二手房賣不動了？房產中介“只快樂了45天”
“只快樂了45天”的房產中介，感嘆着不少城市二手房“越賣越多”，這只是今年二手房市場承壓的一個側寫。
成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據貝殼平臺顯示，掛牌房源仍維持在約20萬套的高位。北京的二手房掛牌量在去年11月就已經超過了10萬套，今年3月初鏈家對外展示的二手房掛牌量爲10.2萬套，而截至5月底，北京最新掛牌數已達約12萬套。
有關二手房市場出現“拋售風”的判斷，近期一次次被提起，各個城市不斷增長的掛牌房源數量似乎成爲有力佐證。但記者調查發現，作爲“拋售風”的另一個重要要件——“大幅降價”並未出現，所謂“拋售風”的說法可能又是一次有關房地產市場負面預期的集中爆發。
目前，二手房市場仍在苦苦維持價格，業主的底氣在於“救市政策”傳聞，但如果政策面並未迎來預想中的變動，當前的僵局可能很快會被降價打破。
“拋售風”到來？
房產經紀人江豐（化名）剛剛“勸退”一位客戶，對方希望出售一套位於北京市朝陽區芍藥居板塊的三居室。
只與這位客戶的房源相差幾層，另一套相同戶型的房屋正掛牌出售，4月底掛牌，已逾50天。業內多將一週或半個月內掛牌的房源視爲新登記房源，50多天的時間已顯得有些“扎眼”。
這套房源單價超過9.5萬元/平方米、總價778萬元的報價在江豐看來比較高，“這是市場較好時可以觸及的價格。”
其實在人大附中朝陽分校學區的加持下，芍藥居板塊的二手房市場相對活躍，目前板塊均價超過8.7萬元/平方米，儘管存在被一些北向一居室，以及含稅較高的經濟適用房拉低的因素，但江豐認爲，當下即使是小區內最爲搶手的60平方米左右的兩居室，單價也只能賣到9.2萬~9.3萬元/平方米。2017年3月前，同樣戶型的兩居室單價普遍超過10萬元，最高甚至達到11.7萬元。
儘管價格與業主預期有所落差，但芍藥居北里、南里、高原街三個對口人大附中朝陽分校板塊的二手房掛牌量還是在今年明顯增加，從去年年底的380餘套，增至當下超過480套。在江豐看來，今年新增的100套掛牌房源讓三個板塊“房客比”失衡，由賣家市場變爲買家市場。
顯然，江豐不希望再看到一套掛牌後難以出售的房源。掛牌量增長已經成爲多個一二線城市的普遍現象，外界正是基於此感受到二手房“拋售風”。
全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志向《中國新聞週刊》列舉了部分重點城市當前二手房掛牌數量：除去北京達到12萬套之外，杭州、廣州分別達到21萬套、14萬套。“一些重點城市二手房掛牌量創下歷史新高，甚至接近翻倍，比如過往廣州二手房掛牌量穩定在8萬~9萬套，如今已經達到14萬套。”
在他看來，掛牌量經歷了逐漸攀升的過程。“過去一年掛牌房源持續增加，而非突然增加，庫存頻頻創下歷史紀錄。掛牌量增加的原因主要有三個：首先，經濟景氣度下降，催生部分業主賣房變現需求；其次，一些業主不再看好後市，房地產不再被視爲優質投資對象，導致部分資金撤出；再次，一些投機者斷供後銀行收回房產再次拍賣，或者被迫‘割肉’離場。”
但是，掛牌量增長並不等同於“拋售風”吹起。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國新聞週刊》記者表示，目前難以做出趨勢性判斷，但是“拋售”在二手房交易中的佔比明顯增加。“一個事實是，過往業主出售二手房更多爲了換房，如今套現需求確實存在，只是佔比難以確定。據我所知，廣州珠江新城、深圳深圳灣等豪宅片區掛牌量相比去年年底、今年年初大概增長了五成至七八成，這部分增量可能相當一部分屬於‘拋售’。”
鄧浩志也不認可這一說法。“市場目前不存在‘拋售風’，原因在於二手房交易量比較低迷，業主沒有大幅度降價。部分業主的心態是‘降一點賣一點’，也有業主不着急出售，並未降價。所以目前市場處於僵持狀態。”
掛牌量與成交量之間的矛盾通過上海的數據便可見一斑。據克而瑞統計，3月上海二手房成交2.4萬套，4月成交1.77萬套，5月成交量降至1.6萬套左右，而2019年~2022年的5月，上海二手房單月成交量均在2.3萬套以上。
但是截至4月底，上海二手房掛牌量達到20萬套左右，達到歷史高位。
“買賣雙方進入博弈狀態”，這是當下的真實寫照。買家觀望情緒濃厚，而賣家心態出現“分化”：部分業主急需用錢、想去一手市場“打新”、急着換改善房，迫於無奈會多次降價賣房；還有業主見形勢不佳，降價都難賣，於是選擇先緩一緩。
