高溢價拿地背後 綠城中國或面臨利潤承壓

作爲杭州“一哥”，這次綠城中國逆勢高價拿地獲得了市場的關注。

10月22日，經過77輪競價角逐，綠城中國拿下了杭州江灣新城核心板塊的四堡七堡單元JG1402-36地塊，溢價率約28.5%，成交樓面價50717元/平方米，成爲杭州新單價“地王”。

不僅如此，今年以來，綠城中國還摘得了蘇州單價“地王”，更在上海拿下了全國單價“地王”。那麼，綠城中國爲何頻頻出手拿下“高價地”？這些“高價地”會成爲“香餑餑”還是“燙手山芋”？

頻頻高溢價拿地

2個多小時、77輪競價，10月22日，經過激烈角逐，綠城擊敗了中海、保利、華潤、濱江等實力房企，以34.22億元的成交價、28.5%的溢價率拿下JG1402-36地塊，一舉刷新了杭州最高樓面價的紀錄。

對於綠城高溢價拿地，中指研究院華東大區常務副總高院生分析：“該地塊位於江灣新城核心板塊，發展潛力十足，且板塊內庫存基本見底，客戶厚度有保障，最終被綠城以28.5%高溢價斬獲，成交樓面價50717元/平方米，一舉成爲杭州新的單價地王。”

“綠城作爲杭州頭部房企，其在杭州貨值也不多了，內在有補倉的強烈需求。同時，綠城也有保規模的需求。今年綠城的銷售業績相比於同梯隊房企還是可以的，沒有太大的回落，這也是企業保規模的結果。”高院生進一步分析。

雖然當前杭州已經解除了新房限價，但是由於這塊地是在新政前掛出，仍然執行新房限價的政策，其地塊新房限價67500元/平方米，對比樓面價，其房地價差爲16783元/平方米。

對於這塊地能否盈利，高院生分析表示：“因爲這幾年在杭州市場也有房地價差是1萬多的情況，在流速有保障，融資成本又比較低的情況下，企業還是有微利的，而且房企也可以通過車位等其他因素來補充利潤。”

關於拿地的考量和盈利測算，綠城中國投資部門回覆稱：“我們拿的都是市場去化非常有保障的地；杭州下一批次供地馬上全部取消限價，熱門地塊的地價和房價可能會出現較大漲幅。”

事實上，不僅是杭州這塊地，今年以來，綠地逆勢加倉動作頻頻。3月份，綠城經過51輪競價斬獲蘇州工業園區雙湖地塊，成交總價約30.82億，成交樓面價約65022元/平方米，溢價率18.22%。這不僅是蘇州的單價地王紀錄，也是整個江蘇的單價記錄。8月7日，綠城通過搖號以封頂價48.048億元拿下上海徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，摺合樓面價131045元/平方米，不僅刷新上海單價“地王”紀錄，也刷新了全國土地單價紀錄。

那麼，在房地產市場調整之際，綠城中國爲何敢拿高價地？高價地又面臨哪些風險呢？

利潤持續承壓

事實上，綠城中國的打法並不陌生，這種賺流速的打法還是屬於快週轉模式。在快週轉的模式下，綠城中國的規模已經衝進了前三。

中指研究院數據顯示，綠城中國前9個月銷售額爲1871.9億元（包括代建），超過萬科的1804.9億元，躋身第三名。

從土儲來看，截至今年6月30日，保利、中海、華潤、萬科土地儲備的總建築面積約爲7140萬平方米、3322萬平方米、5699萬平方米和8213.5萬平方米，而同期的綠城中國土儲總建築面積3193萬平方米。

從佈局上來看，綠城50%的貨值集中在長三角領域，也就是說，相對於其他全國化房企來說，綠城的投資策略更聚焦。在長三角尤其是杭州，綠城的產品優勢更有市場，這也反過來對拿地提出更高要求，也就是要繼續在長三角擴儲，即便是地價“追高”。

事實上，綠城中國正在面臨着利潤率下滑的局面。中報數據顯示，綠城中國今年上半年就陷入了“增收不增利”的困境。中報數據顯示，上半年綠城中國收入約695.62億元，同比增長22.1%；股東應占利潤約爲20.45億元，同比減少了19.65%。

對於利潤下滑，綠城中國在迴應中期業績時表示：“一方面受整體市場下行及限價影響毛利率有所下滑，另一方面根據市場環境變化，計提若干資產的減值及公允價值變動損失淨額17.5億元（2023年同期爲4.62億元）。”

同時，今年上半年，綠城中國的毛利率下降至13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點。不僅如此，2024年上半年，綠城中國的物業銷售毛利率僅爲11.7%，較2023年同期的16%下降4.3個百分點。

如今，綠城中國頻頻高溢價拿地，利潤也或將繼續承壓。那麼，在房地產市場調整之際，新晉“地王”的命運又將會如何呢？

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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