借母名買房遭遇過戶難，律師支招應對法律困境

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案圍繞北京市西城區S 號房屋的所有權歸屬展開，涉及複雜的家庭關係和房產爭議。王麗主張與母親張秀芝存在借名買房關係，在張秀芝去世後，因房屋過戶問題與兄長王強、王峰產生糾紛並訴至法院。家庭內部的親情關係、財產往來以及房產繼承等因素相互交織，使得案件處理頗具難度。

二、案件經過

（一）房屋購買及居住情況

王麗之母張秀芝原承租北京市西城區（原宣武區）S 號公房，1998 年該公房拆遷。1998 年 7 月 9 日，簽署《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，約定應安置人口四人，包括張秀芝、王峰、王麗、周陽，安置到 S 號房屋。因該房屋需購買產權，全家商定誰買歸誰，最終商定由王麗出資購買，歸王麗所有。

同日，王麗以張秀芝的名義簽署《購買房屋合同書（一次性預付房款）》，並全額支付購房款50088.10 元，宣武區 T 公司開具收據。此後，王麗辦理收房手續，並以自己名義交納光纜費、收視費、水電費等款項，相關單位開具交款人爲王麗的收據。因購房使用了拆遷工齡優惠，全家商定王麗再支付 138500 元，由無工作且經濟困難的王峰收取。王麗於 2000 年 4 月至 2002 年 9 月期間分 16 筆支付該款項，王峰出具相應收據。

2000 年 12 月 29 日，S 號房屋回遷後，王麗一家三口一直在此居住。后王峰失蹤，其子王浩由張秀芝撫養，王麗讓張秀芝及王浩與自己一家共同生活，承擔全部生活費用及張秀芝的醫藥費用。涉案房房產證下發後，張秀芝交給王麗。2007 年，因王浩上學，張秀芝與王浩搬至大興 M 號房屋居住，王麗一家三口仍居住在 S 號房屋至今。

（二）糾紛產生及訴訟過程

王麗自2014 年開始着手辦理涉案房屋過戶事宜，張秀芝、王強、王浩起初積極配合，但張秀芝於 2017 年 10 月去世後，王強態度轉變。王麗與王強曾於 2018 年 11 月 28 日協商母親名下房產事宜，王強在談話中認可多次勸母親將涉案房過戶給王麗，承認張秀芝及王峰已將 S 號房屋賣給王麗，還稱對妻子說過涉案房是王麗買的，幫王麗開具父親死亡證明是協助過戶。

2020 年 12 月 7 日，王強提起法定繼承糾紛庭審中，對上述錄音及王麗出資購房予以認可。然而，之後王強改變態度，不同意王麗的過戶請求。王麗爲維護自身權益，向法院提起訴訟，請求判令王強、王峰配合辦理北京市西城區 S 號房屋所有權的過戶登記手續，將該房屋過戶至自己名下，並要求對方承擔訴訟費等費用。

王強辯稱不同意王麗的訴訟請求。他認爲登記在張秀芝名下的S 號房屋系張秀芝生前個人財產，是公房拆遷補償所得，張秀芝是合法所有權人。王麗支付購房款的行爲是資助張秀芝購房，屬贍養義務，且張秀芝直至去世都未將房屋過戶給王麗，也未立遺囑指定其繼承。王麗向王峰支付購房款的行爲對張秀芝不發生法律效力，且與王麗主張對房屋享有產權自相矛盾。王麗與王強之間的談話錄音不能改變房屋產權性質，王浩的證人證言也無法證明張秀芝將房屋出售給王麗，且談話錄音存在誘導提問，當時張秀芝神智不清，不能作爲認定事實的依據。

（三）法院調查與證據呈現

查明家庭關係：確認張秀芝與王建國爲夫妻，育有王麗、王強、王峰，王建國於1993 年 11 月 7 日死亡，張秀芝於 2017 年 10 月 20 日死亡；王麗之子爲周陽，王峰之子爲王浩。

房屋相關協議：1998 年 7 月 9 日，北京市宣武區 T 公司與張秀芝簽訂《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》和《購買房屋合同書（一次性預付房價款）》，約定安置房屋及購房相關事宜。2004 年 3 月 25 日，S 號房屋所有權登記至張秀芝名下。

原告主張證據：王麗提交購房款計算明細表、發票，證明支付購房款50088.10 元；提交 16 張收條，證明向王峰支付購房款 138500 元；提交談話錄音，證明王強認可借名買房關係；提交王浩證人證言及錄音，證明張秀芝曾表示 S 號房屋歸王麗所有。