博弈之下，賣房難度肉眼可見地增加了。的確，“拋售風”言之過重，“僵持”確實能更貼切地形容當前二手房市場，掛牌房源增長之下，二手房成交量下降，但是價格降幅尚未達到“拋售”的程度。
“小陽春”後爲何突然冷淡？
5月底，有深圳中介發出“八卦嶺宿舍29.8 平方米，最高峰 445 萬元現在160萬元”的信息，現價幾乎是最高峰價格的3.5折，如此的跌幅自然引發市場關注。後續中介解釋稱，該房源是業主爲騰出購房名額急賣的個例，在發現報價過低後，該名業主已將報價漲回到210萬左右的市場價。
急賣降價的個案永遠存在，但是在僵持階段，價格並未出現明顯鬆動。
其實，前述房產中介江豐手中的三居室房源剛剛在5月底下調掛牌價，從掛牌之初的795萬元下調17萬元，至如今的778萬元。不過在他看來，芍藥居板塊的二手房價格尚屬堅挺。
“如果將去年年底受疫情影響，市場‘冰封’之前的市場價格定爲10，今年年初可以達到9，如今再下一個臺階達到8。”江豐發現，雖然成交量低迷，但是板塊內一些業主給出的掛牌價已經接近2017年時的高點。
他認爲，價格堅挺的原因在於業主不急於出手，目前將房源掛出試水市場的客戶大有人在。目前處於價格還“繃得住”，但是沒有市場的階段。如果這樣的狀況再延續一兩個月，價格可能進入更明顯的下行通道。“畢竟沒有賣不出去的房，只有賣不出的價”。
鏈家內部統計數據顯示，5月，北京二手房單價同比下降1600元左右，降幅約爲2％，也就是一套總價500萬元的房屋約降價10萬元。
僵持階段，買賣雙方與中介都在觀望，這也是江豐勸說業主不要在此時掛牌房源的原因，他擔憂爭相降價引發“踩踏”，但是這樣的僵局對於中介機構而言顯然難以承受。
在帶看次數有限的情況下，5月，人大附中朝陽分校對應的三個板塊二手房共計成交21套，4月這一數字爲29套，而今年年初的1月、2月，單月成交量都在60套左右，“4月成交量明顯收縮，單月21套成交可以說非常慘淡。”江豐所在的中介機構共有200多位買賣經紀人，如果每月成交量持續維持低位，意味着只有一半人能“吃飽飯”。
從這三個板塊的成交數據不難看出，二手房市場一度在今年年初經歷“小陽春”。
以深圳爲例，“小陽春”來得很快。2022年12月，經歷新冠疫情感染高峰，深圳二手房市場掛牌量和成交量同步下滑。但進入2023年，伴隨防疫政策轉向，二手房市場迅速復甦，形成一輪樓市“小陽春”。今年3月，深圳二手住宅過戶量達到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網籤量更逼近5000套，趨近深圳樓市“榮枯線”。國信房地產信息網顯示，今年一季度，深圳總共成交二手房9472套。
但進入4月，深圳二手房成交上升勢頭終止，“小陽春”行情進入尾聲。4月，深圳二手房成交3865套，環比下降0.74％。貝殼研究院數據顯示，5月深圳二手房住宅網籤2788套，環比下降12.7％，並指出，近兩月深圳二手市場呈現向下態勢，不少置業者入市積極性下降。
談及今年年初的“小陽春”，李宇嘉認爲，年初首先回升的就是剛需，二手房的回升比新房更明顯。由於一線城市新房更多是大戶型，因此剛需的釋放直接推升了二手房，特別是其中的學區房市場。
根據他的調研，上海、深圳總價位在300萬元左右，廣州總價位在200萬元左右的二手房比較受購房者歡迎。2月，上海、深圳200萬~400萬元的低價位二手房佔據交易的主導。進入3月，儘管帶動了一部分換房需求，但剛需仍佔據絕大多數的比例。一方面，這說明剛需選擇在市場企穩時入市了；另一方面，也說明多數居民的收入只能支撐這樣的房價。
李宇嘉告訴記者，由於“小陽春”的到來主要是剛需羣體助推，所謂剛需羣體較少估計市場好或壞，都會選擇入市，只是受到2022年年底疫情影響，這部分需求被抑制，但是在今年年初得到集中釋放。在積壓的剛需迅速釋放後，剩餘需求並非剛性，加之對市場的預期本就不甚樂觀，觀望情緒濃厚。“特別是今年年初價格有所回升，不符合一些人的心理預期，如今的市場不再是‘買漲不買跌’。”
深圳房地產中介協會發現，剛需型需求（90平方米以下）佔比連續兩月出現下滑，下滑幅度較大，“是否預示剛需型需求再度進入‘萎縮’，應引起高度重視。”
在江豐看來，目前剛需沒有積極入場是二手房市場難以啓動的關鍵。他目前維護的11套房源中，需求更多的是置換，其次是變現。“互聯網行業從業者是剛需重點人羣，但互聯網行業整體不景氣，這部分購房者難以積極入市。剛需購買小戶型，小戶型置換三居室，城六區三居室置換外圍商品房，外圍商品房置換城六區學區房，這個循環的轉動需要剛需破局，置換需求更多處於觀望狀態。”
