房貸“返點”隱秘流行，第三方機構助推，風險幾何？

在上海工作的李藝決定在今年初買房，在準備網籤階段，一位朋友告訴她最近一個“薅羊毛”的技巧，可賺到銀行貸款的“返點”。“返點”差不多可以到千八（即0.8%），這也意味着100萬元的貸款，可以收到8000元的“返點”。

李藝半信半疑地通過第三方機構找銀行辦理了400萬左右的貸款。“批貸”後第二天，機構3萬多元的轉賬如約而至。隨後，她開始兼職副業，在社交平臺上分享“返點”經驗，爲合作機構推薦生意。

“目前已經有六七位在社交平臺上找我的朋友辦了這個業務。”在她看來，這種方式是將原本地產中介暗中“吃掉”的收益重新拿回來。

與李藝有類似經驗的人不在少數。近期，銀行貸款爭奪戰持續，除了明面上各類貸款優惠層出不窮以外，在市場隱秘的角落，個人按揭貸款“返點”拉客也悄然盛行。記者近期通過調研發現，目前市場上的“返點”利率在0.5%到0.9%之間。部分購房者看準這一機會直接“薅羊毛”，第三方機構亦推波助瀾，協助購房者獲取“返點”。

然而，“返點拉客”背後潛藏違規風險。多位受訪業內人士認爲，監管對於銀行“返點”已有相關規定，上述行爲或涉及違規。此外，銀行之間爲了爭奪市場份額而採取不正當競爭手段也不利於市場良性發展。

“返點拉客”過程隱秘

記者近期以購房者名義與多家第三方返點機構、銀行接觸後發現，目前市場上確有針對個人按揭貸款設置的“返點”，但不同區域、銀行、時間點的返點存在較大差異。記者接觸到的報價中，最低爲“千五”（0.5%），最高爲“千九”（0.9%）。也有第三方返點機構對記者表示，季度末衝業績“銀行返點”可以給到更高。

此前，“銀行返點”大多處於業務“黑箱”中。記者從多位地產業內人士處獲悉，往年在房貸客戶較少時，有銀行會選擇與地產中介合作。地產中介“引流”房貸客戶，貸款批覆後返點將給到地產中介。大部分中介不會將“返點”給客戶。

但近期，部分購房者繞過中介，開始自己尋找“返點”。近期廣東的一名購房者林明告訴記者，自己是從在銀行的朋友處得知“返點”的存在，花了一天時間在擬購置樓盤周邊的幾家銀行都諮詢過一輪，尋找願意給“返點”的銀行。最後林明在某家股份行找到了合適的返點金額，大約“千八點五”（即0.85%）。他最終在那家銀行辦理了200多萬元的房貸，貸款發放後兩天，返點1萬多元到賬。

“基本剛好把買房時的中介費給抵消了，能省則省。”林明說。

“返點”的過程相對隱秘。林明回憶，雖然加了客戶經理的企業微信賬號，但是當時大部分和返點有關的溝通都在私人賬號。同時，返點不由銀行直接發放。貸款發放後需要提供另一個銀行賬戶，由一家第三方機構打入“返點”資金。

購房者尋找銀行“返點”時，也有銀行客戶經理在社交平臺以返點名義“撒網”接觸意向客戶。記者在某社交平臺文章下方以購房者名義留言稱尋找有“返點”的銀行時，有多人私信聯繫記者。其中不乏部分銀行員工。

值得注意的是，在部分個人購房者尋求“返點”的過程中，會與地產中介存在利益衝突。

在得知林明打算自己找銀行後，幫他找房的地產中介開始勸說，並層層設限。林明告訴記者，網籤合同時約定是6月30日前完成過戶。中介告訴他，自己找銀行貸款，審批時間不確定，如果在約定時間內沒有批貸完成，屬於林明違約。

不過後來林明從其他渠道瞭解到，他使用的這家地產中介實際已和部分銀行達成合作關係，完成一單生意不僅可以從客戶處拿中介費，也可以從合作銀行處拿到“返點”。

記者也向一名“返點機構”人士詢問，該人士表示，一般接客戶訂單時，都會選擇性避開幾家地產中介機構，因爲這幾家地產中介機構的銀行關係網較爲豐富，本身就與部分銀行有長期合作關係，容易吃力不討好。

