房產最長97年纔回本？新出爐珠海各大區域租售比
近日#央行再次重申房住不炒#，加強房地產金融調控。這透露何種信息呢？
敲黑板！如果要貸款100萬，按揭30年貸款來計算。假如金融調控下調LPR（房貸基準利率），10個基點，那麼月供降息60元，合計節省21637元。
由上可知，對房貸族來說，可能會迎來降息利好！因此對投資購房的慾望就更大，那麼投資經常會考慮投資回報率的問題，對此可以深入研究。據諸葛找房統計顯示，在全國50個重點城市當中，租金回報率排名第一的是烏魯木齊3.59%；那麼排名最高的烏魯木齊在全球範圍內大概是個什麼水平呢？
在2019年全球熱門城市，租金回報率排名：芝加哥 亞特蘭大 邁阿密租金回報率大概在7%以上；是烏魯木齊的兩倍！
圖源諸葛找房數據研究中心
兩倍？小盆友你是不是有很多問號？對租金回報率不敏感的朋友們，我們稍微換算一下，是不是能換成一個更直觀的數據呢？一起研究研究，以2021年珠海租金收益來算；月租金均價是37.47元/m²，那麼珠海各大片區板塊的房子需要多少年能回本？新香洲板塊——80年
圖源合富研究院丨珠海新香洲
新香洲作爲大家眼裡的珠海市中心，生活配套、吃喝玩樂都不缺。是老珠海人聚集地，也是大量租房族的聚集地。據合富院發佈的數據來看：2020年珠海新香洲板塊房子成交均價在36000元/m²，同比上漲5%，市場表現量升價穩。如果按照租售比公式（每平米的年租J再除去每平米的房價）去衡量房租與房價之間的關係，那麼新香洲的房子需要80年才能回本。（數據僅作爲參考）
老香洲板塊——80.2年
圖源合富研究院丨珠海老香洲
老香洲與新香洲以迎賓南路爲分界線，老舊建築比較多。但老香洲板塊的房子均價在36079元/㎡，在珠海各區域還是較高的價格。由圖可知，老香洲房子均價同比下跌3%，市場表現量價基本平穩。
就房子看均價而言，新、老香洲差價不大，按照上面的計算方式，老香洲房子需要80.2年才能回本。（數據僅作爲參考）前山板塊——64.7年
圖源合富研究院丨珠海前山
珠海前山屬於人口密度大的區域，就近原則上班的話，是租房族的首選區域。
據統計前山房子均價在29126元/㎡，同比下降6%，市場表現呈量價齊跌的趨勢。
綜上可知，投資前山的房子也需要64.7年才能回本。（數據僅作爲參考）
拱北板塊——95年
圖源合富研究院丨珠海拱北
拱北是連接澳門的出入口，是珠海最繁華的商業區，集合了珠海市優質的教育、商業、醫療和環境資源等等。
那麼我們來看看，拱北板塊的房子均價42800元/㎡，同比上漲10%，市場表現量價穩中有升。相對來說，拱北是大家爭相投資的區域。如果僅靠租金收益，需要95年才能回本。（數據僅作爲參考）吉大板塊——81年
圖源合富研究院丨珠海吉大
吉大是珠海高檔酒店和寫字樓聚集的商務帶，逛街購物吃夜宵的好地方。因此吉大板塊房子均價也去到約36400元/㎡，但同比是下跌7%，市場成交量增價跌。根據老方法計算，投資吉大房子需要81年能回本。（數據僅作爲參考）
唐家板塊——63.3年
圖源合富研究院丨珠海唐家
唐家作爲科技軟件園和衆多高校的集合地，住宅資源相對缺乏。
但近幾年，由於深中通道的規劃建設與發展前景，唐家板塊房子均價28500元/㎡，同比上漲2%，市場量升價穩。
從數據看，投資唐家的房子需要63.3年才能回本。（數據僅作爲參考）南灣板塊——68.9年
圖源合富研究院丨珠海南灣
南灣區可能很少有人單獨劃分出來分析，但就租賃市場而言，劃分的越細越精準。
由上圖可知，南灣板塊的房子均價約31000元/㎡，同比上漲4%，市場增量穩中有升。
