買拆遷安置房無房產證，律師解讀能否起訴確認合同效力

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

趙先生向本院提出訴訟請求：

1. 判令雙方於 2014 年 8 月 19 日簽訂的《北京市房屋買賣合同》合法有效；

2. 訴訟費由孫先生承擔。

事實和理由：2014 年 8 月，雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》，由趙先生購買孫先生位於北京市海淀區 M 室房屋一套，購房款 2586600 元。因簽約時房屋尚未辦理房產證，依約雙方共同到北京 Y 公司（以下簡稱 Y 公司）辦理更名過戶手續，趙先生依約支付全部購房款，且一直在此居住。現因該房屋辦理房產證條件尚未成就，故起訴要求確認該合同合法有效。

（二）被告辯稱

孫先生辯稱，其認爲雙方合同無效。理由如下：

1. 該合同涉及多個家庭和多個權利人的權利，也涉及遺產繼承問題，案涉房屋雖有其份額，但他無完全處分權，該合同侵佔了其他權利人權益，屬無權處分。

2. 趙先生非善意取得，不動產未經登記，在締約時已告知趙先生有多個權利人，趙先生不屬於善意取得。合同中買方和代理人身份不明確，無法證明趙先生爲買方。錢女士向其轉賬，性質爲借款，雙方爲借款合同關係。他已收到的上述款項支付給了鄭先生，該人系趙先生委託的中介公司人員，不排除其與趙先生惡意串通，錢女士並未向他主張過還款。他已經報案，鄭先生目前在逃。

3. 涉案房屋是農村宅基地上建造的房屋，屬於小產權房，城鎮居民不得到農村購買宅基地房屋和小產權房，雙方的房屋買賣合同無效。

（三）法院查明

1. 2009 年 3 月 3 日，Y 公司、北京 C 公司、北京市 D 公司（拆遷人、甲方）與孫先生（被拆遷人、乙方）簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，載明甲方需拆遷乙方 X 號房屋。乙方現有在冊人口 2 人，實際居住人口 5 人，分別爲孫先生、孫父、孫母、孫兄、孫弟。被拆遷房屋補償款 1061025.2 元，拆遷補助費 165663.8 元。

2. 2009 年 4 月 23 日，Y 公司（賣方、甲方）與孫先生（買方、乙方）簽訂《認購（期房）購銷合同》（以下簡稱購銷合同一）。同日，雙方另就房屋簽訂《購銷合同》（以下簡稱購銷合同二）。2009 年 4 月 28 日，孫先生領取減購房款 641632 元后的拆遷費 593457 元。

3. 2014 年 4 月 29 日，雙方就案涉房屋簽訂《補充協議》，確認該房屋實測面積 92.38 平方米，應退購房款 2105 元。孫先生於 2014 年 4 月 23 日支付案涉房屋購房款及 2014 年 4 月 29 日支付應退房款、物業費等各項費用。

4. 2014 年 8 月 19 日，孫先生（售房人、甲方）、趙先生（買房人、乙方）及北京 E 公司（居間人、丙方，聯繫方鄭先生）簽訂《北京市房屋買賣合同（經紀機構居間成交版）》（以下簡稱買賣合同），該合同第一款約定：甲方房屋坐落於北京市海淀區 M 號（以下簡稱案涉房屋）。第二條載明：此房屋價格爲 258.66 萬元。乙方同意簽訂本合同時，先期支付定金 5 萬元，作爲甲乙雙方當事人定立預售合同擔保，尾款付清後，乙方支付的定金將轉爲房價款。

5. 第四條載明：

- 甲乙雙方約定房屋買賣付款條件，乙方於 2014 年 8 月 25 日前付給甲方人民幣 5 萬元整，餘款 2014 年 11 月 26 日交齊，甲方必須有義務在辦理房產證時辦理過戶等一切房屋手續；

- 5.......房屋完全屬於孫先生所有，不存在任何糾紛。孫先生在該合同落款處簽字，錢女士（趙先生母親）代趙先生在該合同落款處簽字。該合同有附件《房屋交易其他約定事宜》。

6. 2014 年 10 月 29 日，孫先生、趙先生（錢女士代理）、鄭先生簽訂《購房承諾書》，載明：孫先生將案涉房屋於 2014 年以 2586600 元賣給趙先生，現已經將此房的購房協議，收據等相關手續在開發商處更改爲趙先生，趙先生辦理此房屋房產證時換正式發票時，孫先生及家人必須全力無條件配合辦理。孫先生認爲根據上述內容可知趙先生在締約時對案涉房屋系孫先生及其他權利人共同所有是明知的。同日，北京 E 公司向錢女士出具 5 萬元中介服務費收據，孫先生向錢女士出具收到錢女士 2586600 元的收條。

