房地產永遠是朝陽行業——現在需要改變的是發展模式、產業政策以及產品與服務

重點調研企業：領潮供應鏈

房地產行業正面臨着前所未有的挑戰。過去二十多年，因爲政策漏洞，房地產已經走向了金融化，不但忽略了社會對住宅的真實需求，還推高了房價，更給國家帶來了巨大的金融風險，嚴重影響了房地產本身健康的發展。

儘管房地產出現了巨大的問題，但是隻要有人，居住的需求就存在。只要人們對美好生活的嚮往不減，房地產就是永遠的朝陽產業。

當年房地產政策制定時過多地參照香港等地的政策，現在回頭看來，這些政策雖然帶來了房地產快速發展，但是也產生了大量的問題。基於對以往政策的修修補補，已經無法破局，現在，需要在中國式現代化的目標下，重新建立起房地產的高質量發展之路。

一、先立後破，構建房地產發展的新模式——用長期的房地產稅政策替代短期的高額土地出讓金政策

房地產新模式的構建至關重要，其中用長期的房地產稅政策替代短期的高額土地出讓金政策作爲最關鍵的要素，是既重要又緊急的問題。

當前土地財政驅動的發展邏輯已經難以爲繼，房地產稅是解決地方政府過度依賴土地財政問題的有效途徑，不僅有助於構建地方財政的長效機制，還能爲地方政府提供更多元化的支持。

適時推出房地產稅，並非簡單引入過去所討論的概念，而是呼籲逐步替代土地出讓金。這一轉變的目標在於創造政府的長期財源。改變新入市土地的出讓模式，政府出讓土地時僅收取基本的土地出讓金，僅僅包含土地整理的成本、水電等基礎設施，並且嚴控基本土地出讓金上限，後續用房地產稅取代土地溢價。

這不僅會改變地方政府寅吃卯糧的習慣，爲地方政府提供長期的財政保障，更能帶來房價與地價的良性聯動，有效遏制房價的不合理上漲。

在稅務徵管與實施方面，可以採取“新房新辦法，老房老辦法”的方式，實現平穩過渡。老房因已經交付過土地出讓金，在土地使用年限內不再繳納房地產稅，土地使用年限到期後過渡至新辦法。

這樣，既保證了新房的價格保持在合理區間，又保障了老房的市場價格穩定；既能夠防止房價過快過高增長，又能夠有效控制金融風險。這一有序的改革方式，不僅可以爲房地產業注入新的活力，也可以爲經濟社會的可持續發展提供堅實的基礎。

二、發展鄉鎮地產大面積宜居地產，構建縣域經濟的人才與人口基礎，並構建住房供給結構新平衡

在房地產金融化、土地資源有限化、計劃生育政策三大前提下，產生了大批鴿子籠式的小戶型住宅產品。這類產品對家庭人口少、工作與商務集中、年輕娛樂化、老年生活醫療便利化等場景比較適合，但缺少了孩子教育與運動、多子女中青年家庭所需要的空間與環境。

現在的城市地產及城鎮化概念下的低質量城市地產的拷貝房，已經無法滿足人民對美好生活的追求，我們思考構建住房供給結構新平衡的時候，不僅要關注住房的數量和質量，更要深入理解宜居性的內涵和作用。

目前，我國人均居住面積接近40平方米，只解決了“有沒有”的問題，而要達到像歐美髮達國家一樣非公寓人均住房近100平方米的標準，纔是我們美好生活要達到甚至要超越的標準。

要達到這樣的標準，現在城市的空間無法滿足，或者滿足條件需要付出更大的改造成本，綜合考慮，圍繞都市經濟圈的鄉鎮地產是發展的唯一方向。

新的鄉鎮地產不是過去低質量的城鎮化，而是風景優美、環境一流、孩子能跑能跳、大面積的、價格適宜的宜居地產，能吸引人口長期居住，吸引企業的總部、企業的研發中心、現代農業、現代服務業等企業入駐等等，構建縣域經濟的堅實基礎，同時爲未來的新地產政策打開了巨大的實施空間。

雖然中國人口規模巨大，尤其要保證18億畝的耕地紅線，不能像美國一樣攤大餅式的發展地產，但是我們也積累了大面積平層、多層聯排獨棟等宜居地產的經驗，尤其是我們的鄉鎮還擁有大量的有一定基礎設施的可建設用地，圍繞都市經濟圈發展大面積宜居鄉鎮地產，存在巨大的空間。

三、房地產發展需要有創造宜居環境、把壞地段變成好地段的能力

房地產不應是城市和鄉鎮優質土地資源的攫取者，更應該是優質環境的創造者，房地產企業要有家鄉情懷，通過規劃設計和建造的能力，把壞地段變成好地段，打造出真正宜居的居住環境。

宜居的住宅和環境哪裡來？新加坡著名的“花園城市”，就是通過對老舊擁擠的市區進行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區域變成了一個現代化的宜居社區。洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規劃、到位的公共設施配套以及大量便捷的交通，實現環境的宜居。

這些案例表明，在城市羣和都市圈壯大過程中，中國遠郊區縣土地被漸次開發，可以被創造爲更理想的居住社區。

四、裝修行業也是地產行業，裝修貸款需要從消費貸向按揭貸轉變，助力存量時代的居住升級

增量發展之外，我們還需注意，通過重新裝修改建將存量住宅的升級，也有巨大的市場潛力。

裝修改建不僅能創造更爲寬敞、通透的居住環境，提高空間的利用率，還能擴大和升級消費，並帶動房地產相關服務業和產業鏈進一步升級。

推動裝修改建行業的發展，既要推動裝修改建行業朝着制度化、規範化、專業化方向發展，也要通過先立後破的方式來打破對裝修行業的不合理限制。

在金融政策方面，應配套相應的項目產品，推動消費貸款向更長期、更有利息稅優惠的按揭貸款轉變；設立專項貸款，支持居民進行綠色、智能、節能等方面的裝修，以提高住宅的環保性和智能化水平。

五、高品質、標準化、模塊化、低成本、可持續

要實現住宅產品的上述升級，依託原有發展模式顯然不現實。如何在保證高品質的同時實現整個行業的降本增效，成爲新模式可持續的關鍵。

既要又要，總是最難的，已有企業在進行新的探索，比如領潮供應鏈作爲建設“多、快、好、省”的鏈長平臺，憑藉獨特的優勢和願景，已在數字化平臺、上下游供採、供需反饋等方面構建了“一站式採購解決方案”的系統性運營體系。

領潮供應鏈採用“自營”模式，與傳統建材交易平臺“自由撮合”模式不同，對上游建材單位是採購方，對下游需求單位是供應方，成交後，領潮是合同主體，由領潮平臺負責後期的履約與追溯。通過“置身其中”的方式，爲客戶從源頭上降低採購成本，進而推動房價的合理回落。目前，集採額度已經突破150億元，外部客戶業務簽約額更是突破30億元。

以上五點，涉及模式轉換、結構升級、品質提升、城市土地價值再造、存量資產改造以及產業效率提升，是一整套組合拳，展示了房地產未來巨大的體量和廣闊的空間，中國經濟的支柱地位不可撼動，房地產永遠是朝陽行業。

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