“首發+擴募”雙輪驅動，滬市保租房REITs經營業績表現穩健
21世紀經濟報道記者 張賽男 上海報道
近日，滬市保障性租賃住房REITs 2024年度中期集體業績說明會在上證路演中心順利舉行。國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT共4只滬市保租房REITs產品各具特色，中期業績表現良好，獲投資者普遍認可。
據21世紀經濟報道記者瞭解，上交所積極持續推動滬市保租房REITs擴容，鼓勵已上市項目擴募，形成明晰的市場化租賃住房退出路徑，盤活存量資產，助力構建房地產行業新發展模式。
中期業績表現良好
本期滬市保障性租賃住房REITs中期業績集體業績說明會上，4只保租房REITs運營管理機構分別就2024年上半年運營情況、業績表現和未來規劃進行解讀與介紹。通過與投資者代表面對面溝通交流，共同探討租賃住房REITs中期運營表現和行業未來發展趨勢，展現了租賃住房REITs市場的穩步擴展與未來潛力。
國泰君安城投寬庭保租房REIT自上市以來，持續保持穩健運營。2024年上半年，國泰君安城投寬庭保租房REIT已實現收入約8,918萬元，可供分配金額約6,342萬元。今年9月份完成產品首次分紅，分紅金額爲6,501萬元。截至2024年6月30日，底層資產江灣社區和光華社區租賃住房部分期末出租率分別爲89.49%和91.84%，期末租金單價分別爲131.64元/平方米/月和135.46元/平方米/月，上半年租金收繳率合計爲99.95%。
2024年上半年，華夏北京保障房REIT實現租賃住房收入3,557萬元，基金層面稅息折舊及攤銷前利潤2,683萬元，可供分配金額2,683萬元。截至2024年6月30日，底層資產文龍家園公租房項目和熙悅尚郡公租房項目合計出租率爲96.50%，上半年租金收繳率爲97.75%。
中金廈門安居REIT經營業績延續穩定態勢。截至2024年6月30日，按建築面積計算，中金廈門安居REIT基礎設施資產出租率爲99.51%；項目租戶結構穩定，其中個人租戶佔比93.53%，企業租戶佔比6.47%；租金收繳率保持100%；項目租金保持穩中有升，在租租約的平均單價爲33.50元／平方米／月。
華夏基金華潤有巢REIT 2024年上半年累計實現可供分配金額爲2,440.75萬元。今年以來，已累計分紅3次，分別於4月、5月、8月完成，分紅收益金額共計5,310萬元。兩個項目運營表現穩健，截至2024年6月30日，泗涇項目按房間數量的出租率爲94.07%，東經項目按房間數量的出租率爲94.36%。
滬市保租房REITs底層資產多分佈於國家中心城市，經濟發展良好，人口分佈密集。得益於該類資產滿足社會需求、收益相對穩定的特徵，租賃住房REITs資產的價值將隨着時間推移進一步提升，並吸引更多投資者的關注與參與。
“首發+擴募”雙輪驅動
自上市以來，滬市保租房REITs總體表現良好。在此背景下，通過擴募提升產品規模、增厚投資人收益成爲幾隻保租房REITs產品的共同選擇。
公開信息顯示，今年5月華夏北京保障房REIT發佈擴募公告，截至目前，其擴募申報已獲上交所受理。華夏基金華潤有巢REIT及中金廈門安居REIT均已發佈擴募公告，相關工作正有條不紊地推進。根據三隻產品的已經披露的擴募相關公告，擬擴募資產有望延續產品首發階段的重要特色，基金管理人以及原始權益人表示希望通過紮實的工作、優質的資產、穩定的經營回報爲投資人帶來更令人滿意的收益。
近年來，黨中央國務院明確提出，要加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善住房供應體系，更好滿足剛性和改善性住房需求，是構建房地產發展新模式的重要內容。
“保租房REITs作爲資本市場的一項重要創新產品，在盤活存量租賃住房、助力房地產新發展模式方面，有着重要的作用。隨着這一REITs板塊的持續健康發展，可以爲發行人、投資者創造更多價值。”一位REITs市場資深研究員如是說，“通過穩健的項目運營和專業的資產管理，可以進一步促進保租房REITs的健康發展，爲促進社會和諧穩定、改善民生質量發揮重要作用，從而推動以保租房爲引領的住房租賃市場行穩致遠。”
運營效能不斷強化
來自市場機構的投資者們也非常關注各產品的市場定位以及經營特色。
對國泰君安城投寬庭保租房REIT，投資人關注項目根據經營情況主動調整運營策略安排的相關情況。基金管理人表示將與運營管理機構一起，進一步加強項目現場運營管理，提高租戶滿意度，從銷售渠道、營銷策略、續租策略等方面進行靈活調整運營管理策略，進一步穩定項目運營指標，提高項目運營收益，積極回報投資人。
對華夏北京保障房REIT，投資人則期待產品繼續提升分紅頻次，將穩定收益轉化爲穩定分紅。基金管理人表示，後續會充分考慮項目運營情況，在條件允許的情況下，儘量提升分紅頻次。
對中金廈門安居REIT，投資人期待未來可以進一步對租金進行調整以提升總體收益。基金管理人表示，基金管理人及外部管理機構主要以項目首發的預測假設爲重要參考，結合項目周邊的競爭情況，合理制定基礎設施項目的租金政策。
對華夏基金華潤有巢REIT，投資人對產品的信息化和技術化工具表達了濃厚的興趣。基金管理人表示，項目可以提供契合租住客羣需求的智能服務配套設施，運用了數字化、智能化技術，實現“居者優其屋”。在軟硬件結合方面，可以爲租戶提供如進出社區及樓棟的可視化智能人臉識別門禁對講設備、進出房門的智能門鎖、全社區24h智能安防、智能電錶等與“有巢APP”的深度融合，提升租戶租住體驗。