房產律師：借名買房登記人不認可，起訴強制過戶勝訴案例剖析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)在房產交易中，借名買房糾紛日益凸顯，其涉及複雜的家庭關係、資金流轉與法律適用問題。本案圍繞北京市順義區 S 號房屋的過戶問題，原告林婉芳與被告趙宇文展開激烈交鋒。以下將從專業律師的視角，深入剖析這起案例，揭示其中的法律要點與勝訴策略。

一、案件核心人物關係

原告：林婉芳，實際出資購買北京市順義區S 號房屋，因貸款需求以被告趙宇文名義購房，現要求被告協助辦理過戶手續。

被告：趙宇文，林婉芳外孫，房屋登記在其名下，否認與原告存在借名買房關係，拒絕協助過戶。

關聯人物：

孫曉莉：林婉芳女兒，趙宇文母親，被告主張其爲房屋實際出資人。

吳秀娟：房屋出賣人。

周志輝：吳秀娟丈夫。

周俊傑：曾參與林婉芳此前購房事宜的相關人員。

二、案件詳細情況

（一）房屋交易背景與經過

購房合同簽訂：

2016 年 9 月 2 日，林婉芳與吳秀娟簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定林婉芳以 1190 萬元購買北京市順義區 S 號房屋 。

2017 年 1 月 12 日，吳秀娟與趙宇文簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，趙宇文委託代理人爲孫曉莉，合同約定房屋成交價格 400 萬元，趙宇文擬貸款 200 萬元，且趙宇文簽名均由孫曉莉代簽 。

款項支付情況：

2016 年 9 月 1 日，林婉芳分兩筆向吳秀娟丈夫周志輝轉賬 100 萬元；9 月 13 日轉賬 100 萬元；11 月 25 日轉賬 750 萬元，共計 950 萬元 。

爲補齊剩餘240 萬元房款，林婉芳借趙宇文名義進行銀行貸款。2017 年 4 月 1 日，趙宇文與某銀行簽訂《個人住房（商業用房）借款合同》，借款 240 萬元，款項一次性劃入吳秀娟賬戶 。

林婉芳自2017 年 4 月 21 日至 2018 年 10 月 21 日，每月向趙宇文或孫曉莉賬戶轉賬用於還貸，其中 2017 年 12 月至 2018 年 4 月這 5 個月轉入孫曉莉賬戶，其餘月份轉入趙宇文指定扣款賬戶 。自 2019 年 4 月始，孫曉莉每月向趙宇文指定扣款賬戶轉賬 。

房屋產權登記：2017 年 3 月 14 日，涉訴房屋權利登記在趙宇文名下，共有情況爲單獨所有 。

（二）原告訴訟請求與依據

訴訟請求：

判令被告趙宇文爲原告林婉芳辦理北京市順義區S 號房屋過戶登記手續 。

判令被告趙宇文承擔全部訴訟費用。

事實依據：

林婉芳稱因自身年紀較大無法申請長期貸款，所以借外孫趙宇文名義貸款買房，實際出資和還款均由自己負責。

一直積極歸還貸款至2018 年 11 月，此後被告強行主動還貸並拒絕原告繼續還貸 。

自2021 年春起，多次要求被告辦理房屋過戶登記手續，均遭拒絕 。且該房屋是原告唯一住房，失去將居無定所 。

（三）被告抗辯理由

產權登記與法律規定：根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動產物權經依法登記發生效力，涉訴房屋登記在趙宇文名下，趙宇文爲房屋所有權人，原告無權要求過戶。

