房主急了！降價10萬還賣不掉，長沙這些房子恐無人接盤！

今年長沙二手房有多卷？只有賣房的業主最清楚。

一方面，長沙二手房價格從2017年以來一直橫盤，當前二手房掛牌價10010元/平，同比去年下降7.67%，相比新房市場，長沙二手房價格更低了。

另方面，二手房庫存量始終居高不下，且隨着一批房主降價拋房，掛牌量還在激增，反觀成交數量卻非常一般。

還有一大批小區近90天零成交，甚至有小區二手房的成交記錄在去年！

那麼，當前什麼樣的房子才受追捧，什麼樣的房子幾乎無人問津。

城區“老破小”面臨無人接盤

以前，老破小由於面積小，總價低，如果地段還不錯的話，還是有不少剛需會買的。

但隨着今年長沙二手房普遍降價，一些10年左右的房源集中入市。

某二手房的網站，長沙如今共掛牌16萬+套有效二手房源，相比去年約12萬套的二手房，直接新增了4萬餘套。

供應多了，需求有限，價格自然捲成了麻花。

說到底，還是長沙房價低，均價1W出頭的二手房，在內五區隨處可見，不少房齡在15年左右，100-120平左右的3房，總價還不到100萬。

而且這些項目，不少還帶有地鐵，周邊配套也很成熟，甚至有些配套學校也不錯，性價比確實高。

相比下，那些房齡太長、內部環境差、設施不齊全的老公房，更面臨着無人接盤的窘境。

其實，通過對比大家可以看到：

次新小區不僅降價幅度更低，而且成交週期更短，像是萬科魅力之城，價格合適的話，基本50天左右就有交易。

相比下，房齡在20年以上的老破小，成交週期就相當長。

60平以下小戶型，降價10萬賣不掉

以當前長沙樓市看，90-120平的3-4房的戶型，是最受青睞的產品。

據瞭解，今年二手房中100-140平的戶型成交佔比達到了41%，而60平以下房源佔比不足10%，可見小面積房源正在被“拋棄”！

比如，這套中江佳境天城的房源，面積53平的2房，23年發佈掛牌53萬，到現在最低賣到了41.8萬，降價11.2萬，都沒有賣出去。

要知道，這個小區位置不差，二環以內，離4號線赤崗衝站僅700餘米。

其實，對比同一小區的不同面積段的房源，更容易看出這種差異。比如長沙熱門小區，萬科魅力之城，90天成交60套，二手交易屬實不低。

但其主力成交面積段主要是90-120平3-4房，這個面積段掛牌價，如今已經降至1.1-1.3萬/平的區間。

相比下，其50平的1房小戶型，從總價47萬，降價到38萬都很難賣掉，其摺合均價僅7600元/平。

可見，這類60平以下1房戶型，房價要遠低於其小區整體均價，並且，掛底價也難以成交。

當前，小戶型的流通性將持續衰減，如果沒有配套、地段的加持，就更難以出手。

不管是剛需還是初次改善，90平戶型是入門級的保險選擇。

經濟實力還不錯的改善門檻戶型可選擇140平的，但這並不意味着如今大平層就比小戶型更好賣。

非核心區大平層，未來去化壓力大

近幾年，長沙大平層產品卻越來越多，可以想見，未來幾年將有大量的大平層流入二手房市場。

可有錢人總是不多的，按照這兩年的形勢，長沙的造富速度未必能跟得上大戶型的建造速度，需求量很難出現大幅度的增加。

而且，在大戶型的成交數據裡，還有相當一部分是別墅、洋房等。

除開這些，留給大平層的需求空間，還剩多少呢？

那些核心地段的大平層，或許仍舊被人追捧，但次核邊緣板塊的大平層，去化壓力可想而知。

單以長沙看，只有那些核心板塊坐擁學區、湖景或者一開始就存在倒掛的稀缺大平層，才能在一定程度上保持着較好的流通性。

但對於能級不夠的板塊來說，盲目上車大概率砸手裡了。

不管是新房還是二手房，買房必須要注重流通性。

失去流動性的二手房，無法變現，終究只是一堆鋼筋水泥。

縱觀當前賣不掉的小區，一般都有一些共性：房齡老、環境差、價格高、沒有學區，亦或者是一些新區邊緣地帶等。

除此，若你想買二手房，除了關注小區的價格和周邊的配套外，最好還要及時瞭解一個小區的掛牌量、不同房型的成交情況以及成交週期。

通過這些數據，可以對小區內房源的流通性有個大致印象，避免踩坑。來源：安居客