房地產，最大的利空！

對於房地產市場的分析框架，地產圈一直流傳着這樣的一句話：

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

這足以說明了人口因素之於房地產市場的重要性。而過去房地產之所以能夠走出大牛市，房價能夠上漲如此迅猛，最大的原因就是受益於國內巨大的人口紅利。

然而這些年，人口因素卻在慢慢發生變化，人口進入負增長以及老齡化趨勢的來臨，都在影響房地產市場以及大家對後市的預期。這恐怕也是這幾年樓市持續下行調整的主要原因之一吧。

但是人口因素變化對房地產市場的影響估計不是幾年時間就可以消除的，未來在相當長的一段時期內，都可能成爲房地產發展的最大利空因素。

我們來看看人口的一些數據吧。

據國家統計局數據：

2023年年末全國人口14.10億人，較2022年末減少208萬人。2022年末全國人口14.12億人，較2021年末減少85萬人，首次出現負增長

對於2023年末和2022年末的人口數據，人口負增長的趨勢不但沒有變好，反而降幅在擴大。

實際上根據國際上一些其他國家曾經發生過類似人口減少的經驗，人口一旦進入負增長後，在短時間是很難逆轉的。

而另一個重要的人口發展特徵就是人口老齡化趨勢，之前人口“七普”的一些數據也能說明問題。據“七普”數據：

0-14歲人口較上個10年上漲了1.35個百分點、15-59歲下降了6.79個百分點，而60歲以上的人口卻上升了6.79個百分點。

這些數據比較明顯告訴我們，未來年輕人越來越少，老年人越來越多，人口老齡化日趨嚴重。

其實官方關於老齡化也表達過這樣的觀點：

預計2035年左右，中國60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的佔比將超過30%，進入重度老齡化階段。

當人口進入負增長及人口老齡化的來臨，將會導致人口紅利減弱，對房地產市場最直接的影響就是住房需求的減少，沒有大量新增需求的驅動，房地產再也難像過去一樣發展了，這無疑是房地產市場未來最大的利空。