北京房產律師解讀：借親屬名購房後，對方不配合過戶的法律策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案聚焦於豐臺區一號房屋的所有權轉移問題，涉及複雜的家庭關係與房產交易爭議。原告劉建國主張與被告劉輝存在借名買房關係，在支付房款並實際佔有房屋後，劉輝拒絕協助辦理過戶登記，雙方因此產生糾紛並訴至法院。

二、案件經過

（一）家庭關係及房屋安置情況

劉傑與趙丹爲夫妻，育有兒子劉輝。劉輝與賈麗結婚，二人育有女兒劉悅。2021 年，劉傑去世，其父母早於他離世。

2007 年 9 月 30 日，北京 Y 公司與劉輝就豐臺區 H 號院騰退事宜簽訂《拆遷補償及置換新村住宅協議書》，約定拆除 H 號院後，劉輝購買包括一號房屋在內的安置房，其中一號房屋價款 304645 元。協議表明，H 號院在冊人口 5 人（劉傑、趙丹、劉輝、賈麗、劉悅），每人享有 45 平米購房指標，已選兩套安置房。

（二）房屋交易及爭議產生

2008 年 6 月 5 日，劉輝與劉建國簽署《證明》，內容爲劉建國以原 H 號村民劉傑的村內回遷政策購房，劉傑及兒子劉輝購房已滿，劉傑剩餘部分自願讓侄子劉建國購買，剩餘房款全部由劉建國付清。之後，劉建國支付了一號房屋房款並佔有該房屋。

2021 年 5 月，一號房屋登記在劉輝名下。此時，劉建國基於《證明》要求劉輝、賈麗將一號房屋轉移登記至自己名下，但劉輝和賈麗表示拒絕。劉輝辯稱雙方沒有簽訂任何合同，且沒有向劉建國承諾過相關事宜，同時強調沒有自己的指標就沒有一號房屋；賈麗也表明與劉輝意見一致。此外，劉輝、賈麗稱劉建國支付的款項是借款，雙方約定以租金償還借款，待取得所有權證書後進行結算，而劉建國否認這一說法，堅稱支付的是房款。

（三）法院調查與證據呈現

查明家庭關係：確認劉傑、趙丹、劉輝、賈麗、劉悅之間的親屬關係及劉傑的死亡情況。

房屋安置及交易相關：查明房屋安置協議的簽訂、購房指標分配、《證明》的簽署、房款支付、房屋佔有及登記等情況。

證據質證：劉建國提交《證明》，證明雙方存在房屋交易約定；劉輝雖稱不記得《證明》是否爲自己所籤，但不申請筆跡鑑定，且對《證明》中涉及的購房指標歸屬說法前後不一。賈麗稱直到訴訟才知道《證明》之事，主張當時約定以房租抵借款。此外，趙丹、劉輝、賈麗、劉悅均認可三套安置房已經析產，一號房屋歸劉輝、賈麗所有。

（四）裁判結果

法院判決劉輝、賈麗於判決生效之日起十日內協助劉建國將位於豐臺區一號房屋轉移登記至劉建國名下。

三、案件分析

（一）證據的有效收集與運用

關鍵書證的證明力：勝訴的關鍵在於充分利用《證明》這一關鍵書證。《證明》上有劉輝簽字，儘管劉輝對簽字存疑卻不申請筆跡鑑定，使得這份證據的證明力得以強化，成爲構建借名買房關係的核心證據，直接表明雙方關於房屋交易的約定。

事實行爲證據的支撐：劉建國支付房款並長期佔有房屋的事實行爲，與《證明》相互印證，進一步證明了借名買房關係的真實性。這些事實行爲證據從側面強化了劉建國對房屋的實際權益，增強了主張的可信度。

反駁對方證據與觀點：針對劉輝、賈麗主張的借貸關係，指出其缺乏借條等能夠證明借貸合意的關鍵證據，同時對其以租金償還借款的說法進行合理性分析，指出明顯不符合常理之處，成功削弱了對方觀點的說服力。