被告質證情況：王強認可購房款由王麗支付、王麗向王峰付款138500 元以及錄音的真實性，但不認可王麗的證明目的，對王浩證人證言的真實性和證明目的均不認可。

（四）裁判結果

法院判決自判決生效之日起七日內，被告王強、王峰協助王麗將北京市西城區S 號房屋所有權過戶至王麗名下。

三、案件分析

（一）證據的有力收集與運用

直接證據的關鍵作用：王麗支付購房款的發票、收據以及向王峰支付款項的收條等直接證據，清晰地證明了其在房屋購買過程中的出資行爲。這些證據是構建借名買房關係的重要基礎，直接表明王麗在房屋購買環節的主導地位。

間接證據的佐證價值：談話錄音和王浩的證人證言作爲間接證據，從側面佐證了借名買房的事實。王強在談話錄音中的陳述，以及王浩關於張秀芝對房屋歸屬表態的證言，與直接證據相互印證，形成了完整的證據鏈條，增強了主張的可信度。

反駁對方證據與觀點：針對王強提出的王麗出資是贍養行爲、付款行爲自相矛盾等觀點，通過對證據的綜合分析進行有力反駁。指出王麗後續向王峰支付款項的合理性，以及家庭內部協商購房歸屬的事實，成功削弱了對方觀點的說服力。

（二）法律關係的精準把握與論證

借名買房法律關係的認定：準確依據借名買房的法律構成要件，從房屋出資、佔有使用、家庭協商等多方面進行綜合判斷。王麗支付全部購房款，實際佔有使用房屋，且有家庭協商由其出資購買歸其所有的事實，滿足借名買房的法律要求。

繼承與過戶的法律適用：在張秀芝去世後，明確其繼承人有協助辦理房屋產權變更登記手續的義務。依據相關法律規定，在借名買房關係成立的前提下，確保王麗有權要求繼承人配合過戶，維護了當事人的合法權益。

（三）庭審策略與應對

清晰闡述事實與法律依據：在庭審中，清晰、有條理地闡述借名買房的事實經過和相關法律依據，將證據與法律規定緊密結合，使法官能夠全面、準確地瞭解案件全貌。針對被告的質疑，逐一進行迴應，展示證據的關聯性和證明力。

抓住對方漏洞進行反駁：敏銳捕捉被告觀點和證據的漏洞，如王強無法合理解釋王麗向王峰支付款項的行爲，及時進行反駁。通過強化自身觀點和削弱對方主張，引導法官做出有利於我方的判決。

四、辦案心得

（一）證據收集的全面性與細緻性

重視直接證據的收集與固定：在借名買房糾紛案件中，出資憑證、購房合同等直接證據是案件勝訴的關鍵。在今後辦案中，要引導當事人及時、準確地收集和保存這些證據，確保證據的真實性和完整性，避免因證據缺失或瑕疵影響案件結果。

善於挖掘和運用間接證據：學會挖掘和運用間接證據，如證人證言、當事人之間的溝通記錄等，通過證據之間的相互印證，形成完整的證據鏈條。在本案中，談話錄音和證人證言對案件勝訴起到了重要的補充和佐證作用。

提前準備應對對方質證：在收集證據時，要充分考慮對方可能提出的質疑和質證意見，提前準備好相應的解釋和反駁證據。對於證據之間可能存在的矛盾或疑點，要進行合理的梳理和說明，增強證據的說服力。

（二）法律關係分析的深入性與靈活性

深入研究相關法律規定：深入研究借名買房、物權歸屬、繼承等相關法律規定，準確把握法律條文的內涵和適用條件。在本案中，精準運用借名買房的認定標準和繼承法律關係，爲案件的分析和訴訟策略的制定提供堅實的法律基礎。

結合案件實際情況分析：在處理案件時，要將法律規定與案件實際情況緊密結合。充分考慮當事人之間的家庭關係、購房背景、款項支付等實際因素，使法律分析更具針對性和說服力。在今後辦案中，要注重瞭解案件背後的實際情況，避免單純從法律條文出發，做出脫離實際的判斷。

（三）庭審應對技巧的重要性與提升

抓住案件焦點進行辯論：在庭審中，要善於抓住案件焦點，避免被對方的干擾性觀點所影響。在本案中，始終圍繞借名買房法律關係是否成立以及房屋產權歸屬問題展開辯論，使法官能夠準確把握案件核心。

注重語言表達與邏輯思維：注重與法官的溝通，以清晰、簡潔、有條理的方式闡述案件事實和法律依據。在庭審前，要準備好詳細的辯論提綱，在庭審中，針對對方觀點進行有力反駁，增強己方觀點的說服力，爲法官做出公正判決提供有力支持。同時，要注意語言表達的準確性和邏輯性，避免出現漏洞和歧義。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠地希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！