否認借名買房關係：原、被告從未達成借名買房協議，也未簽署任何口頭或書面合同，本案並非借名買房。

實際出資人主張：涉訴房屋實際所有人是被告母親孫曉莉，而非原告林婉芳。

（四）法院查明事實

家庭關係確認：孫曉莉系林婉芳之女，趙宇文系孫曉莉之子。

購房及貸款合同細節：詳細查明林婉芳與吳秀娟、趙宇文與吳秀娟簽訂的房屋買賣合同內容，以及趙宇文與銀行的貸款合同條款。

款項支付與轉賬記錄：確認林婉芳向周志輝的轉賬記錄，以及林婉芳和孫曉莉向趙宇文還款賬戶的轉賬情況。

證據提交情況：

原告提交物業繳費證明、證人吳秀娟和周俊傑的證言、此前購房相關合同及繳費證明、銀行卡明細等證據，證明自己是房屋實際出資人、居住人，且存在借名買房事實。

被告提交繳款書及完稅證明、標稱日期爲2019 年 1 月 27 日的《借名買房協議書》，證明購房稅費以趙宇文名義繳納，房屋實際所有人爲孫曉莉 。

房屋使用情況：雙方認可涉訴房屋購買後由林婉芳佔有使用，被告方稱過年期間也會去居住。

三、法院最終裁決

被告趙宇文於本判決生效之日起七日內協助原告林婉芳辦理坐落於順義區S 號房屋過戶登記手續，將該房屋所有權登記在原告林婉芳名下 。

四、案件深度分析

（一）證據審查與事實認定

借名買房動機證據：林婉芳稱因年齡不符合銀行貸款要求，所以借趙宇文名義貸款買房，這一動機陳述合理且符合常理。從律師角度，在處理此類案件時，要引導當事人清晰闡述借名買房的動機，並提供相關銀行貸款政策等輔助證據，增強動機的可信度。例如，可以收集銀行關於年齡與貸款期限限制的文件，作爲借名動機的有力支撐。

出資證據的審查與認定：原告提供了向周志輝的轉賬記錄，結合證人吳秀娟關於款項支付的證言，能夠清晰證明林婉芳是涉訴房屋首付款的實際出資人。此外，林婉芳此前房屋的售賣及資金流向，也與涉訴房屋的購買存在緊密關聯。律師在處理出資證據時，要注重資金流轉的連貫性和關聯性。不僅要提供轉賬憑證，還要對資金的來源和去向進行詳細說明，形成完整的資金鍊條。例如，對於林婉芳用售房款支付首付款的情況，要提供此前房屋買賣合同、收款憑證等證據，以確保證據的完整性和說服力。

房屋使用證據：物業繳費證明、證人證言等證據表明，涉訴房屋購買後一直由林婉芳實際居住和使用。這一事實對於認定借名買房關係具有重要意義。在實際辦案中，律師還可以收集水電費、燃氣費等繳費憑證，以及房屋裝修合同、居住照片等證據，進一步強化房屋由原告實際使用的事實。這些證據能夠從多個角度證明原告對房屋的實際控制和使用，增強借名買房主張的可信度。

（二）法律關係認定與法律適用

借名買房關係的認定標準：根據法院觀點，判斷是否構成借名買房關係，需綜合考慮借名動機、房屋實際出資情況和房屋購買後的佔有使用情況。在法律層面，雖然借名買房在我國法律中沒有明確的專門條款，但根據合同的相對性和當事人的真實意思表示，若滿足上述要素，借名買房關係通常會得到法院認可。律師在處理此類案件時，要準確把握這些認定標準，從多個方面收集和整理證據，以證明借名買房關係的存在。同時，要關注不同地區法院在借名買房案件中的裁判傾向，爲當事人提供更具針對性的法律服務。

產權登記與實際權益的衝突處理：雖然涉訴房屋登記在趙宇文名下，但根據查明的事實，林婉芳纔是實際出資人並實際享有房屋權益。在法律適用上，當產權登記與實際權益發生衝突時，法院更傾向於保護實際權益人的利益，但前提是實際權益人能夠提供充分的證據證明其權益。律師在處理此類衝突時，要依據相關法律法規和司法解釋，強調實際權益人的出資、使用等事實，反駁對方僅依據產權登記主張權利的觀點。爲當事人爭取合法權益。

五、勝訴辦案心得

（一）證據收集與整理

全面挖掘證據線索：梳理案件脈絡，從購房過程、資金流轉、房屋使用等多個方面入手，全面挖掘可能存在的證據線索。與原告林婉芳進行深入溝通，瞭解每一個細節，包括購房時的決策過程、與各方的溝通情況等。通過這些溝通，獲取了此前房屋售賣與涉訴房屋購買的關聯信息，爲證明出資來源提供了重要線索。同時，積極尋找相關證人，如吳秀娟和周俊傑，確保證言能夠支持原告的主張。在尋找證人時，要對證人的可信度和關聯性進行評估，優先選擇與案件事實緊密相關且能夠客觀陳述的證人。