可預知投資南灣板塊房產需要68.9年能回本。（數據僅作爲參考）橫琴板塊——96.7年
圖源合富研究院丨珠海橫琴
橫琴有第二個澳門的美譽，它在珠海的光環不言而喻，在這就不多做解釋了。但就目前來說租房需求不大，更多的是商務辦公樓租用。據數據顯示，橫琴板塊房子均價約43500元/㎡，同比上漲1%，市場量升價穩。
毫無懸念按照上面邏輯思維來算，橫琴96.7年才能回本，是全珠海最長時間能回本的區域。（數據僅作爲參考）
斗門板塊——33年
圖源合富研究院丨珠海斗門
斗門、金灣同爲西區的核心區，相對香洲、橫琴區域租金與房價都較低。據統計斗門板塊的房子均價15000元/㎡，同比上漲11%，市場量跌價穩。
依舊按公式算，投資33年可回本。（數據僅作爲參考）
金灣板塊——47.8年
圖源合富研究院丨珠海金灣
珠海機場在金灣區，金灣還設有金灣站和珠海機場站兩大高鐵，今年開通的洪鶴大橋、金海大橋等...可知金灣是珠海唯一海陸空橋交通俱全的區域。人人口中說的航空新城概念是由金灣匠心打造，這讓金灣在珠海諸多住居板塊中脫穎而出。金灣板塊房價自然是水漲船高。據統計金灣房子均價21500元/㎡，但同比下跌2%，不過市場量價較爲平穩。綜上所述，投資金灣房產約47.8年能回本！（數據僅作爲參考）高欄港板塊——24年高欄港板塊？很多人會很好奇爲什麼高欄港也作爲一個板塊分析？下面看一張規劃圖就知道了！
圖源自珠海特區報
根據上圖規劃可知，黃茅海跨海通道起點位於珠海市高欄港區，終點位於臺山市斗山鎮，東部連港珠澳大橋，西部連新臺高速並與西部沿海高速相交。未來將形成香港—珠海—江門—粵西大通道！正所謂路通財通！
圖源合富研究院丨珠海高欄港
綜上可知，高欄港發展是時間問題。回到我們研究的主題，據合富院統計，高欄港房產均價約10900元/㎡，同比下跌4%，市場量升較爲平穩。拋開全部因素從租售比的角度看，在高欄港投資房產僅需24年就可回本。租售比本質就是“市盈率”即一個投資多長週期可以收回成本。對於一些以租養房的人來說，這個是一個非常重要的參考指標。
圖源網絡
可能在看到珠海各大區域年限差距時，會引起房價高區域一片罵聲。租售比高就一定有投資價值嗎？答案是否定的！帶大家客觀的分析一下：在做珠海各大區板塊數據分析時，第一：數據圖是珠海各大區域板塊17年至20年供求量月度走勢，原因是房租取決於供需關係。以斗門爲例子，斗門房價低租金也不高，租售比很高。但是受供需關係，斗門房子不一定租的出去，賣也不一定好賣，沒有什麼流動性，可變現較差！（這不代表斗門沒投資價值哦！具體問題具體分析）第二：在上面分析的參考數值裡，有珠海各大區板塊房子成交均價同比漲幅；爲的是讓大家更直觀地看珠海房產走勢。且一個區域的房價容易受到信貸水平的影響。在信貸擴張週期內，那麼房子容易漲價。
圖源網絡
因此房價更像是一隻股票，哪怕只有一個人報出漲停板的價格。則所有房價都根據漲高價決定。那麼非常容易出現虛高和泡沫，從而產生估值的錯覺。值得一提的是參考指標中，有珠海房產市場表現趨勢分析。（看到這裡很多人又回去翻看一遍數據）總之，這些數據，是給想在珠海買房的人做參考！
影響房價的因素不僅有租金，還有政策、交通、人口、資金量、M2等等，單純從某一點分析房子投資價值都是片面的。分享到這裡，希望大家在買房時要客觀去判斷，不要被一些所謂的數據分析影響，就買買買！
編輯：黃崴崴策劃：Chris Cheong
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