個人房貸利率將迎新定價方式，重定價週期長短對利率調整影響中性

9月29日，人民銀行發佈公告，指導商業銀行再次下調存量商業性個人住房貸款利率，並進一步完善個人住房貸款利率定價機制。

值得注意的是，個人住房貸款利率也將迎來新的定價方式。一是自11月1日起，存量和新發放個人住房貸款均可由借貸雙方自主協商重定價週期，選擇按年、半年或季度重定價。二是當存量房貸利率與新發放房貸利率出現一定差距後，借貸雙方可適時通過變更合同等方式，自主協商調整貸款利率加點幅度，不需要等到再次批量調整。

一位權威市場專家對第一財經表示，從長週期看，重定價週期長短對利率調整的影響是中性的。重定價週期短的特點在於，可更爲及時靈敏反映利率的下行、上行。

以2023年“830政策”爲起點，一系列重磅樓市寬鬆政策落地。業內專家表示，有了前一次的調整經驗，各銀行對整個調整流程已更加熟練，老百姓心中也更加有底，本次調整將有序穩妥落地。

根據第一財經記者梳理，人民銀行降低存量個人住房貸款利率通知發佈後，目前國有大行、多家股份制銀行已發佈具體操作事宜，在10月底前統一實施批量調整，確保利率調整過程穩妥有序，給借款人吃下“定心丸”。

本次調整後，存量房貸利率將與新發放房貸利率基本拉平。調整後，存量房貸利率原則上將降至不低於貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30BP”，且不再區分首套、二套房。第一財經記者瞭解到，北京等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調整，尤其是此前首套房貸利率爲“LPR+55BP”的購房者，這次也將統一調整爲“LPR-30BP”。

業內專家表示，下調存量房貸利率政策涉及多個部門，各部門達成共識推動本次調整順利實施實屬不易，此舉將能夠比較明顯減輕購房者的還款壓力，提升消費能力。

另外，這次存量房貸利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。5月17日放開住房貸款利率下限後，房貸利率出現了明顯下降，新發放和存量個人住房貸款利率之間的差距再次拉大。不少存量房貸選擇提前還貸，這不僅會讓銀行損失利息收入，還會產生經營貸、消費貸替換房貸等現象。

業內專家認爲，此次存量房貸利率再次下調後，將新老貸款利差拉平，可以有效減輕提前還款壓力，一定程度上抵補銀行的利息損失。

記者獲悉，多數一線城市樓盤訪客量、認購量邊際上漲，居民提前還房貸的情況有所減少。某國有大行深圳市分行反映，9月25日以來，個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。

此外，9月，央行降準0.5個百分點，相當於爲銀行提供了1萬億元的長期低成本資金，中期借貸便利（MLF）和公開市場操作利率下降也可以降低銀行的資金成本。

專家預計，隨着本次降息降準政策效果逐步顯現，存款利率也將跟隨調整，還能進一步減輕銀行利息負擔。綜合考慮以上政策組合，銀行淨息差所受影響總體是中性的。