房企營收、利潤雙降成常態，金茂、中交等央企出現虧損

21世紀經濟報道記者吳抒穎 實習生劉玉婷 深圳報道

在市場深度調整的背景下，房地產企業正在經歷最艱難的時刻。

近期，上市房企陸續發佈2023年業績報告。在新房市場規模縮水、行業競爭進入白熱化的情況下，房地產企業的業績難言樂觀。其中，營收、利潤雙降成爲常態，不少企業出現虧損。

在年報中，很多房企籠統地歸因爲市場調整。但從週期觀點來看，房企在2021年高點時獲取的地塊，去年大量進入銷售階段，由於售價下降，最終造成利潤的萎縮。

在房地產新舊動能轉換的關鍵階段，房企普遍將生存放在第一位，並祭出出售資產、發展經營性業務等多項應對措施。分析人士認爲，雖然企業的迴旋餘地有所增加，但市場的改善仍將是決定性因素。

週期的底部

金地是最早公佈2023年業績的大型房企。根據財報，2023年金地實現簽約面積877.0萬平方米，同比下降14.01%；簽約金額1535.5億元，同比下降30.77%。

在營收與利潤上，去年金地集團實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%。同期，金地實現歸母淨利潤8.88億元，雖同比下降85.48%，但依然是行業爲數不多能實現盈利的房企之一。

國家統計局的數據顯示，2023年全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%。與2021年的高點相比，約下降四成。

在此背景下，房企隨市縮表已成爲常態。

另一家大型房企萬科，去年實現銷售金額3761億元，營業收入4657.39億元，歸母淨利潤121.63億元。雖然同比均有下降，但也屬於行業的較好水平。

到目前爲止，萬科、金地均保住了主體信用，未出現公開債務違約。相比之下，已經違約的企業則普遍處於虧損狀態。

自2021年下半年開始，房地產市場的深度調整已經超過兩年，調整的深度和廣度都超過以往。即使是央國企，表現也難言穩健。

2023年，建發實現了總收益約1344.3億元，同比增長34.9%，是爲數不多實現增長的房企。但其毛利約149.16億元，同比下滑2個百分點；毛利率也由2022年度的15.3%降至11.1%。

建發國際解釋稱，毛利率的下降主要由於近年房地產市場顯著下行，部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低。

同期，中國金茂則出現上市以來首次虧損，去年其歸母淨利潤虧損68.69億元。另一家央企中交地產，虧損額度爲16.73億元。

對於虧損原因，中交地產表示：其一，2023年度達到交付條件的貨值有所減少，導致銷售結轉收入減少；其二，受結轉項目結構變化等因素影響，項目的毛利率有所下降；其三，部分房地產開發項目存在減值跡象，計提金額有所增加。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，房企在2021年高點時獲取的地塊，去年大量進入銷售階段，由於恰逢市場下行，造成了“高價買地、低價賣房”的結果，既影響到營收和利潤，又容易造成計提減值。

生存仍是第一

過去多年來，房地產業以規模爲主要導向，房企雖然也顧及其他指標，但更多關注的是規模與利潤、規模與品質、規模與安全的平衡。近年來，隨着行業進入深度調整期，對規模的追求已被摒棄，安全則躍升至第一位。

現階段，不同類型的房企有着不同的生存策略。

2023年，融創中國實現營業收入1542.3億元，同比增長59.4%；淨利潤爲虧損104.1億元，同比大幅減虧約65.2%。

融創於2022年下半年違約，去年年初和年尾，其境內債、境外債分別宣佈重組成功，是較早完成債務重組的大型房企。在復工復產的同時，逐步改善業績指標，是其主要策略。去年以來，融創將手中不少項目售出，從而補充流動性。

對於多數已經出現債務違約，或處於違約邊緣的房企來說，補充現金流、償還債務都是重中之重。其常用辦法便是出售資產，除優質住宅項目外，商業地產、海外資產也成爲處置的重點。

在近期的年報發佈會上，不少企業的管理層表示，現金流管理仍是今年的重點。除了出售資產外，企業普遍寄望於旗下項目入選“白名單”，從而間接達成債務展期的效果。

當然，也有房企寄望於發展經營性業務，並獲取穩定的現金流，但這僅限於基本面良好的房企。若房地產開發“基本盤”難以保證，企業對這些多元化業務便無暇自顧。

近期，萬科、龍湖均提到經營性業務的重要性。去年萬科實現經營服務業務並表收入428.1億元。龍湖則實現經營性收入265.3億元，利潤貢獻首次過半。龍湖還將“經營性收入及利潤穩步可持續增長”視爲其新發展模式的特徵之一。

在近期的業績會上，萬科與龍湖的高管均表達了相對樂觀的預期。

萬科董事會主席鬱亮表示，當前支持房地產市場的政策已大量出臺，力度是2011年實施限購以來最大的一次，政策的力度超過以往任何年度。相信政策效果會慢慢顯現，市場會慢慢恢復。

龍湖集團首席財務官趙軼則表示，當前土地競爭並不激烈，反而有機會拿到好項目。其中，2022年、2023年後獲取的土地，毛利率有望恢復到20%以上。趙軼認爲，雖然當前市場處於谷底，但也迎來了修復的機會。

嚴躍進表示，隨着各項穩樓市政策的出臺，企業的迴旋餘地越來越大，但總體來看，仍受制於當前的大環境。企業基本面的改善，既取決於其獲得的政策支持力度，也有賴於市場的回溫及銷售的改善。