7. 孫先生與錢女士另在當日簽訂《借款合同》，主要內容系錢女士同意向孫先生出借金額爲 2586600 元，並將該借款合同辦理了公證手續。趙先生稱其委託錢女士簽訂上述材料，並委託錢女士向孫先生支付了買賣合同項下全部購房款，簽訂《借款合同》系考慮到案涉房屋產權證尚未能辦理，故以借款合同來保證其資金安全。孫先生則主張雙方之間系借款合同關係，但對於簽訂買賣合同的原因無法確認。孫先生稱其收到了趙先生支付的除了 5 萬元定金之外的款項，但當天就將上述款項支付給了鄭先生，但對於爲何向鄭先生支付無法進行解釋說明。經查，現案涉房屋由趙先生居住使用，購銷合同等由趙先生持有。

（四）裁判結果

孫先生與趙先生、北京E 公司簽訂的《北京市房屋買賣合同（經紀機構居間成交版）》合法有效。

二、案件分析

（一）合同效力問題分析

1. 代理行爲的效力

在本案中，錢女士代理趙先生簽字的行爲在趙先生作出追認後具有法律效力，這使得趙先生成爲買賣合同的合法買房人。這是基於代理制度的基本原理，追認賦予了原本可能存在瑕疵的代理行爲以合法效力。

2. 無權處分的抗辯分析

孫先生以房屋屬於其與家人共有爲由主張無權處分進而認爲合同無效。然而，在買賣合同簽訂時，因案涉房屋的房產證尚未辦理完畢，趙先生僅能通過購銷合同等材料瞭解出賣人信息。從購銷合同內容看，案涉房屋的購買人是孫先生，這使得趙先生有理由相信孫先生具有處分該房屋的權利。這種信賴在商業交易中具有合理性，不能因房屋存在其他潛在共有人就輕易否定。

3. 善意取得相關爭議分析

孫先生稱在購房承諾書中“家人必須全力無條件配合辦理”可推斷趙先生明知房屋有其他共有人，但這一說法過於牽強。結合買賣合同中明確載明“房屋完全屬於孫先生所有，不存在任何糾紛”以及孫先生將案涉房屋交由趙先生居住使用並將購銷合同原件等交付趙先生等一系列行爲綜合來看，無法認定趙先生明知孫先生系無權處分。因此，趙先生符合善意相對人的特徵。

4. 借款合同與買賣合同關係分析

雖雙方另行簽訂了借款合同，但這並不影響買賣合同的效力。因爲這兩個合同的性質和目的不同，簽訂借款合同更多是考慮到房屋產權證辦理的不確定性，以此來保障資金安全，而不是對買賣合同的否定或變更。買賣合同是雙方真實意思表示，在不違反法律、行政法規的強制性規定、不違反公序良俗的情況下，應當認定合法有效。

三、辦案心得

（一）深入研究合同條款與交易背景

在處理此類房屋買賣合同糾紛案件時，深入瞭解合同條款和交易背景至關重要。本案中，仔細研究《北京市房屋買賣合同》《購房承諾書》《借款合同》等一系列文件內容以及房屋拆遷、購買等交易背景，是發現案件突破點的關鍵。只有全面掌握這些信息，才能準確判斷雙方的權利義務關係以及合同效力問題。

（二）重視證據收集與分析

1. 證據收集的全面性

全面收集證據是勝訴的基礎。本案中，購銷合同、房屋買賣相關協議、收條、中介服務費收據等都是重要證據。這些證據相互印證，形成了完整的證據鏈。在收集證據過程中，不能放過任何可能對案件結果產生影響的細節，例如房屋的居住使用情況、文件原件的持有情況等。

2. 證據分析的邏輯性

對收集到的證據進行深入分析，挖掘其中的邏輯關係。通過分析買賣合同中的條款表述、當事人的行爲以及各種證據之間的關聯性，有力地反駁了對方關於合同無效的主張。例如，從房屋交付居住、文件交付以及合同條款對房屋權屬的表述等方面，推斷出我方當事人的善意和對合同有效的合理信賴。

（三）準確把握法律規定與司法實踐傾向

1. 法律規定的運用

熟練掌握和運用與合同效力、善意取得、無權處分等相關的法律法規。本案依據《民法典》中關於合同生效條件以及善意取得制度的規定，爲案件的分析和辯護提供了堅實的法律依據。確保在每一個法律觀點的闡述上都有明確的法律條文支持，增強辯護的權威性。

2. 司法實踐傾向的關注

關注司法實踐中對於類似房屋買賣合同糾紛案件的處理傾向。瞭解法院在類似案件中對無權處分、善意取得等關鍵問題的認定標準和尺度，使案件的代理策略更符合司法實踐的要求。這有助於提高勝訴的可能性，更好地維護當事人的合法權益。在本案中，司法實踐對於保護善意相對人在合理信賴下籤訂的合同效力的傾向，爲案件的勝訴提供了有利的司法環境參考。