做到三面寬。
118平四居全明通透，南向三面寬尺度近10米，雙臥朝南帶飄窗，主臥套設計，餐客廚一體。設有獨立玄關、家政空間，衛生間乾溼分離。
143平四居，典型眼鏡戶型，通透全明，南向三面寬尺度超11米，客廳落地窗+雙臥飄窗，其中主臥套帶270°轉角飄窗。餐客廚一體，同樣設計有家政間。
保利+建工項目有99平和115平三居。
都是全明通透南向三面寬，均有飄窗設計，區別在於99平三居主臥可270°觀景，115平三居則客廳改爲落地窗，餐廳處還設有獨立洗手池。
其實建面達到一定面積後，施展空間足夠，戶型空間佈局上不會出錯，影響購房者做出最終決定的往往是細節亮點。
由於目前三個項目的產品戶型尺寸尚未官宣，無法精細比對，嚴肅君也將持續關注中~
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對於朝陽新一輪“內卷”，你會怎麼選？歡迎在評論區留言討論~