房地產，重磅王炸！
以下文章來源於正和島 ，作者邵宇
從水、電、燃氣到高鐵，新一輪“漲價潮”似乎正在到來，這背後有何更深層次的邏輯？
今年，我國將發行1萬億元的超長期特別國債，對於經濟發展和民生有何意義？
近期，房地產重磅政策出爐。首套房首付比例最低降至15%，公積金貸款利率下調0.25個百分點，商貸利率下限取消。房價何時止跌，未來趨勢如何走？
面對全球貨幣氾濫以及帶來的貨幣貶值，我們該如何應對，降低資產縮水的風險？
人工智能行業投資熱情高漲，這背後是否隱藏着巨大的泡沫……
近期宏觀經濟領域熱點頻出，與每個人的資產和財富息息相關。近日我們採訪了上海金融與發展實驗室理事、東方證券前首席經濟學家邵宇先生，以下爲採訪精編，內容涉及房地產、科技、民生等多個方面，細細品讀，希望對你有所啓發。
口述：邵宇 上海金融與發展實驗室理事
採編：十一
來源：正和島（ID：zhenghedao）
漲價潮
問：近期，國內多地上調水電燃氣價格，6月起多條高鐵線宣佈提價，有說法稱新一輪漲價潮要來。您怎麼看這個現象？
邵宇：其實很長一段時間內，咱們的公共服務價格並不完全由市場化定價，有些地方是有補貼的。有的時候，公共服務的價格會因爲資源的價格變動、補貼力度的大小而變化。
這一次我們能看到的漲價原因，更多是一種市場化取向的表現，背後有可能是資源成本的提升。
另一個更重要的原因是以前能夠爲這些公共事業提供補貼的資金來源，現在因爲財政方面的原因有所減少，這樣的話就需要自求平衡。
比方說許多地方的高鐵負債很高，基本上不要說盈利了，虧損的話就需要一定的補貼，目標就是能夠自求平衡。當然這個平衡，最終呈現的結果就是漲價。因爲成本固定或上升，但補貼減少的話，那隻能提升價格。
水電氣這背後的邏輯都差不多，不管是地方政府也好，還是央企也好，在面臨收支平衡、補貼減少以及公共財政壓力的情況下，可能在這方面尋求一些收入的增加，所以纔會有這個普遍漲價的過程。
它可能會帶來幾個影響。首先是大家會更節省資源，特別是在傳統的能源上。但因爲漲的是基礎公共服務的價格，在低收入人羣中，這在他們的生活中佔比是比較大的。漲價就意味着他的生活成本在增加，那麼生活痛苦指數也在增加，影響相對是比較大的。
對於這部分人羣的話，除非國家通過補貼的方式，能夠延緩價格上升所帶來的生活成本壓力，否則對他們的生活還是會形成一定的衝擊跟影響。
從正面看，它在一定程度上會推高我們的CPI。也就是說，大家一直擔心的通縮問題，用一種奇怪的方式得到了迴應。
比方說任何一個公司做生意，水、電、燃氣都是需要的；每個人工作，這些也是需要支出的。當這些的價格上漲後，產品的價格得重新定價，或者職工會對工資有更高的要求，這樣的話才能保持百姓生活水平不下降，所以可能會產生一個所謂的成本推動通脹的過程。
但是當然，其實我們需要的通脹，是來自於這個產品價格，最好不要是靠這些公共基礎服務的價格上漲。但總體而言看數據的話，中國通縮的趨勢會在數字上會得到一定程度的改善。
對於普通人來說，因爲都是基本生活用品和必需品，所以人們會選擇壓縮其他消費品領域的支出。因爲必需品花費的錢更多，那麼在可選消費上支出就會有一定程度的下降。
爲了抵抗通脹，大家可能會選擇配置黃金這種保值的資產，纔會有一定的抗通脹作用。
小程序
超長期特別國債
問：今年，我國將發行1萬億元的超長期特別國債，分成20年期、30年期和50年期。對於經濟發展和民生有何意義？
邵宇：我們目前的經濟還面臨着一些挑戰，比如債務跟人口這兩座大山，像地方政府債務等要在未來的十幾年裡要進行大量的調整和優化，要構建完善可持續的財政投入保障體系。
這次的超長期特別國債是一種財政刺激的形式，目標是提供一些長期項目的資金來源，這些項目可能會對中國的中長期發展有比較大的推動力。比方說跨流域調水，大型的防護林，還有涉及民生的，像促進人口生育的、提高教育質量的這種中長期政策。
它們因爲見效比較慢，或者需要在長週期裡才能看到回報，所以用30年或者50年這些超長期特別國債來進行匹配，相對來說更好。
超長期國債品種的出現也有助於整個收益鏈曲線的完善。這和經濟學家辜朝明所說的，“用優質的中長期項目作爲積極財政的一個方向”，也是不謀而合。
