多家銀行髮指南！存量房貸京滬深外統一降至LPR-30BP

隨着各家銀行對常見問題進行答疑，新一輪存量房貸利率調整的具體方案逐步浮出水面。

截至10月10日，已有工商銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、浙商銀行、興業銀行等多家銀行發佈存量房貸利率調整常見問答，明確除北京、上海、深圳二套房貸外，當前房貸利率高於LPR-30BP（基點）的，將統一調整爲LPR-30BP。另有部分銀行強調，調整後加點幅度應同時不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

從各行目前披露的方案來看，符合條件的存量房貸利率將會統一批量調整，無需客戶提出申請或提供材料。在此之前，多家銀行表示將於10月12日在官方渠道發佈具體操作細則。

從調整範圍來看， 首套房和二套房都將進行調整； 從調整時間來看，工商銀行明確將於10月25日統一調整，其他銀行目前仍將期限定在10月31日前。值得注意的是，購房者自身房貸利率已經低於LPR-30BP的，不參與此次調整；此次存量房貸利率調整不溯及過往，即調整前已經支付的高於調整後利率水平的房貸利息不給予返還。

以工商銀行10日最新發布的《2024存量房貸利率調整常見問答（二）》（下稱《問答2》）爲例，第一財經進行了重點梳理：

1.最低調整至LPR-30BP，一個月能省多少錢？

從各行披露的方案來看，大部分利率較高的存量商業性個人住房貸款都在調整範圍內。

根據央行數據，截至7月末，我國全部存量房貸加權平均利率約爲4.06%，今年前8個月全國新發放房貸平均利率爲3.61%。批量調整後，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低於今年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點。

根據工商銀行發佈的《問答2》，除貸款在北京/上海/深圳等地區且爲二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整爲LPR-30BP。這也意味着，房貸利率統一調整爲LPR-30BP有兩大條件，一是非北、上、深地區的二套房購房者，二是房貸爲浮動利率定價且當前利率高於LPR-30BP。

對於購房者最關心的調整後自己能省多少錢，工商銀行也進行了舉例說明：

例1：小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR不加點，即3.85%，調整後房貸利率爲LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價後利率爲3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲4688元，調整後每月還款約爲4518元，小張每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。

例2：小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率爲LPR+55BP(貸款發放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調整後房貸利率爲LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價後利率爲3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸爲例，調整前每月還款約爲5502元，調整後每月還款約爲5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

由此可以看出，在一線城市等存量房貸利率基數相對較高城市的購房者，此次利率調整後可能受益更爲明顯。

對於房貸利率等於或低於LPR-30BP的客戶，由於已經享受當前政策下的最優惠利率，不在此次調整範圍內。工商銀行表示，客戶可以登錄該行手機銀行-貸款-我的貸款，查詢當前房貸執行利率。

2.固定/基準利率定價的住房貸款也可調整

工商銀行表示，對於當前爲固定/基準利率定價的貸款，需要購房者先主動申請轉成浮動利率，然後再進行存量利率調整。

比如，某客戶當前首套房貸執行固定利率定價，利率爲4%，在10月15日申請轉換爲浮動利率定價，由於申請轉換時的5年期以上LPR爲3.85%，轉換後利率爲LPR+15BP，10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。

3.二套房貸款利率將同步調整，北京、上海、深圳怎麼調？

此前央行表示，爲適應房地產市場供求關係的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

工商銀行表示，符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。如客戶貸款不在北京/上海/深圳等地區，由於首套房和二套房貸款利率下限一致，無需申請“二套轉首套”，該行將批量進行利率下調。

如客戶貸款在北京/上海/深圳等地區且已符合二套轉首套住房貸款標準，客戶可以聯繫貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過後可享受更爲優惠的首套房貸款利率。具體以當地政策要求爲準，需諮詢貸款經辦行。

如客戶貸款在北京/上海/深圳，並且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整後利率值爲：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

4.重定價日不同，利率下調後可能有所差別

工商銀行表示，由於此次利率調整僅調整LPR加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款採用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。

到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

5.此次調整不涉及商用房、不調整存量公積金貸款利率

綜合多家銀行問答，此次存量房貸利率調整隻針對存量商業性個人住房貸款和存量公積金組合貸中的商業性個人住房貸款部分，商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分均不在此次調整範圍內。