跟家人「合資買房」為何不建議？ 律師提三點要考慮：不論目的合約都要寫清楚

房市示意圖/記者遊智文攝影

一位單親媽媽目前在新北市租屋生活，而她的姊姊已婚在臺中與公婆同住，最近姊姊提議彼此各出100萬，200萬來當買房的頭期款，並說家人都希望她回臺中，所以要在臺中買房，因此讓這位單親媽媽很猶豫，擔憂未來和姊姊因爲錢吵架也擔心回臺中找不到合適的工作...

表面看起來是買房的問題，其實是人生的選擇題！

我不建議姊妹現在就合資買房，理由很簡單：

如果真要投資買房，那要怎麼做才能讓合資買房不會成爲未爆彈呢？有幾點要考慮清楚：

第一：投資如何獲利？如何面對房地合一稅？

如果要出租獲利，買得的房產是否易於出租投報率是多少？

如果要出售獲利，買的房產日後房價是否會上漲？

又如何面對房地合一稅45%的挑戰？

如果是要運用妹妹的名義來節省房地合一稅，也要講清楚，因爲房地合一稅自用住宅的10%優惠稅率，還有400萬元的免稅額度，只要妹妹設戶籍自住6年，出售後就不會因爲45%-15%房地合一稅而減少實際獲利。

第二：合資的房子要登記在誰名下比較好？

合資買房登記在某一人的名下，並不是很安全的作法（不論是單親妹妹或已婚姐姐），因爲在法律上，登記在誰的名下，誰就可以單獨自由處分，日後有爭議的時候，另一方有出資但沒有被登記爲所有人的人，只能向登記人請求，例如：兄弟合資買房，登記在弟弟名下，但弟弟欠朋友錢，朋友將房屋查封拍賣，哥哥無法阻止拍賣，只能日後找弟弟賠償損失。

如果因爲稅務關係或貸款關係要登記在某一人名下，例如：爲了爭取更好的貸款條件會由收入高、信用程度好的人取得並申辦貸款，那在此情形下，最好也要明確定下合約書，約定其中1/2的產權是借名登記，以確保雙方的權利。

第三：不論合資買房的目的是什麼？都要把合約訂清楚

如果是爲了投資買房，房屋所有權登記按照出資比例？還是登記一人名下？最好要講定，並且書面記錄清楚，合約書要詳細列出出資比例（如果是隻登記在其中一人名下，這點尤其重要）、貸款成數、稅務繳納與分擔、由誰負責管理、有租金收益要如何分配、何人決定出售時機與價格…等等。

但從新聞上看起來將房子買在臺中然後希望妹妹回來生活，那這個房子很大可能是由妹妹來居住，妹妹居住需不需要付給姊姊租金？還是免費居住？未來如果想賣掉房子，可不可以單獨決定？怎麼決定賣房子的價錢？...等等，都要先講好。

開心合資買房，姊妹如果沒有書面約定清楚，時間一久大家都忘記之前講過的事情，買房後就很容易傷感情了。

合資買房不只是投資而是人生的選擇題！

想要避免因爲「錢」日後傷感情，我覺得最好的方式就是「先分析清楚，再明確約定」，彼此有了共識，又有合約書備忘，這份姊妹投資之愛更加珍貴。

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