房產律師：借親名買房遭遇登記人轉移房屋，出資人勝訴背後的故事

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

案件背景

林啓超、蘇婉芬夫婦育有五個子女，分別爲林俊浩、林雅蘭、林瑞川、林宇鵬、林明坤。林雅蘭與陳俊霖是夫妻，二人之子爲陳宇峰。林啓超在2014年離世，蘇婉芬於2019年去世。

位於北京市東城區一號的房屋原是林啓超承租的公房，1983年該房拆遷，安置出A號房屋與B號房屋。B號房屋由林啓超承租，安置人口包含林啓超夫婦、林雅蘭、陳宇峰，實際居住的是林啓超夫婦；A號房屋由蘇婉芬承租，安置及實際居住人員爲林宇鵬、林明坤、林瑞川夫妻及其子女。

案件發展

- 居住變動：1992年左右，林瑞川因單位分房搬離A號，林雅蘭搬入。1995年，林啓超按成本價購得B號房屋，產權登記在自己名下，其去世後該房屋已完成繼承分割。

- 購房協商：1998年A號房屋房改售房，鑑於林雅蘭工齡長，經林雅蘭、林宇鵬、林明坤口頭商議，以林雅蘭名義購買，三人各出資13,000元，房屋登記在林雅蘭名下，口頭約定所有權歸三人共有。

- 書面確認：2017年4月15日，三人簽訂書面協議，再次明確A號房屋歸三人共有。

- 矛盾爆發：2021年4月，林雅蘭一方同意給林宇鵬、林明坤一定房屋折價款，但5月19日，林雅蘭、陳俊霖卻與陳宇峰簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以100萬元成交價將A號房屋過戶給陳宇峰。林宇鵬、林明坤認爲自身權益受損，遂向法院起訴，請求確認該合同無效，並要求被告承擔訴訟費。

各方主張

- 原告主張：林宇鵬、林明坤堅稱，A號房屋雖登記在林雅蘭名下，實則爲三人共有。三被告明知此情況，仍通過房屋買賣過戶，嚴重損害了原告合法權益。

- 被告主張：

- 林雅蘭、陳俊霖辯稱，A號房屋是夫妻共同財產，由二人出資並使用工齡優惠購買，與二原告毫無關係。他們稱二原告此前從未主張房屋權利，還曾要求林雅蘭出示房產證證明無關。同時否認與二原告有口頭協議，稱相關協議非林雅蘭所籤，2021年同意補償是基於親情。

- 陳宇峰表示認同父母觀點，稱對二原告與林雅蘭的協議並不知情，僅與父母口頭協商購房款，已付約10萬元現金。

法院查明事實

法院調取房屋檔案得知，1982年6月林啓超承租地址變更爲A號房屋，後續有戶主變更、承租人更換等情況。1998年6月，林雅蘭與房屋土地管理局簽訂購房協議，使用個人27年及陳俊霖26年工齡優惠購得A號房屋，1999年房屋登記至林雅蘭名下，相關購房材料及收據由被告持有。

2021年5月19日簽訂的房屋買賣合同，對諸多關鍵條款未明確約定，同日完成產權變更登記。

原告提供多份證據：

- 2017年、2020年有林雅蘭簽字的證明，表明房屋歸三人共有。

- 林俊浩、林瑞川證人證言，證實購房出資及共有約定情況。

- 多份談話錄音，顯示林雅蘭、陳俊霖曾認可房屋共有及協商補償款事宜。

- 林明坤銀行流水，欲證明支付購房款情況。但三被告對這些證據真實性均不認可，經法院詢問，又不申請對林雅蘭簽名進行筆跡鑑定。

裁判結果

法院最終確認被告林雅蘭、陳俊霖與陳宇峰就北京市東城區A號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

案件分析

- 借名買房關係認定：原告提交的系列證據形成證據鏈，雖被告對關鍵證據真實性存疑，但不申請筆跡鑑定，依證據規則應承擔不利後果。結合證人證言及錄音中被告方自認內容，足以認定林雅蘭與二原告之間存在借名買房合同關係，房屋應爲三人共有。

- 惡意串通判定：林雅蘭、陳俊霖明知房屋共有實情，陳宇峰雖稱不知借名買房約定，但從談話錄音提及的補償款協商內容，可推斷其知曉房屋存在爭議及應給予二原告補償一事。再綜合房屋來源、親屬關係及過戶緣由，可認定陳宇峰應知借名買房事實。三被告在明知情況下籤訂合同過戶，且無有效付款證據，構成惡意串通，損害原告權益。

案件啓示

- 證據意識：在房產這類重大財產事務處理中，當事人務必強化證據留存意識。無論是出資憑證、書面協議，還是溝通記錄，都可能成爲維權關鍵。確保證據合法、有效、完整，方能在糾紛中掌握主動。

- 產權保障：借名買房風險極高，實際出資人不能僅依賴口頭或簡單書面約定，務必及時辦理產權變更登記，或採取公證、信託等其他強有力的法律保障措施，避免權益懸空。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！