房地產面臨的形勢，空前複雜

目前，國際形勢正面臨百年之大變局。房地產發展三大核心要素，天時（經濟形勢）、地利 （政策紅利）、人和（國民收入），在大背景下缺乏天時、人和。

中國房地產是經濟的晴雨表，產業鏈條涉及整個消費鏈， 對國民經濟帶動性、深入性不言而喻。房地產不振，則三產不振。中國經濟快速發展離不開房地產，人民羣衆財富歸集 終是爲了一個“房子”。傳統的思想觀念無法改變，爲順應發展，滿足人民羣衆日益增長的物質需求，房地產是重中之重，無法繞開。變局下，房地產發展所面臨的形勢較爲嚴峻， 先要解決困局，夯實生存根基，再謀求發展。

當前形勢下房地產要解決好各方利益均衡問題，在困局中解決根本問題，也是爲今後長期 向好發展，指明方向。從以下幾方面進行思考：

第一，解決“麪粉”高昂的問題；

一直以來，國內房地產土地轉讓採用的香港模式，住宅土地 70 年使用權、商業用地 50 年使用權。隨着市場形勢變化，土地價格不斷攀高，在調控過程中又不能直接壓降土地價格，因此通過探索新型房地產土地使用年限模式，住宅使用年限縮短至 50 年或 40 年，商業用地使用年限爲 30 年的方式，從而降低土地成本，降低房價。

有物權法做支撐，土地年限可以續簽。本辦法的意義在於，配合供給側對土地市場進行改革，迴歸地產的商品屬性，有效控制金融風險，減輕國民購房壓力，稀釋房地產泡沫，促進房地產行業持續健康發展。

第二，解決“規劃端”產品分級，解決市場清晰的產品關係，滿足高、中、低三級市場需求；

地產開發因一直依賴於政策安撫、資金捆綁，未在根本結構上進行優化，城市房地產開發“跨越式發展”，導致城市空間佈局受限（城市功能全面性、科學性、合理性未完全融合，佈局失衡）。探索城市新型發展規劃模式，避免空間規劃“攤大餅”，轉向精細化標準，杜絕“一刀切”，轉向層級標準化配臵。實現，“分級規劃、分層配標、分層定價、分層建設、分層居住”的新模式。

學習德國、法國等國家在城市空間規劃的先進做法，做出高端住區、中端改善住區、剛需住區的合理劃分，每個住區市政配套都有其設臵標準，容積率的建造梯次，城市天際線和外立面的層次要求，幾平方公里內建造多大面積公園，幾所學校，醫院規模，商場規模等。

通過科學規劃，有效提升空間利用率，在今後城市發 展中避免高端小區和普通小區混在一起現象，不同檔次的商 品在享受市政配套的標準上一定體現相應的價值。

第三，解決“供應端”標準供給問題，透明定價、透明配置、透明利潤；

打破房地產市場“深水區”現狀，創造透明產業，規範開發商定價原則，規範產品建造配臵清單，規範行業開發利潤空間。

政府在土地出讓時，應明確商品房定價區間，並在出讓文件中詳細規定建造配臵標準清單，這樣以來上百萬甚至上千萬的房產，對老百姓購房而言，也是充分保障和明白消費。

將房地產行業約束規範成一個高門檻、高技術、高標準的行業。

第四，解決“需求端”活性，激發當下需求，盤活潛在需求、培育未來需求；

需求、供給、資金三股力量在加速分化。目前三者關係呈現出各算各賬狀態。首先，需求受經濟下行影響，收入減少明顯，加槓桿消費逐年減弱。

其次，前兩年大量高價拿地，導致市場供應量價高升。再次，資金在房地產領域內大量沉澱，資本利滾利，導致市場的承壓性崩潰。由此看來，房地產單一性經濟結構，抗風險能力較弱，尤其隨着國際經濟結構多元化調整，房地產矛盾已成爲制約中國經濟升級換代，全民創富的包袱。

抓住“當下、潛在、未來”三個需求，制定金融政策，拉通一、二手市場，探索資產金融證券化模式，用中國方式，解決中國市場問題，從根本上釋放、調動、培養住房需求，構建房地產市場長遠信心保障體系。

第五，解決房屋交付的痛點；

房屋逾期交付和工程質量問題已普遍成爲房地產市場的痛點。開發商銷售回款出現問題，勢必影響整盤現金流，導致逾期交付甚至爛尾；開發商爲控制利潤，不斷降低建材和建造標準，交付時工程質量問題也層出不窮。爲系統解決這些痛點，使老百姓放心臵業、安心買房、稱心收房，國家應該出臺商品房現房銷售管理制度，現房銷售不存在逾期交付問題，房屋質量問題更能在銷售前解決，有問題賣不出去，這就倒逼開發商不斷提高建造標準和質量把控。

第六，優化營商環境，降低房地產開發經營成本。

造成房地產的“深水區”、“灰色利益帶”的現狀，跟區域營商環境有直接關係。地方政府將房地產當成“唐僧肉”，哪個部門都像吃一口，開發商的經營成本不斷提升，只能向房價上轉嫁，最終買單的是老百姓。這種惡性循環務必在改革中改變，我們上層一定要有大局意識，地區營商環境的好壞決定地區經濟活力，只有企業及個人賺到效益，才能整體推高社會經濟效益。

每一次危機都是新機遇的開始，經濟屬於動態發展產物，只有變革調整創新，才能煥發出更強勁動能。