可能重要的是這些資金投放在哪裡，是需要經過審慎評估。一些真的有助於國計民生、長期會有回報的項目會是比較好的選擇。
對於我們的經濟發展而言，直接的好處就是提升了財政刺激，擴大了總需求。開建工程的話需要人工、原材料，這些方面的拉動都會有助於經濟增長的穩定性。
長期國債的釋放會讓國家整體財富增長，對於居民來說，如果這個過程中能分享到一些需求，比如做工程建設的自然就會有資金分流到你的資產裡，或者分流到相關聯的企業裡。那麼企業穩定了，對於個體而言，也是一件好事。
房地產史詩級救市
問：近期，房地產重磅政策出爐。首套房首付比例降至15%，公積金貸款利率下調0.25個百分點，商貸利率下限取消，這些政策會產生哪些影響？房地產救市政策頻頻出爐，但暫未見到較大的提振效果，未來房價的趨勢會如何走？
邵宇：這些政策的出爐，實際上還是因爲房地產投資下滑了接近10%，那意味着整個房地產的下行預期還是沒有被改變，所以國家覺得需要加大政策扶持的力度。
一方面這些政策提升了居民可獲得的槓桿水平，以及降低了一定程度的購房成本。但現在最關鍵的還是取決於居民的反應，以及他們是否有足夠的資金去做購房這樣一個重大的決策。
如果是我的話，我可能還要再觀望一下。比如價格能夠恢復到2015、2016年這樣的水平，那我可能會看看，當然每個人都不一樣。
按照以往的經驗，這次的政策肯定會吸收一些資金入市，去消化一些樓盤。但房地產更多地是區位屬性，所以這次全國範圍內的政策放鬆，資金會呈現一個結構性的流向，有些區域的房地產會有更穩定的去化效果。但是交易量是否能恢復到以往的活躍程度，肯定還需要持續的觀察。
2016年，樓市通過去庫存的方式賣出了16億平方米的房子，達到了一個高峰。也就是在三四線城市進行了大量的棚戶區改造，居民拿着錢去置換新的房子。同時房地產商就在三四線城市加槓桿，拿很多的地，這是當時經濟穩定跟快速發展的一個重要的原因。
地方政府在土地出讓拿到錢以後，又作爲融資平臺的資本金，去做了更多的基礎設施建設。這樣下來形成整個經濟的特別向上、特別強的一個推動力，但這樣一個刺激政策有它的後遺症。
2016年賣了16億平方米的房子，是一個高峰。與此同時，2016年也是我們人口的高峰，因爲當時是放開了二胎的政策，當年新出生嬰兒的峰值是1800多萬。
但是去年出生人口是900萬多一點，人口出現了減少208萬人的情況。這個對房地產的總需求產生特別大的影響。當然這種影響是通過預期以及價格的漲跌，來傳導到買房人或者投資人身上。
其實現在平均每個人有40平方的居住面積就夠了，從需求總量來看，這個居住要求已經滿足了。從平均價格來看，2016年那一波房價上漲之前，平均房價大概是5000左右一平方，2021年高峰時期達到了1萬一平，風險相對比較大。
所以國家進行了三道紅線等一系列降槓桿的操作，也帶來了房地產整個行業趨勢的一些變化。對於當下，這種調整肯定還要持續一段時間。
我們的統計顯示，就目前建成的面積而言，樂觀的話，就算每年賣出9-10億平方，就消化現有的庫存都還需要好幾年時間，所以不可能那麼快出清。
何況這還是比較理想的狀態，是大家在保持原有的預期下，不對房產銷售產生較大的影響。但其實這個假設不一定成立，跌的時候大家都在觀望，就會拉長整個出清的週期。
從決策者來看，中國整個的新舊動能轉化，就是要從原來的房地產拉動城市化的模式，向科技、產業以及新全球化的方向去升級。重走老路刺激房地產應該不是現在的政策思路，只是一個託底措施，意味着不去大量刺激而是平穩落地。
當然這需要和市場預期結合起來，因爲要消化現有庫存需要數年的時間，有個三五年的陣痛期是必然的，大家還是要有一個心理預期在。
資產泡沫
問：您曾提到過：未來如何戰勝印鈔機將是困擾每個投資者的巨大難題。會不會現代貨幣經濟的終點就是貨幣幻覺、資產泡沫、貧富分化和龐氏騙局？我們應該如何理解這段話？
邵宇：在金本位時代過去以後，像美元、英鎊等全球主權貨幣都在不斷的泛濫。爲了抵抗這種氾濫，大家甚至發明了新的敘事——比特幣，也就是超主權貨幣。黃金也是超主權貨幣，因爲它在每個國家都可以用。
貨幣是一個共識，一個敘事機制。你相信這個國家，那麼貨幣通過擴張來實現它的債務流動性。它本質就是一種信仰和敘事，因爲相信，你就看見它，然後用它。
