速戳！北京房產律師解讀借名買房合同解除，出資人勝訴的攻略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

林曉蘭與陳宇鵬曾爲夫妻，2002 年離婚，婚姻存續期間育有一子陳陽。2004 年，二人協商爲陳陽購買位於北京市朝陽區一號房屋，房屋產權登記在林曉蘭名下，由陳宇鵬負責辦理購房手續。

二、原告訴求

要求林曉蘭給付陳宇鵬位於北京市朝陽區一號房屋的月供款259,600 元、房屋升值款 1,951,196 元。

要求陳宇鵬將位於北京市朝陽區一號房屋騰退並交還林曉蘭。

三、被告答辯

不同意林曉蘭的全部訴訟請求，依據2006 年 6 月 21 日林曉蘭出具的委託書，林曉蘭應支付陳宇鵬首付款、月供款、房屋升值款後才能要回房屋。

林曉蘭對應付房款金額計算錯誤，首付款由陳宇鵬支付，月供款和房屋升值款計算少了。

房款大部分由陳宇鵬支付，林曉蘭僅支付20 萬元尾款，涉案房屋絕大部分份額應歸陳宇鵬。

主張借名買房，實際購房人是陳宇鵬，按照委託書約定，林曉蘭應支付相關款項才能要回房屋，否則房屋應判歸陳宇鵬，由其向林曉蘭支付相關費用。

四、法院查明

2004 年 10 月 11 日，林曉蘭與北京 Y 公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，房屋總價款 840,405.72 元，首付款 290,405.72 元，貸款 550,000 元。

M 號判決書認定：2004 年 10 月 11 日，陳宇鵬公司開具兩張轉賬支票共 90,405.72 元，代陳宇鵬支付購房款，林曉蘭認可該事實，但稱已歸還，提交了名下賬戶明細證明。

陳宇鵬於2004 年 10 月 11 日支付購房款 8 萬元，12 月 13 日支付 12 萬元，2005 年 4 月 11 日支付面積差價款 2,984.52 元，均爲現金支付，證人趙剛到庭作證證實資金來源。

陳宇鵬提交契稅、公共維修基金收據、房屋保險費單據，林曉蘭稱委託其辦理並支付費用。

林曉蘭提交名下賬戶還款記錄，顯示2005 年 2 月 13 日至 2017 年 4 月 10 日共還貸款 725,865.12 元，期間陳宇鵬賬戶向該賬戶轉賬 22 筆共 98,000 元。

林曉蘭提交《陳宇鵬銀行貸款償還情況》統計表，統計陳宇鵬還款54 筆共 259,600 元，未計入 2017 年三筆轉款，計入後合計 274,100 元。

林曉蘭提交《委託書》，表明陳宇鵬以其名義購房，登記在其名下，陳宇鵬對房屋享有所有權等，林曉蘭要房需支付陳宇鵬首付款、月供款及房屋升值款。

陳宇鵬曾出具《證函》，表示房屋最終歸屬安排。

雙方均認可涉案房屋現值920 萬元。

五、裁判結果

原告林曉蘭於本判決生效之日起七日內向被告陳宇鵬支付首付款293,390.24 元（含差價補償款 2,984.52 元）、償還貸款款項 274,100 元，房屋升值款 4,398,377 元。

被告陳宇鵬於本判決生效之日起七日內將位於北京市朝陽區一號房屋騰退並交還原告林曉蘭。

駁回原告林曉蘭的其他訴訟請求。

六、案件分析

（一）合同效力及約定的關鍵作用

雙方簽訂的《委託書》合法有效，對雙方具有法律約束力。這是確定房屋權屬及款項支付的核心依據。雖然陳宇鵬出具了《證函》，但從性質上看屬於贈與承諾，且贈與未實際實施，不改變借名買房合同關係，林曉蘭要取得房屋所有權，需按《委託書》約定支付相關款項。

（二）證據的審查與認定

首付款支付認定：對於首付款支付，林曉蘭雖稱已歸還陳宇鵬公司支付的90,405.72 元及自己支付了剩餘 20 萬元和差價補償款，但僅提交取款記錄，取款時間與支付時間難以對應且無其他佐證，法院難以採信。而陳宇鵬對款項來源有較爲合理說明，因此認定首付款由陳宇鵬支付。

還貸金額認定：林曉蘭統計的陳宇鵬還貸記錄，法院予以採信，但應補充計入2017 年的三筆轉款。雖這三筆轉款在貸款還清後發生，但考慮林曉蘭最後一筆爲提前還款且無證據證明陳宇鵬知情，計入符合公平原則。

其他費用認定：對於契稅、公共維修基金及房屋保險費，陳宇鵬保存票據但未提交支付憑證，林曉蘭提交取款記錄，結合購房手續由陳宇鵬辦理的情況，法院採信林曉蘭主張，認定費用由林曉蘭支付。

（三）房屋升值款的計算與分配

根據雙方認可的房屋現值及購房成本，準確計算出房屋升值款。法院按照《委託書》約定，判定林曉蘭應向陳宇鵬支付相應的房屋升值款，體現了對合同約定的尊重和對當事人權益的合理分配。

七、辦案心得

合同條款的精準把握：在處理此類房產糾紛案件時，務必對合同條款進行深入細緻的研究。明確合同中關於房屋權屬、款項支付、權益分配等關鍵條款的含義，爲案件的分析和訴訟策略的制定提供堅實基礎。

證據的全面收集與嚴謹質證

收集證據：廣泛收集與案件相關的各類證據，包括但不限於付款憑證、轉賬記錄、證人證言、書面文件等。在本案中，不僅要關注直接涉及購房款支付的證據，還要留意如取款記錄、委託書、證函等間接證據，構建完整的證據體系。

質證證據：在庭審質證環節，對對方提交的證據進行嚴謹審查，找出證據中的漏洞和疑點。同時，對己方證據進行合理說明和論證，確保證據能夠有力支持當事人的訴求。

法律與事實的緊密結合：在案件辦理過程中，要將法律規定與案件事實緊密結合。準確適用關於合同效力、物權歸屬、款項支付等方面的法律法規，依據事實和證據進行合理的法律推理和論證，使案件的處理結果既符合法律規定，又能體現公平正義。

與當事人的有效溝通：在案件辦理過程中，與當事人保持密切、有效的溝通至關重要。瞭解當事人的真實訴求和期望，向當事人解釋案件的進展情況、法律風險和可能的結果，幫助當事人做出合理的決策。同時，引導當事人積極配合收集證據，確保案件的順利進行。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！