從勝訴實例出發，探尋應對出名人不配合借名買房過戶的有效路徑
爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。
一、案件背景
借名買房在現實生活中並不少見，此類糾紛常因房產價值波動、當事人關係變化等因素引發。本案圍繞借名買房合同的效力、履行以及違約責任等問題展開，涉及複雜的人物關係和法律適用，對律師處理此類案件的專業能力和經驗是極大考驗。律師需精準剖析案件事實，巧妙運用法律條文，爲當事人爭取有利結果。
二、案件詳情
（一）人物關係梳理
原告爲林某，與被告張某系親戚關係，張某與被告李某原是夫妻。林某因購房資格受限，與張某商議借名買房，從而引發一系列糾紛。
（二）房產交易歷程
借名買房約定：2018 年 1 月 28 日，張某（甲方、出名人）與林某（乙方、借名人）簽訂《借名買房合同》。約定甲方同意乙方以甲方名義購買位於北京市昌平區 × 室的房產，建築面積 95.07 平方米，合同價款 359 萬元。甲方無需承擔法律和經濟風險，購房費用及風險由乙方承擔，相關票據和手續由乙方收存管理。甲方承諾房產實際所有權歸乙方，僅爲名義代持人，在乙方確定過戶時間後十日內無條件協助過戶，否則每拖延一天按合同總價百分之一支付違約金 。
房屋購買過程：2018 年 2 月 9 日，林某代張某與案外人趙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買案涉房屋，成交價 359 萬元，其中房屋主體價格 340 萬元，裝飾、裝修和相關設施補償價格 19 萬元，乙方選擇商業貸款，擬貸款金額 221 萬元。2 月 11 日，張某向林某出具《委託書》，委託其辦理購房相關事項。4 月 17 日，張某（借款人）與 A 銀行（貸款人）簽訂《個人二手住房貸款合同》，貸款金額 221 萬元，貸款期限 240 個月，張某以所購房屋提供抵押擔保，李某作爲抵押物共有人同意抵押 。
房屋後續情況：2018 年 4 月 28 日，案涉房屋不動產權證書頒發，登記權利人爲張某，房屋單獨所有。5 月 15 日，爲擔保按揭貸款債務履行，張某將房屋抵押給 A 銀行並辦理抵押登記。此後，房屋首付款、定金、每月貸款、契稅、印花稅、物業費、供暖費、裝修費等相關費用均由林某支付。林某還將房屋出租，租金由其管理支配，目前房屋由林某及其家人實際居住 。
過戶糾紛產生：2018 年 12 月 5 日，張某與李某登記離婚，離婚協議約定案涉房屋產權歸李某所有，張某辦理完解押手續後一個月內配合李某過戶，剩餘銀行貸款由李某負責清償。2021 年初，林某聯繫張某、李某協商辦理房屋過戶事宜，但對方未配合。2021 年 11 月 29 日，林某再次明確要求張某將房屋過戶給自己，張某以各種理由推諉拒絕溝通，於是林某訴至法院 。
（三）各方主張
原告主張：林某向法院提出多項訴訟請求，要求代張某償還在A 銀行的貸款餘額及相應利息；判令張某和 A 銀行配合、協助辦理房屋的抵押權註銷登記手續；要求張某配合辦理房屋的產權變更手續，將房屋變更登記至自己名下；判令張某、李某共同承擔違約責任，支付違約金暫定爲 89750 元（從 2021 年 12 月 10 日起暫算至 2022 年 8 月 16 日，每逾期一日按照合同總價款的萬分之一計算，之後按此標準計算至房屋產權轉移登記至自己名下之日止）；判令張某、李某共同承擔本案訴訟費用 。
被告張某主張：辯稱自己作爲被告主體不適格，《借名買房合同》實際已解除。因自己與李某離婚後，林某要求將案涉房產歸李某所有，此時合同已解除，且房產已非自己所有，政府部門也會因房產歸屬問題拒絕辦理過戶。在整個借名買房過程中，自己一直積極配合林某，不存在任何過錯。林某濫用訴權，自己不存在違約行爲，未收到林某準確過戶時間及要求，且林某未說明是否具備購房資格，自己多次主動溝通過戶事宜，但林某表示資質未到不能過戶。自己將購房資格出借給林某是好意施惠，未獲任何利益，不應被訴。
被告李某主張：稱自己與林某系親戚關係，《借名買房合同》簽訂主體並非自己，對自己無法律約束力。因林某要求，在與張某離婚時將案涉房產明確歸自己所有，給自身造成經濟損失，在陝西購買房屋時因該房產被認定爲二套房，增加首付款6 萬元，銀行貸款利率上浮，多付利息 60327.84 元。林某從未與自己溝通過過戶事宜，自己不存在違約行爲，不應被追究違約責任，應駁回林某全部訴訟請求 。
第三人A 銀行主張：在林某勝訴基礎上，希望明確一次性清償全部貸款本息，清償後解除張某的抵押權，後續雙方如再辦理貸款與銀行無關。若提前還款，由林某代替張某辦理提前還款業務手續，需在判決中明確載明 。
三、法律爭議焦點
合同效力與解除：張某與林某簽訂的《借名買房合同》是否有效，是否已因張某與李某離婚及房產歸屬變更而解除。