現在各種敘事之間有競爭性，理論上印鈔越多就越會有貶值的壓力。所以在這種情況下，如果不控制主權國家無限制的貨幣發行，就是一輪又一輪的流行性釋放，也因此會造成貧富分化。
每次印鈔機一開，好地方的房子就漲一波。沒有這些房子的人，就被分化掉了。
實際上越來越多的貨幣投放背後，是用更多的貨幣來償還過去的債務。
你看美國會爲不斷高企的債務“打得”不可開交，實際上這個債務他也知道是不可能償還的，那就只能通過印鈔來進行對付，那就有點類似一個龐氏騙局了。
作爲個人要安身立命，使自己的財富得到鞏固，要做的就是跟隨流動性的潮流。一方面你看它往哪裡流，就往哪裡配，這樣資產就會隨着泡沫起來，這是一種獨特的方式。
另一種標準方式就是不相信所有敘事，只相信大家的共識，比如像黃金這樣流動了幾千年的資產，對它進行配置。
這是兩種不同的態度，在普通人的財富管理中，可能就要形成一個配置的比例。有時候房子多一點，有時候黃金多一點，有時候股票多一點，這樣就會形成動態平衡。
當然這個平衡要跟上全球流動性釋放的節奏，像美聯儲的加息、減息都會造成許多得益者和受損者。跟緊這個潮流，不說跟印鈔機的搏鬥中勝利，至少能相對保衛自己勞動所創造的財富或者資產。
未來趨勢
問：在您看來，未來20年有哪些趨勢性的時代邏輯值得我們關注？未來的核心資產是什麼？我們還能在哪些產業、賽道找到機會？
邵宇：如果1984——1994年，是《繁花1》的話，那麼1995——2021年是《繁花2》，當下到了第三季。
第三季應該怎麼寫？大的邏輯還是要從第二季裡頭找，也就是房地產和城市化的一條主線，以及科創和新一代全球化的主線，從中找到我們安身立命的方向。
首先，房地產依然非常重要，哪怕它每年只賣8萬億，它也還是第一產業。其實房地產現在也還是美國的支柱產業之一，但它的發展模式不太一樣。畢竟長久的供應機制改變了，玩家肯定也不一樣，最終還是適者生存。
既然轉型的趨勢和城市化的未來已經很明顯，那就要快速地調整，找到一些細分賽道，比方說有人在做產業地產、新一代科技園的都有，包括新的基礎設施的也有。
科技賽道的話就比較豐富，大家目前公認的就是人工智能，我覺得人工智能現在肯定是一個巨大泡沫的開始，就像當時的互聯網一樣。
大家都說它是第四次產業革命，但是如果投入了大量的資源人力，最後開發出來只是一些非常炫的聊天軟件或者是動畫，這些其實是沒有太大地改變我們的生活，反而是消耗了很多的資源。
真正改變這個世界的不是移動電子，而是移動原子。人工智能一定要真正地改變我們的日常生活，比如能爲我們做一些重活，做一些實實在在的智能化的運用，這樣才能突破它停留在移動電子的困境。
如果不向移動原子進化，大量的資源投入到虛擬世界中去，最後是划不來的。就像當時大家剛開始說互聯網革命的時候，所有公司都要再做一遍，最後泡沫一破滅，大家纔會發現損失是巨大的。
人工智能也一樣，如果沒有真正地改變我們的現實世界，最終也會破滅。
在國內，人工智能還屬於一個普及的階段，首先是在算力方面投入較多，在應用方面也是全面開花，但還屬於跟隨的階段。
比如海外，他們一提出做大模型，大家就都跟着做大模型。如果海外再提出一個新賽道，大家又都轉到這個賽道上了。我們引領世界的原創性產品還是比較少，基本上是別人有我也可以有，無非是我能不能做得更好。
只是簡單跟隨的話，未來還是相對比較有限的。包括像以往的一些互聯網巨頭，也是模仿硅谷模式來作爲自己的發展方向，所以在人工智能領域，這個過程恐怕也難以避免。如何才能突破這樣一個困境呢？更多還是把有限的資源用於“脫虛向實”，來驅動我們的原子世界。
比如用在無人駕駛、機器人等和原子領域密切相關的地方，這樣可能會避免過度的泡沫膨脹以及資源儲備。
另外能源方面，光伏、風電已經慢慢地爲我們帶來了很多成本優勢，但這些並不能一勞永逸地解決我們對能源的需求。那比如像氫能、可控核聚變等是否能解決能源問題，這也需要很多時間去證明，也值得我們關注。
還有一個領域就是低空經濟，主要是垂直起降或者無人電動飛行器等一系列產品。因爲我們的無人機+新能源汽車在這些方面的技術儲備很不錯，如果能夠結合起來應用，未來緩解交通擁堵這樣的城市病，也是值得期待的。
你看未來科幻片裡，城市上空有大量的飛行器在工作，所以這也是一種未來的設想和規劃，確實也有很多你原來不敢想的東西都在慢慢變成現實。