“第三方返點機構”興起

不過與林明主動找銀行相比，部分意向的購房者選擇通過社交渠道尋找第三方返點機構，由機構推薦對應合適的銀行。

記者注意到，近期社交平臺上這類主打“銀行返點”的賬號正在不斷興起，聲勢浩大地“拉客”。在某社交平臺上以“銀行貸款返點”爲關鍵詞進行搜索，近一週內就有近20條新文章。甚至有賬號在文章中列舉每家銀行的“返點”點數。

記者與多家機構接觸後發現，這些機構的背景五花八門。有機構本身從事房地產租售方面的業務，對銀行流程較爲熟悉且具備一定的人脈資源，因此兼職從事返點業務。比如李藝推薦的返點機構，本身是一家房地產經紀公司，私下兼職從事“返點”業務。也有機構自稱是房貸規劃諮詢機構，有銀行內部關係，但沒有提供具體的公司名稱。

這些機構辦理的業務大多缺乏相應保障。在接觸過程中，上述返點機構大多僅是口頭報價，並不就“返點”事項簽署合同。僅有一名返點機構人士表示，可以簽訂合同，但需要客戶自備，目前沒有標準模板。

在李藝的描述中，辦理“返點”的流程並不複雜。第一步是在網籤之前和“返點機構”打好招呼，機構推薦辦理業務的銀行。第二步是辦理完手續後，只要“批貸”，機構就會提前預支“返點”金額到購房者賬戶。銀行正式發放貸款後，第三方機構會從銀行處領取相應資金。

大多第三方返點機構的運作模式與李藝描述的類似，不過收費或分成模式有所不同。一部分“返點”機構明碼標價。上海一家機構告訴記者，不論總金額多少，一律只收取返點金額的10%作爲手續費。也有“返點”機構宣稱免費，一名“返點機構”人員告訴記者，辦理這一業務不額外收取手續費。不過有業內人士告訴記者，這類機構可能主要從報價差額中獲利，例如他實際收到的返點是100元，給客戶支付70元。

潛在風險

個人按揭貸款“返點”隱秘流行，從中介向個人購房者擴張背後，是銀行日漸升溫的經營焦慮。

從最新財報數據看，上市銀行營收持續下滑。Choice數據顯示，2024年一季度，42家上市銀行的總營業收入合計爲1.47萬億元，相較於2023年同期的1.5萬億元，同比下滑約0.03萬億元。

營收下滑背後，作爲銀行傳統優質資產的房貸規模持續收縮。根據央行披露的一季度金融機構貸款投向統計報告，2024年一季度末，房地產貸款（含開發貸、個人住房貸款）餘額佔比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

截至2023年末，國有六大行個人住房貸款（按揭貸）餘額合計約爲26.43萬億元，同比減少約5166億元。除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款規模均出現下滑。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財經記者表示，主要是從違約率等角度比較看，個人按揭房貸業務對銀行來說仍然是“優質”資產。但目前房地產整體處於企穩復甦階段，市場需求偏低，銀行積極拓展相關業務。

不過值得注意的是，這一模式背後潛藏違規風險。

資深金融政策監管專家周毅欽對第一財經記者表示，這種“返點”拉客，刺激個人按揭貸，可能導致突破政策利率調控下限，同時，也可能對房貸市場競爭秩序構成干擾。對銀行而言可能進一步加劇淨息差方面壓力等。

目前我國銀行淨息差已到歷史低點。據國家金融監督管理總局披露，繼去年四季度末商業銀行淨息差首次低於1.7%，達到1.69%後，今年一季度，商業銀行淨息差進一步降至1.54%。

“這種由銀行向中介返點再由中介向客戶進行返點的方式本身就是違規的。”周毅欽對第一財經表示，2009年末，中國銀行業協會下發《關於規範做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》。規定停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。後續包括一些金融監管部門地方派出機構也以發文形式嚴禁商業銀行向房貸中介進行返點。

周毅欽認爲，銀行之間爲了爭奪市場份額而採取不正當競爭手段，擾亂了正常的市場秩序，個別中介機構爲了獲得高額返點，存在欺詐、誤導等行爲。但是，商業銀行這類返點行爲往往比較隱蔽，不會通過正常的成本支出方式體現，難點在於如何對這類違規行爲進行覈查。

周茂華建議，國內需要強化監管，維護正常市場競爭秩序，避免潛在風險。一方面，強化市場監管，提高違規成本；另一方面，推動金融機構持續完善內部治理，完善科學考覈機制，加強業務培訓，推動金融機構依法合規開展業務等。

（李藝、林明均爲化名）