父母主張借兒子名義買房 兒媳不認可引發房屋歸屬糾紛，律師解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告秦悅麗、孫賢明向本院提出訴訟請求：

1. 請求依法確認二原告與被告孫宇鵬 2002 年 9 月 19 日簽訂的協議書合法有效；

2. 請求判令孫宇鵬配合二原告辦理位於北京市朝陽區一號房屋的過戶手續，將該房屋過戶至二原告名下。

事實和理由：二原告系夫妻關係，孫宇鵬系二原告之子。2002 年 3 月，秦悅麗承租的單位簡易樓拆遷，獲得相應的拆遷款和申購一套經濟適用房的指標，補貼面積標準爲 120 平方米，最高總價標準在 48 萬元以內。二原告欲購買位於北京市朝陽區一號的房屋（簡稱訴爭房屋）。但由於二原告年齡過大，不能申請銀行貸款，故與孫宇鵬協商，約定以其名義購買訴爭房屋，並申請銀行貸款。後二原告以孫宇鵬的名義與北京 M 公司簽訂購房合同，房屋價款爲 463752 元。二原告支付了 263752 元購房款，剩餘 20 萬元以孫宇鵬名義申請銀行貸款。

二原告與孫宇鵬約定，二原告爲該房屋的真實產權人，該房屋的所有權和使用權都歸二原告所有，孫宇鵬不得在未徵得二原告同意的基礎上擅自出租、出售該房屋，該房屋的購房款由二原告承擔。現訴爭房屋的銀行貸款已經提前還清，該房屋產權證已經發放，二原告多次找孫宇鵬協商辦理過戶事宜，但其均以各種理由推脫。

吳雪瑤在2005 年與孫宇鵬結婚，在二人婚姻存續期間，孫宇鵬和吳雪瑤辦理了公證，約定將孫宇鵬名下的所有財產都歸吳雪瑤所有。但訴爭房屋是二原告的唯一住房，二原告的全部積蓄也都用來購買訴爭房屋。二原告無奈訴至法院，依法維護自己的合法權益。

二、被告辯稱

被告孫宇鵬辯稱：訴爭房屋不是我故意不辦理過戶，而是因爲現在北京市辦理房屋過戶的費用比較高，而我父母只有我一個孩子，我認爲這個房屋就是我的。認可二原告所說購買訴爭房屋的出資情況。2002 年我父母樓房拆遷，獲得經濟適用房購房指標，我 2002 年 8 月大學畢業，當時就用我的名義購買的訴爭房屋，錢都是我父母出的，貸款是在 2009 年還清的，期間我還過一兩期的貸款。2009 年還貸款的時候還剩 18 萬多，當時因爲我和吳雪瑤要買另外一套房屋，所以二原告給了我們 23 萬元，把這個貸款還清了，以便我們繼續辦理貸款。

被告吳雪瑤述稱：不同意二原告的訴訟請求。二原告所說的借名買房我方不認可，現在我方是訴爭房屋的實際產權人，我方與二原告無合同和借貸的法律關係。如果存在二原告所說的借名買房關係，也是二原告和孫宇鵬串通損害我方合法權益。即使借名的協議成立，二原告的起訴也超過了訴訟時效。即使協議書真實有效，二原告也不能依據該協議書的約定確定訴爭房屋所有權的歸屬。

三、法院查明情況

二原告系夫妻關係，孫宇鵬系二人婚生子。孫宇鵬與吳雪瑤於2005 年 2 月 1 日登記結婚，後因感情不和於 2018 年 1 月 20 日經本院判決離婚。

位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱訴爭房屋）於2006 年 6 月 1 日登記至孫宇鵬名下，該房屋系經濟適用住房。2003 年 6 月 30 日，孫宇鵬與北京 M 公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了訴爭房屋，合同約定房屋建築面積 122.8 平方米，價款金額 466640 元，其中首付 96640 元。後孫宇鵬於 2004 年 6 月 27 日與北京 M 公司又簽訂《協議》一份，約定訴爭房屋的總房款爲 463752 元，孫宇鵬支付首付款 263752 元，餘款 20 萬元由孫宇鵬申請公積金貸款。該房屋貸款於 2010 年 5 月 6 日全部還清。

對有爭議的證據和事實，認定如下：

二原告和孫宇鵬均稱訴爭房屋的經濟適用住房購房指標系秦悅麗的，在購買時爲了取得貸款資格，以孫宇鵬的名義簽訂購房合同並申請貸款，但房屋的購房款均是二原告支付，雙方曾協商約定二原告爲訴爭房屋的真實產權人，該房屋的所有權和使用權都歸二原告所有；孫宇鵬稱訴爭房屋一直未辦理過戶的原因是辦理過戶的費用較高，而二原告只有其一個孩子，其認爲訴爭房屋就是其的。

吳雪瑤對此不認可，稱其和孫宇鵬婚姻存續期間曾簽訂“夫妻財產協議書”，約定訴爭房屋屬於其個人所有，孫宇鵬協助其辦理訴爭房屋的夫妻更名登記手續，該“夫妻財產協議書”經過北京市某公證處的公證，故其是訴爭房屋的實際產權人。

二原告爲證明其主張，提交的證據有：

1. 署日期爲 2002 年 9 月 19 日的《協議書》複印件一份，內容爲因秦悅麗購買朝陽區一號的經濟適用房，爲滿足銀行貸款要求，現同意孫宇鵬作爲經濟適用房購房指標使用人簽訂購房合同；秦悅麗仍爲該房屋的實際購買人和產權所有人，孫宇鵬不享有該房屋的任何權利；該房屋所涉及的購房款項由秦悅麗承擔，未經秦悅麗同意孫宇鵬不得私自處置。二原告稱該協議書的原件在孫宇鵬處；孫宇鵬稱原件已經交給開發商了。吳雪瑤對該協議書的真實性不認可。