（二）法律關係的精準把握與論證

借名買房法律關係的認定：準確依據借名買房的法律構成要件，從書面約定（《證明》）、出資情況（劉建國支付房款）、房屋佔有使用（劉建國長期佔有房屋）等多方面進行綜合判斷。劉建國與劉輝之間滿足借名買房的法律要求，從而確定了雙方的法律關係。

房屋產權及過戶的法律適用：明確一號房屋雖登記在劉輝名下，但根據析產情況其歸劉輝、賈麗所有，在借名買房關係成立的前提下，依據相關法律規定，劉建國有權要求劉輝、賈麗協助辦理過戶登記，從法律層面保障了劉建國的權益。

（三）庭審策略與應對

清晰闡述事實與法律依據：在庭審中，清晰、有條理地闡述借名買房的事實經過和相關法律依據，將《證明》、付款憑證、房屋佔有事實等證據與法律規定緊密結合，使法官能夠全面、準確地瞭解案件全貌。針對被告的質疑，逐一進行迴應，展示證據的關聯性和證明力。

抓住對方漏洞進行反駁：敏銳捕捉被告觀點和證據的漏洞，如劉輝對《證明》簽字的模糊態度、對購房指標歸屬的前後矛盾表述，以及被告無法提供借貸合意證據等，及時進行反駁。通過強化自身觀點和削弱對方主張，引導法官做出有利於我方的判決。

四、辦案心得

（一）證據收集的全面性與細緻性

重視直接證據的固定：在房屋所有權轉移糾紛案件中，書面協議、付款憑證等直接證據是案件勝訴的關鍵。在今後辦案中，要引導當事人及時、準確地收集和保存這些證據，確保證據的真實性和完整性，避免因證據缺失或瑕疵影響案件結果。

挖掘間接證據的價值：學會挖掘和運用間接證據，如房屋佔有使用情況、當事人陳述中的細節等，通過這些證據與直接證據的相互印證，形成完整的證據鏈條。在本案中，劉建國長期佔有房屋的事實對案件勝訴起到了重要的補充和佐證作用。

提前準備應對對方質證：在收集證據時，要充分考慮對方可能提出的質疑和質證意見，提前準備好相應的解釋和反駁證據。對於證據之間可能存在的矛盾或疑點，要進行合理的梳理和說明，增強證據的說服力。

（二）法律關係分析的深入性與靈活性

深入研究相關法律規定：深入研究借名買房、物權歸屬、房屋過戶等相關法律規定，準確把握法律條文的內涵和適用條件。在本案中，精準運用借名買房的認定標準和房屋過戶的法律規定，爲案件的分析和訴訟策略的制定提供堅實的法律基礎。

結合案件實際情況分析：在處理案件時，要將法律規定與案件實際情況緊密結合。充分考慮當事人之間的親屬關係、房屋安置背景、款項支付和房屋使用等實際因素，使法律分析更具針對性和說服力。在今後辦案中，要注重瞭解案件背後的實際情況，避免單純從法律條文出發，做出脫離實際的判斷。

（三）庭審應對技巧的重要性與提升

抓住案件焦點進行辯論：在庭審中，要善於抓住案件焦點，避免被對方的干擾性觀點所影響。在本案中，始終圍繞借名買房關係是否成立以及房屋所有權轉移問題展開辯論，使法官能夠準確把握案件核心。

注重語言表達與邏輯思維：注重與法官的溝通，以清晰、簡潔、有條理的方式闡述案件事實和法律依據。在庭審前，要準備好詳細的辯論提綱，在庭審中，針對對方觀點進行有力反駁，增強己方觀點的說服力，爲法官做出公正判決提供有力支持。同時，要注意語言表達的準確性和邏輯性，避免出現漏洞和歧義。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠地希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！