律師視角：借名買房面對出名人不配合，強制過戶的法律策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)借名購房糾紛在房產領域屢見不鮮，這類案件往往因複雜的合同約定、購房政策限制以及各方利益衝突而錯綜複雜。本案聚焦於北京市西城區一套房屋的過戶爭議，核心問題涉及借名購房協議的效力認定、購房資質審查以及抵押權對房屋過戶的影響。接下來，我將從律師的視角，深度剖析這起案例，爲處理類似案件提供有價值的思路與策略。

一、案件核心人物關係

原告：

王悅君：與被告李芳簽訂《借名購房協議》，以李芳名義購買房屋，現要求李芳協助辦理房屋過戶手續。

被告：

李芳：房屋名義購買人，拒絕協助王悅君辦理過戶手續，主張購房協議無效。

第三人：

C 公司：案涉房屋的抵押權人之一，其對李芳的債權已受償，對房屋過戶不持異議 。

T 銀行：案涉房屋的另一抵押權人，其債權也已受償，同意配合房屋過戶 。

趙宇坤：王悅君的配偶，同意將房屋過戶至自己與王悅君名下。

二、案件詳細情況

（一）借名購房約定

2014 年 4 月 18 日，王悅君與李芳簽署《借名購房協議》 。協議明確約定，王悅君以李芳名義購買位於北京市西城區 XXX 室的商品房，房屋所有權歸王悅君，李芳無償代持 。購房所產生的首付款、按揭房款、中介費等一切費用均由王悅君承擔，交款憑據也由王悅君保管 。同時，王悅君享有對房屋的佔有、使用、收益及處分權，雙方需履行協議義務直至房產證過戶至王悅君名下 。

（二）購房及抵押情況

購房交易：同日，張燕（出賣人）與李芳（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格爲2490000 元 。之後雙方又簽署《裝修款補充協議》，確定房屋總價款爲 3020000 元（含房屋配套設施折價款 530000 元） 。

貸款與抵押：爲支付購房款，李芳與T 銀行簽訂《個人貸款借款合同》，貸款 174 萬元，貸款期限從 2014 年 11 月 19 日至 2044 年 11 月 19 日 。李芳以所購房屋爲該貸款提供抵押擔保，並辦妥抵押登記，T 銀行爲抵押權人 。2018 年 12 月 5 日，李芳又與 C 公司簽署《信託貸款合同 / 房產抵押合同》，向 C 公司借款 183 萬元，同樣以該房屋提供抵押擔保，C 公司爲抵押權人 。經查明，李芳向 T 銀行、C 公司的借款，實際用款人和還款人均爲王悅君 。

（三）房屋使用及資質情況

房屋使用：購買案涉房屋後，王悅君一直是房屋的實際佔有、使用人，並承擔了物業費、供暖費、網費等各項費用。

購房資質：王悅君提交了申請日期爲2021 年 8 月 27 日的在京購房資質覈驗申請表截圖，顯示其家庭（購房家庭類別爲 A. 本市戶籍居民家庭，申請覈驗人爲趙宇坤，家庭成員包括王悅君和趙宇坤）名下無住房，且初步覈驗通過 。

（四）原告訴訟請求與依據

訴訟請求

判令被告李芳協助原告將坐落於北京市西城區XXX 房屋變更登記至趙宇坤、王悅君名下 。

由被告支付本案訴訟費、保全費。

事實依據

合同約定：雙方簽訂的《借名購房協議》明確房屋所有權歸王悅君，李芳應履行協助過戶義務。

出資與使用：購房款、貸款及房屋使用過程中的各項費用均由王悅君承擔，且一直實際佔有使用房屋。

購房資質：現王悅君已符合北京市購房資質要求。

（五）被告抗辯理由

合同無效主張：李芳認爲王悅君因不具備北京市購房資格而借名購房，違反國家法律法規強制性政策規定，《借名購房協議》應屬無效。

債務處理意見：T 銀行及 C 公司的抵押真實存在，欠款應先由房屋拍賣償還，餘款再另案解決 。

購房資格質疑：李芳認爲不能以趙宇坤的購房資格來確認王悅君具備相應資格。

（六）第三人陳述

C 公司：作爲抵押權人，其對李芳的債權已受償，若法院判決李芳協助過戶，不持異議，且願意積極配合 。

T 銀行：其對李芳的債權也已受償，對房屋過戶無異議，可配合相關手續辦理 。

趙宇坤：同意王悅君的訴訟請求，認可將房屋過戶至自己與王悅君名下。

三、法院最終裁決

法院判決於本判決生效之日起五日內，被告李芳協助將坐落於北京市西城區XXX 房屋的所有權轉移登記至趙宇坤、王悅君名下 。

四、案件深度分析

（一）證據審查與事實認定

借名購房協議的真實性與關聯性：在收集證據時，首先確保《借名購房協議》的真實性和完整性。該協議明確了雙方借名購房的意思表示、權利義務關係，是本案的關鍵證據。通過對協議條款的細緻梳理，清晰呈現出房屋所有權歸屬、出資責任、過戶約定等核心內容，與原告的訴訟請求緊密關聯，有力支撐了原告的主張。

出資及房屋使用證據的完整性：爲證明原告的出資情況，收集了購房款支付憑證、銀行貸款還款記錄等證據。這些證據顯示購房款及貸款均由原告實際承擔，形成了完整的出資證據鏈。同時，收集房屋物業費、供暖費等繳費憑證，以及房屋實際使用的相關證據，如居住照片、水電費繳費記錄等，證明原告對房屋的實際佔有和使用。這些證據相互印證，進一步強化了原告對房屋的權益主張。

購房資質證據的有效性：針對被告對原告購房資質的質疑，及時收集並提交了原告家庭的購房資質覈驗申請表截圖。該截圖清晰顯示原告家庭符合北京市購房資質要求，且覈驗結果爲初步覈驗通過。此證據直接回應了被告的抗辯，爲法院支持原告的過戶請求提供了重要依據。

（二）法律關係認定與法律適用

借名購房協議的效力認定：根據《民法典》關於合同效力的規定，判斷《借名購房協議》是否有效。雖然簽署協議時王悅君不符合購房資質，但案涉房屋爲商品房，協議約定屬於雙方意思自治範疇，不違反法律、法規的強制性規定，且未損害他人合法權利或公共利益。在代理案件過程中，深入研究相關法律法規和司法案例，準確引用法律條文，向法院闡述協議的有效性，有力反駁被告關於合同無效的主張。

抵押權對房屋過戶的影響：依據法律規定，抵押權存續期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代爲清償債務消滅抵押權的除外。本案中，雖房屋存在抵押登記，但抵押權人C 公司和 T 銀行均表示債權已受償，對房屋過戶不持異議 。在庭審中，向法院清晰闡明抵押權的現狀及法律規定，消除了房屋過戶的法律障礙 。

夫妻共同購房資格的認定：針對被告對趙宇坤購房資格能否關聯到王悅君的質疑，依據相關法律和政策規定，夫妻在購房資格認定上具有一定關聯性。在本案中，王悅君與趙宇坤系夫妻關係，且趙宇坤同意將房屋過戶至兩人名下，這屬於當事人對自身權利的合法處分。在法律論證中，準確引用相關規定，說明原告家庭購房資格的合法性，反駁被告的不合理抗辯。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！