2. 訴爭房屋的《商品房買賣合同》、房屋所有權證、抵押（反擔保）合同、還清全部貸款證明、房屋入住分配通知書、2002 年裝修費收據、秦悅麗名下的存摺（顯示其在 2004 年 7 月 15 日取現金 14 萬元）、2015 年 9 月 28 日的物業費收據一張、2003 年 8 月購買家電的發票 2 張、2003 年購買建材、暖氣片、交納物業費、有線電視初裝費、水費、燃氣費的收據等。

吳雪瑤對房屋裝修款收據真實性不認可，對其他證據真實性認可但對證明目的不認可，認爲不排除孫宇鵬將上述證據的原件交給二原告的可能性，秦悅麗的存摺不能證明其將取出的錢給孫宇鵬用於購房。

3. 秦悅麗的退休證，證明其爲某單位員工；孫宇鵬的畢業證書，證明孫宇鵬 2002 年 7 月畢業，沒有經濟能力支付訴爭房屋的購房款，購房款都是二原告支付；北京市某單位 2017 年 7 月 5 日出具的“證明”一份，內容爲秦悅麗因 2002 年 9 月原有房屋被拆遷，秦悅麗是住在此拆遷樓的職工之一。

吳雪瑤對秦悅麗的退休證關聯性和證明目的不認可，認爲孫宇鵬畢業證書沒有原件覈對，對真實性不認可，對“證明”的真實性、關聯性和證明目的均不認可，該證明的出具單位不是法人主體，不具有證明效力，且該工程處不是拆遷主體，對其內容不認可。

訴訟中，本院依法調取了訴爭房屋的登記檔案，顯示申請人爲孫宇鵬，其工作單位爲C 公司，補貼面積 120㎡，現住房建築面積 48㎡（全家三代人同居），現住房地址北京市海淀區三處簡易樓，重點工程拆遷，該審覈表有孫宇鵬所在街道辦事處在 2002 年 9 月的蓋章，並註明可購買最高總價標準 48 萬元以內（含）的經濟適用住房。

二原告認爲該審覈表能夠與二原告提交的其他證據相互印證，證明訴爭房屋來源於原告房屋因重點工程拆遷安置所得。吳雪瑤認爲審覈表的申請人只有孫宇鵬一人，房屋的所有權證登記爲私產，即使訴爭房屋與原告被拆遷的房屋有關聯，也不能證明二原告與孫宇鵬之間存在借名買房的法律關係。

吳雪瑤提交其與孫宇鵬離婚案件的判決書，以證明在其和孫宇鵬2012 年購買位於朝陽區的房屋之前，其和孫宇鵬一直在訴爭房屋內居住，之後也一直在訴爭房屋內居住，直至雙方感情出現問題分居。二原告對吳雪瑤該證據的證明目的不認可。

四、裁判結果

駁回原告秦悅麗、孫賢明的全部訴訟請求。

五、案件分析

1. 借名買房關係的認定：

二原告主張與孫宇鵬存在借名買房關係，需承擔舉證責任。但二原告提交的關鍵證據“協議書”只有複印件，無法單獨作爲認定案件事實的依據。

二原告提交的其他證據，如訴爭房屋相關的買賣合同、房屋所有權證等，基於其與孫宇鵬的身份關係以及起訴時間晚於吳雪瑤起訴孫宇鵬離婚案件的事實，無法排除從孫宇鵬處所取得的可能性，不能認定借名買房合同成立。

二原告提交的退休證、畢業證書、單位證明等證據，無法直接認定訴爭房屋系來源於秦悅麗拆遷安置所得，亦無法直接證明借名買房合同的成立。

2. 訴訟時效及所有權歸屬：

吳雪瑤提出二原告的起訴超過訴訟時效，即使協議書真實有效，二原告也不能依據該協議書確定訴爭房屋所有權的歸屬。

六、辦案心得

1. 證據的反駁策略：在本案中，被告吳雪瑤成功反駁了二原告的訴訟請求，關鍵在於對二原告證據的有力反駁。對於二原告提交的關鍵證據“協議書”複印件，指出其無法與原件覈對，不能作爲認定案件事實的依據。對於二原告提交的其他證據，基於身份關係和起訴時間等因素，提出合理懷疑，使其無法證明借名買房合同的成立。

2. 法律關係的清晰界定：明確二原告與孫宇鵬之間的法律關係，強調即使存在借名買房協議，也不能直接確定訴爭房屋的所有權歸屬。同時，指出二原告的起訴可能超過訴訟時效，進一步削弱了二原告的訴訟請求。

3. 公證協議的效力：吳雪瑤與孫宇鵬婚姻存續期間簽訂的“夫妻財產協議書”經過公證，約定訴爭房屋屬於吳雪瑤個人所有，這爲其主張訴爭房屋的所有權提供了有力支持。在處理類似案件時，公證協議可以增強當事人的主張的可信度和法律效力。

4. 維護自身合法權益：在面對二原告的訴訟請求時，吳雪瑤堅定地維護自己的合法權益，通過合理的法律抗辯和證據反駁，成功阻止了二原告對訴爭房屋的主張。這提醒當事人在面對可能損害自己權益的訴訟時，要積極採取法律措施，維護自己的合法權益。

總之，在案件中，律師需要準確把握法律規定，善於運用證據反駁對方的主張，清晰界定法律關係，維護自己當事人的合法權益。同時，當事人在處理類似糾紛時，應注意保留相關證據，避免因證據不足而導致不利的法律後果。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！