房企“示範生”新城控股：雙輪驅動支撐正向盈利，財務穩健獲資本青睞

本文來源：時代財經 作者：慕禾

近日，新城控股發佈2024年半年度報告。今年上半年，該公司實現總營業收入339.04億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤13.18億元，扣非歸母淨利潤13.18億元，毛利率爲21.6%, 同比增長2.57個百分點。

在房地產行業深度調整的當下，新城控股顯然交出了一份亮眼的半年度成績單，不但完成了正向盈利，還實現了少見的毛利率提升。值得一提的是，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積（含合聯營項目）達到1916.44萬平方米，未來的業績表現仍有不小的想象空間。

除此之外，向來穩健的新城控股繼續嚴格恪守財務自律，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

中報數據顯示，截至2024年6月底，新城控股在手現金餘額157.82億元，經營性現金流淨額爲20.88億元，連續六年爲正。同時，公司債務結構進一步優化，融資餘額較年初壓降13億元，公司合聯營權益有息負債較年初下降12.56億元。

對於新城控股的這份中期成績單，華泰證券、平安證券等多家券商表示看好，並指出商業運營板塊收入維持增長，成爲公司業績重要支撐，同時充沛的持有物業也提升公司抗風險能力，“住宅+商業”雙輪驅動模式仍有望爲後續發展保駕護航。

雙輪驅動戰略優勢明顯，上半年業績亮眼

今年上半年，新城控股業績保持向好的背後是“住宅+商業”雙輪驅動戰略進一步發揮優勢。

其中，商管業務對公司業績的貢獻度不斷提升，這也成爲推動公司在行業低迷中率先企穩的重要力量。

根據半年報顯示，“吾悅廣場”作爲新城控股旗下的商業綜合體項目品牌，自 2012年開出第一家武進吾悅廣場之後，經過12年的發展，規模已位於行業第二。

期內，新城控股旗下的商業綜合體項目品牌實現商業運營總收入爲62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半。其中，實現不含稅物業出租及管理收入58.04億元，佔公司營業收入的17.2%，較2023年同期的11.7%提升5.5個百分點。

據披露，2021年以來，新城控股的商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年上半年該比例進一步增長至2.71倍，這意味着新城控股已邁入商業收穫期。

此外，商管業務自身較高的利潤水平也推動公司毛利率提高。截至報告期末，新城控股的物業出租及管理毛利率已達到72.21%，較去年同期增加2.66個百分點。在此帶動下，公司整體毛利率同比增長2.57個百分點至21.6%。 期內，新城控股物業出租及管理業務實現了41.91億元毛利，佔公司總毛利由去年同期的43%提升至57%。

與此同時，新城控股的商業版圖還在不斷擴大。今年上半年，新城控股新增太原吾悅廣場、合肥壩上吾悅廣場、平潭吾悅廣場、雲浮雲城吾悅廣場、 滑縣吾悅廣場、泰安泰汶吾悅廣場等六座吾悅廣場開業，實現137個大中城市、201個綜合體項目的佈局，吾悅廣場開業商業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。

根據新城控股披露，2024年下半年，公司開計劃新開工商業綜合體項目建築面積80.62萬平方米；公司計劃商業綜合體項目竣工面積352.32萬平方米。

在商管業務快速增長的同時，作爲“雙輪驅動”戰略另一大重要組成部分，住宅開發業務也展現出了一定的經營韌性。

根據中指研究院發佈的《2024年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，2024年上半年，新城控股實現合同銷售金額爲235.54億元、合同銷售面積326.22萬平方米，在全國房地產企業中分別排名第20位和第9位。

新城控股堅持“有回款的銷售”的銷售策略，上半年，新城控股共實現247億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率爲105%，對公司現金流安全提供了有效保障。

此外，新城控股在保交付方面也卓有成效。數據顯示，新城控股積極踐行企業主體責任，將“保交付”工作作爲公司運營管理的重中之重，上半年在深圳、南京、蘇州等各大城市密集交付超 5.7 萬套商品房。

持續夯實安全底線，示範生獲資本青睞

在眼下房地產行業處於深度調整的階段，新城控股住宅業務、商管業務之所以能整體表現穩健，離不開公司對財務基本面的持續夯實。

根據半年報顯示，期內，新城控股償還境內外公開市場債券19.70億元。在償債方面，新城控股始終堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。

在維持良好信用的同時，新城控股還不斷壓降有息負債，優化債務結構。截至2024年6月末，公司期末融資餘額爲558億元，較年初壓降13億元；公司合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

隨着財務指標持續改善與結構優化，新城控股期內淨負債率爲47.00%，繼續保持行業較低水平。

此外，新城控股的現金流也較爲充足。截至截至6月底，新城控股在手現金餘額157.82億元；經營性現金流淨額爲20.88億元，連續六年爲正，以穩定的現金流保交付、保開業、穩運營，爲企業在複雜多變的市場環境中的持續發展提供了堅實基礎。

受益於健康的財務狀況，新城控股始終保持融資渠道的多元和通暢。作爲示範房企，新城控股今年5月再度成功一筆中債增全額擔保中票，發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍，受到資本市場青睞。

此外，公司旗下在營吾悅廣場不僅能提供穩定的經營性現金流，還爲融資性現金流帶來重要補充。今年1-8月，新城控股通過抵押吾悅廣場獲得新融資120億元。

在9月2日舉行的半年度業績說明會上，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬介紹，截至2024年6月末，公司已抵押投資性房地產規模爲941億元，剩餘仍有近300億元投資性房地產處於尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。

發力代建賽道謀求新發展

在穩健的業績和財務表現之外，新城控股還在持續拓寬發展賽道。

據瞭解，新城控股爲充分發揮協同效應及資源優勢，於2022年成立房地產代建、代管業務平臺“新城建管”，從前期定位到後期建造管理，涵蓋住宅、商業、酒店、辦公等多元業態，爲委託方提供一站式全流程品質代建服務。

2024 年是新城建管組織實體化元年，背靠母公司的資源稟賦，新城建管充分發揮“商住協同、多元整合”的核心優勢，堅持與客戶共創開放性商業價值，也受到各類合作方的認可。

今年上半年，新城建管代建業務規模快速擴張，新增簽約面積超352萬平方米，位列中指研究院2024年1-6月中國房地產代建企業“新簽約代建規模排行榜”第6位、“代建銷售規模排行榜”第9位。

而在快速擴張的同時，新城建管也在持續精進服務力和產品力。期內，以天津武清品悅萬瀾爲例，爲新城建管推出天津武清區首個擁有架空層、3D 空中花園、高定悅會所的現代化住區。在市場量價雙跌環境下，逆勢首開成功，樹立區域標杆，既爲委託方提供了充裕的現金流回款，又保障了委託方投資回報率。

截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建築面積超1300萬平方米，累計商業綜合體管理項目超50個，已基本實現全國化佈局。