房屋過戶義務：張某和李某是否負有協助林某辦理房屋產權變更登記的義務。
違約責任承擔：張某和李某是否存在違約行爲，若存在，違約金數額應如何確定。
銀行貸款及抵押權處理：林某代張某償還貸款及辦理抵押權註銷登記的相關事宜如何處理。
四、法律依據闡釋
合同效力相關法律：《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規定，依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。張某與林某簽訂的《借名買房合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應認定爲有效。
合同履行與過戶義務：《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。借名買房合同中明確約定張某在林某確定過戶時間後有協助過戶的義務，且該約定不違反法律規定，張某應依約履行。即便房屋在張某與李某離婚時約定歸李某所有，但這並不影響張某基於借名買房合同對林某承擔的義務。
違約責任相關法律：《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。張某未按約定協助林某辦理過戶手續，構成違約，應承擔違約責任。關於違約金數額，根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規定，約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院可以根據當事人的請求予以適當減少。法院綜合考慮實際損失、合同履行情況、當事人過錯程度等因素，酌情確定違約金數額。
銀行貸款與抵押權相關法律：根據相關法律規定及合同約定，林某代張某償還銀行貸款以消滅抵押權，符合法律規定和合同目的。A 銀行在貸款清償後有義務協助辦理抵押權註銷登記手續 。
五、案件裁決結果
貸款清償：林某於判決生效後十日內代張某向A 銀行結清《個人二手住房貸款合同》項下的貸款本金及利息。
抵押權註銷：在林某履行完畢第一項義務後十日內，張某辦理房屋的抵押權註銷登記手續，A 銀行予以協助。
房屋過戶：在抵押權註銷登記完畢後十日內，張某協助林某將房屋過戶登記至林某名下。
違約金支付：張某、李某於判決生效後十日內支付林某違約金50000 元。
駁回其他訴求：駁回林某的其他訴訟請求。
六、辦案心得
證據收集與整理：重點收集《借名買房合同》《北京市存量房屋買賣合同》《委託書》《個人二手住房貸款合同》等合同文件，明確雙方權利義務關係。整理購房款支付憑證、稅費繳納票據、物業費及供暖費繳費憑證等，證明林某實際承擔了購房及後續使用房屋的所有費用。同時，收集微信聊天記錄等溝通證據，特別是關於林某要求張某、李某配合過戶的記錄，爲證明對方違約提供關鍵證據。
法律策略制定：在法律策略上，首先強調借名買房合同的有效性。依據民法典中關於合同成立和生效的規定，說明合同是雙方真實意願的體現，不存在無效情形。針對張某提出的合同解除及主體不適格抗辯，從合同約定和法律規定層面進行反駁，指出合同解除需符合法定或約定條件，張某所述情況不符合解除條件，且其作爲合同簽訂方，不能因房產在離婚時的歸屬變更而免除義務。在主張違約責任時，根據合同約定和違約事實，結合民法典關於違約責任的規定，要求張某、李某承擔相應責任。同時，考慮到違約金可能面臨調整，提前準備好關於實際損失的證據或合理說明。
庭審應對技巧：庭審中，按照時間順序清晰陳述案件事實，讓法官快速瞭解借名買房的全過程。在舉證環節，有條理地展示證據，對每份證據的關聯性和證明目的進行詳細闡述。對於被告的抗辯觀點，提前準備充分的反駁意見。例如，當張某提出未收到準確過戶時間時，及時出示微信聊天記錄等證據進行反駁。在辯論過程中，緊扣法律規定和合同約定，強調被告的違約行爲和應承擔的責任，以嚴謹的邏輯和有力的論證爲林某爭取最大利益。
七、案件啓示
合同簽訂的嚴謹性：借名買房合同應明確約定各方權利義務，包括房屋所有權歸屬、過戶時間、違約責任等關鍵內容，避免模糊不清或存在歧義的表述，以減少糾紛發生。
購房資格審查：借名買房前，借名人應充分了解自身購房資格情況，避免因資格問題導致合同無法履行或產生糾紛。出名人也應謹慎考慮借名風險，避免不必要的法律責任。
證據留存意識：在借名買房過程中，雙方都應重視證據留存，包括合同文件、付款憑證、溝通記錄等。這些證據在糾紛發生時，能有力證明自己的主張和行爲。
法律風險防範：無論是借名人還是出名人，都應認識到借名買房存在的法律風險，提前諮詢專業律師，瞭解相關法律規定和可能面臨的風險，採取有效措施防範風險。
每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！