證據的關聯性整合：注重證據之間的關聯性，將轉賬記錄、證人證言、物業繳費證明等證據進行有機整合，形成一個完整的證據鏈條。以出資證據爲核心，將購房合同、轉賬憑證與證人關於款項支付的證言相結合，清晰展示購房資金的來源和流向。同時，將房屋使用證據，如物業繳費證明、居住照片等與證人關於房屋實際居住情況的證言相結合，強化原告對房屋的實際控制和使用。在整理證據時，按照時間順序和邏輯關係進行排列，使法官能夠一目瞭然地瞭解案件的全貌。例如，先展示購房合同簽訂時間和價格，再依次呈現首付款支付記錄、貸款合同簽訂情況、還款轉賬記錄，最後附上房屋使用相關證據，這樣的證據排列方式能夠增強證據的說服力和可信度。

應對證據質疑的準備：充分預估被告可能對證據提出的質疑，提前準備好應對方案。對於轉賬記錄，準備好詳細的資金來源說明和銀行流水明細，解釋每一筆款項的用途和與購房的關聯性。對於證人證言，提前瞭解證人可能被問到的問題，指導證人客觀、準確地陳述事實。同時，針對被告可能提出的產權登記問題，準備好相關法律條文和類似案例，以證明產權登記並非判斷房屋實際所有權的唯一依據。在庭審前，進行模擬質證，讓原告熟悉可能面臨的質疑和應對方式，確保在庭審中能夠從容應對。

（二）法律適用與策略制定

精準把握法律要點：深入研究借名買房相關的法律法規和司法解釋，準確理解借名買房關係的認定標準、產權登記與實際權益的關係等法律要點。關注最高人民法院發佈的指導性案例和各地法院的裁判觀點，瞭解司法實踐中的最新動態。在本案中，依據相關法律規定和案例，明確了原告作爲實際出資人且實際使用房屋，有權要求被告協助辦理過戶手續。同時，對被告可能引用的法律條文進行分析，提前準備反駁觀點。例如，對於被告依據《中華人民共和國民法典》第二百零九條關於產權登記的規定進行抗辯，提前準備好關於實際權益保護的法律依據和解釋，以應對被告的主張。在訴訟策略的制定上，要充分考慮案件的實際情況和可能出現的變化，保持策略的靈活性和適應性。

制定全面訴訟策略：基於對法律的理解和證據的收集，制定了全面的訴訟策略。從借名買房的動機、出資情況、房屋使用情況等多個方面進行論證，以證明借名買房關係的存在和原告要求過戶的合理性。在訴訟請求的設計上，明確要求被告協助辦理過戶手續，並承擔訴訟費用。在庭審過程中，按照訴訟策略有序進行陳述和辯論，突出重點，增強說服力。同時，考慮到被告可能採取的抗辯策略，提前準備好應對方案，確保在庭審中能夠有效迴應對方的主張。

（三）庭審應對與溝通

有效迴應對方主張：在庭審過程中，充分準備應對被告的各種主張。當被告提出產權登記問題時，迅速引用相關法律條文和類似案例，闡述產權登記與實際權益的關係，強調原告作爲實際權益人的合法地位。對於被告否認借名買房關係的主張，逐一展示證據，詳細說明借名買房的動機、出資情況和房屋使用情況，反駁被告的觀點。在迴應過程中，注重語言的邏輯性和準確性，運用法律術語和證據進行有力反駁。同時，要注意庭審禮儀，保持冷靜和理智，避免情緒化的表達。

與法官的有效溝通：庭審中注重與法官的溝通，準確理解法官的詢問意圖，清晰、簡潔地回答問題。在闡述案件事實和法律觀點時，運用通俗易懂的語言，使法官能夠快速理解案件的關鍵要點。例如，在解釋借名買房合同的法律效力時，結合本案的具體情況進行說明，讓法官能夠直觀地認識到原告與被告之間借名買房關係的合法性。同時，關注法官對案件的關注點和傾向，及時調整陳述和辯論的重點。如果法官對某一證據的證明力提出疑問，詳細補充相關證據和解釋，確保法官對案件事實有全面、準確的瞭解。此外，對於法官提出的問題和建議，認真傾聽並積極迴應，展現出專業、負責的態度，提高法官對案件的審理效率和公正性。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！