房貸利率批量調整落地，爲何有人調了有人沒調，後續還將如何調？一文看懂！

21世紀經濟報道記者 楊夢雪 上海報道

10月25日起，存量房貸利率陸續完成批量調整。據記者瞭解，目前已有工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行陸續完成房貸利率批量調整工作，但不同城市、不同銀行調整進度仍略有差異。

當日，不少人陸續收到房貸利率調整的通知，喜大普奔的同時，也有不少人產生種種疑問：爲啥我的利率沒有下調？爲啥我下調的幅度沒有別人多？

值得關注的是，此次利率批量調整僅涉及商業性個人住房貸款（即通常所說的“商貸”），不涉及公積金貸款；調整的僅爲浮動利率計價方式下的利率加點部分，不涉及LPR，不同借款人利率在批量調整後仍會有所差異。本次批量調整大多數借款人無需額外提交申請，目前已經可以通過銀行的手機銀行App等查看最新利率情況。

通常情況下，房貸利率情況可以通過手機銀行App直接查詢。當前已有銀行上線專門的房貸利率調整及查詢入口，如工商銀行、建設銀行等已在首頁上線利率調整入口，點擊即可查看當前的利率調整情況。

以建設銀行爲例，點擊首頁入口後即可進入存量房貸利率調整頁面。除顯示利率調整情況及生效日期外，還顯示了對調整前後利率對應的利率情況，此外提供利率調整後未來三個月的月供試算信息以供借款人參考。

如果登陸後手機銀行暫未直接顯示上述入口，可以通過App首頁上方的搜索欄或客服諮詢入口搜索“房貸”“存量”等關鍵詞，進入對應頁面查詢。

按此前公告，此次批量調整自10月25日起，至10月31日前陸續調整完成，且絕大多數借款人不需要提交額外申請或辦理相關手續、不區分首套或二套。

此外，不同城市、不同銀行調整進度仍略有差異。當前大多數國有大行及股份行等已完成調整，但也有部分城市大行或部分中小銀行調整時間可能略晚。按此前央行及銀行發佈的公告，此次批量調整總體預計於10月31日前完成。

當前我國商業性個人住房貸款定價方式主要爲固定利率和浮動利率兩種。固定利率即按合同約定的利率水平執行。按此前央行公告，固定利率借款人可與銀行協商新發浮動利率房貸置換存量貸款。

浮動利率的構成包括兩部分：一部分爲貸款市場報價利率（即LPR），一部分爲LPR基礎上的加點（加點可以爲負）。此次房貸利率批量調整涉及的即主要爲浮動利率中的加點部分，將當前房貸利率高於LPR-30BP的統一調整爲LPR-30BP。

若用戶此前房貸利率已低於LPR-30BP的水平，則此次調整不涉及，部分銀行會在手機銀行App中對此做出說明。

LPR利率的變化則主要與借款人當前的重定價日有關，此次批量調整不會觸發LPR調整。

據記者瞭解，當前房貸重定價日一般爲每年1月1日或貸款發放日，重定價週期爲一年，借款人同樣可以通過手機銀行查詢具體日期。根據重定價日的不同，不同借款人利率在此次批量調整後仍會有所差異。

以貸款期限30年、重定價日爲每年7月25日爲例，此次調整前房貸利率爲LPR+35BP，重定價日前最新5年期LPR報價爲7月22日公佈的3.85%，調整前房貸利率計算方式爲3.85%+35BP，即4.2%；此次調整後，LPR部分不變，僅將利率加點由+35BP調整爲-30BP，調整後房貸利率計算方式即爲3.85%-30BP，即3.55%，而LPR部分將於明年重定價日（即2025年7月25日）進行調整。

此前央行公告中還包括11月1日起借款人可與銀行協商約定重定價週期、新發貸款與存量貸款偏離達到一定幅度時可與銀行協商置換存量貸款等方面。

這也就意味着，房貸利率重定價日週期最短爲一年的限制被取消。自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的商貸借款人可以與銀行協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整將爲最近一個月LPR利率。

與此同時，若存量房貸與新發房貸利差較大，借款人也可以與銀行協商新發浮動利率商貸來置換存量貸款，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整。

記者就此向多家銀行客服諮詢，有銀行表示具體政策有待進一步明確，大多建議11月1日後再去詢問。此外還有銀行表示11月會在手機銀行上線調整重定價日功能。