父母出資助子女買房，背後究竟是借款還是贈與？房產律師解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

案例背景及爭議焦點

原告張華起訴要求被告返還其購買位於北京市朝陽區一號房屋的出資款334.92 萬元。雙方對出資款的性質存在爭議，原告認爲是借款，被告則主張是贈與。

原告訴求及理由

原告張華請求判令被告返還購買涉案房屋的出資款。理由是1998 年因平房拆遷，自己用拆遷安置款 24 萬元從王輝處購買涉案房屋承租權，因戶口問題借用被告名字辦理承租手續。2001 年公有房屋出售時，自己出資購買房屋產權，因資金緊張用了被告夫妻的工齡和 3.5 萬元，雖借名買房不成立，但雙方共同出資是事實，被告應按房屋市場價值返還出資款。

被告辯稱

被告稱1998 年出資買房時，父母口頭承諾將涉案房屋贈與自己，且自己與父母共同居住，房屋登記在自己名下。2001 年公有住房出售給承租人時，自己出資 3.5 萬元並折算了夫妻工齡，現房屋已登記在自己名下，贈與行爲已完成。原告雖購買承租權時有出資，但在房屋內居住 20 年已因出資受益，故不同意返還出資款。

法院查明情況

1. 原告與李梅系夫妻關係，育有被告、張賢、張聰、張洋四名子女，李梅於 2016 年 11 月 1 日去世。

2. 1998 年 4 月 20 日，原告、張洋與拆遷辦簽訂北京市居民房屋拆遷安置補助協議書，約定乙方有正式住房柒間，甲方安置乙方放棄貳居壹套、壹居貳套，給付乙方搬家補助費等各項補助費共計 514300 元。1998 年 6 月 18 日，原告出資 24 萬元從王輝處購買涉案房屋承租權，承租人登記爲被告。

3. 2001 年 9 月 20 日，被告與北京 G 公司簽訂出售自管公有住宅樓房協議書，約定被告購買涉案房屋，房價款 48616 元，被告交納公共維修基金 1642 元，購房交易費產權登記費 300 元。工齡折扣按購房人夫婦雙方建立住房公積金前的工齡給予折扣，實際折算男方工齡 24 年，折算女方工齡 24 年。2002 年 1 月 28 日，涉案房屋登記在被告名下。

4. 雙方均認可被告在房改時出資 35000 元，涉案房屋原由原、被告共同居住，後於 2016 年 5 月因房屋權屬問題發生爭議，被告搬出房屋，現房屋由原告居住，房產證及購房票據均在原告處保管。

5. 2016 年 11 月 23 日，原告以合同糾紛爲由將被告訴至法院，請求判令涉案房屋歸其所有，被告配合辦理過戶手續。法院判決駁回原告全部訴訟請求，原告上訴後被北京市第三中級人民法院駁回。

6. 庭審中，原告主張出資款性質爲借款，被告則認爲是贈與，並提交張賢出具的書面證明，內容爲父母在 1998 年購買涉案房屋時說過該套房給被告，2001 年房改時由被告夫妻出資 35000 元及二人工齡將該套房變爲產權房。原告對此不予認可。

裁判結果

駁回原告張華的全部訴訟請求。

房產律師點評

贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

在父母出資購房的情形中，將出資爲借貸的證明責任分配給父母一方比將出資爲贈與的證明責任分配給子女一方更符合證明責任分配原則。首先，贈與關係比借貸關係更難以被證明。其次，主張借貸關係的父母應比主張贈與關係的子女更接近證據並容易保留證據。再次，父母出資爲贈與的可能性高於借貸，父母出資目的多是爲改善子女居住條件，而非日後要回出資。

具體到本案，從原告出資交納換房差價款至今已逾二十年，房屋由原、被告雙方長期共同居住，期間原告從未讓被告出具借款憑證，亦未提交證據證明其曾向被告催要過借款，故原告主張出資款爲借款，缺乏證據依據，應認定該出資爲對被告的贈與。

由於贈與的財產權利已經轉移並且本案不具有應當撤銷贈與的情形，現原告要求被告返還出資款的訴訟請求，法院不予支持。關於原告主張的房屋增值利益，房改房帶有社會福利、保障性質，原告因出資從中獲利不符合房改房性質，且出資款性質已認定爲贈與，故法院對此不予支持。

辦案心得

一、出資性質的明確約定

在本案中，雙方對於出資款的性質存在重大爭議，原告主張爲借款，被告認爲是贈與。這凸顯了在家庭內部涉及重大財產出資時，明確出資性質的重要性。無論是父母對子女的出資，還是其他親屬之間的出資，都應通過書面協議、聊天記錄等方式明確出資的性質是借款還是贈與，避免日後因出資性質不明而產生糾紛。

對於律師而言，在爲當事人提供法律諮詢時，應提醒當事人在涉及財產出資時明確約定性質，並保留相關證據。如果是借款，應明確還款方式、期限等；如果是贈與，也可以通過書面形式明確贈與的條件和範圍，以減少潛在的法律風險。

二、證據保留的重要性

原告在主張出資款爲借款時，因缺乏證據而承擔了不利後果。這提醒人們在經濟往來中，無論是家庭內部還是外部交易，都應注重保留證據。如果是借款，應保留借條、轉賬記錄、催款記錄等；如果是贈與，也可以在適當的時候保留一些能夠證明贈與意圖的證據，如聊天記錄、證人證言等。

律師在處理案件時，應指導當事人正確收集和保留證據。在糾紛發生前，就提醒當事人注意保留與交易相關的各種證據，以便在訴訟中能夠有力地支持自己的主張。同時，對於可能存在爭議的事項，應及時採取措施固定證據，避免證據滅失或難以獲取。

三、房改房的特殊性質

本案涉及房改房，房改房在出售時帶有社會福利、保障性質，並非按照市場價格定價。這提醒人們在處理房改房相關的糾紛時，要充分考慮房改房的特殊性質。對於出資購買房改房的當事人來說，要明確自己的權利和義務，瞭解房改房的政策規定和交易限制。

律師在處理房改房糾紛時，要準確把握房改房的法律性質和政策規定，爲當事人提供專業的法律建議。在涉及房改房的交易中，應提醒當事人注意遵守相關政策法規，避免因不瞭解政策而導致交易無效或產生糾紛。

四、贈與的法律後果

一旦贈與的財產權利已經轉移，且不具有應當撤銷贈與的情形，贈與人要求受贈人返還出資款的請求通常難以得到支持。這表明在作出贈與決定時，贈與人應慎重考慮贈與的後果。對於受贈人來說，也要明確接受贈與後的法律責任和義務。

律師在處理贈與糾紛時，要向當事人解釋贈與的法律後果，幫助當事人在作出贈與決定前充分考慮各種因素。如果當事人對贈與存在爭議，律師應根據具體情況分析是否存在撤銷贈與的法定情形，爲當事人提供合理的法律建議。