剛需入市謹慎，而改善需求想換房並不容易。以上海爲例，換房的政策門檻較高。上海目前還是“認房又認貸”的政策，對於換房的改善需求不友好，賣一買一，首付仍要按二套標準。此外，限購等限制性政策導致有實際購房需求人羣難入市。掛牌量在上漲的另一面，有效購買力卻在下滑，數據顯示，截至2022年年末，上海市常住人口爲2475.89萬人，相比2021年減少13.54萬人，爲近五年來首次下滑。
對北京、上海等上一輪執行了嚴格限購政策的城市來說，政策下一步是否會有效優化，決定了能否重啓改善需求入市的關鍵。而當前樓市政策走向不明，成爲市場觀望情緒的主因。
“鬆綁”能拉動二手房嗎？
“建議您再等等。”這是不少房產經紀人對於買賣雙方的建議，特別是對於賣方而言。“市場低迷時，只有‘以小換大’較爲合算，否則都建議再等等。”
市場正抓住一切機會尋覓樓市政策的新風向，而任何風吹草動都會撩動市場的神經。
5月初時，住建部和市場監管總局聯合發佈《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中對於房產交易中的服務收費問題，明確提出要引導房地產經紀機構應當明碼標價，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
6月1日，福州市房地產中介協會發布《關於合理調整二手房產交易佣金標準促進房產消費服務的指導意見書》，指導意見書稱，調整由買方全額支付交易佣金的現行辦法，轉爲由買、賣雙方等比等額分擔佣金；合理下調中介企業的佣金收費標準，單方收傭比例定爲房屋成交價的1.5％，指導意見自2023年6月1日起正式實施，試行期一年。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，從國際經驗來看，中介費多由業主支付，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等國，德國、意大利、日本等國則爲買家與賣家共同承擔。但在中國，由於房地產市場經歷高速發展時期，衍生出買家單獨支付佣金的模式。但當前房屋掛牌量較高，市場逐步進入買方市場，中介費雙邊支付也是適宜之舉。
而對於賣方而言，則在等待各類一線城市“救市”政策落地，這些政策被認爲必將帶來新一輪房價上漲。目前，各種有關政策變動的傳聞在風中飄，“取消北京城六區以外區域限購”“認房不認貸”“降低首付比例”等等。
鄧浩志認爲，二手房難賣，首先是因爲整體需求不足，改善需求可能需要經濟進一步復甦才能支撐。但是目前也有政策層面的問題，比如限購政策導致購房需求、特別是改善型需求未能完全釋放，形成惡性循環。比如一些有改善型需求的人羣，可能已經有兩套房子，只能賣出一套才能買下一套新房，舊的難賣，新的自然難買。一線城市應該針對這種改善型需求，適當放開限購，從而釋放購買力。
“相比於三四線城市，一線城市房地產政策反而更應該適度鬆綁。”鄧浩志認爲，目前一線城市整體仍對房地產市場進行限制，三四線城市普遍比“鬆綁”走得更遠，已經採取刺激性政策。但是三四線城市的需求已經飽和，採取刺激性政策可能是在變相鼓勵炒房，反而是尚有需要的一線城市因爲限制政策抑制了購買力。因此，釋放一線城市的需求相比刺激三四線城市的需求更爲健康，再通過一線城市的示範效應拉動二三四線城市的房地產市場。
他認爲，目前，一線城市市場低迷，造成其他城市市場的觀望情緒，因此必須拉動一線城市這樣的“龍頭”市場。
此前，北京市房山區已經在試點調整政策。4月11日消息顯示，北京市住建委官網發佈2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區一策”的方式由房山區試點。但具體的政策內容尚未對外披露。
李宇嘉則認爲，關鍵問題不在於限購政策，因爲其對於剛需、換房需求沒有抑制，可能更關鍵的是認房認貸，以及二套房首付比例較高。“如果名下無房但是有貸款記錄，再次購房時是不是仍然可以享受首套待遇？目前一線城市政策可以向這個方向進行調整。”
業內普遍認爲，如果政策難以鬆動，二手房市場會打破“僵局”，更加明顯地進入下行通道，甚至影響本就脆弱的新房市場。
“二手房掛牌量大幅度攀升，且降價拋售、套現的比例增加，對於新盤的替代效應有明顯的趨勢。因此，新盤不得不採取被動的跟隨策略。由此，一二手房輪迴式的降價，可能在6月份及三季度前期出現。”李宇嘉分析說，“二手房價格下跌，對新房絕對有影響。因爲當前新房銷售較好的項目大多數都是與同區域二手房價格倒掛，一旦二手房價格明顯下跌，影響預期，可能會抑制新房成交。”
發於2023.6.19第1096期《中國新聞週刊》雜誌
雜誌標題：二手房僵局：“越賣越多”的博弈
記者：陳惟杉