從法律視角！北京房產律師解讀祖母出資購房，繼承人要錢敗訴案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

王秀英系張建國、張建軍、張建國之母，張建國系張婷婷之父。李華名下有一套位於北京市西城區A 號的房屋（以下簡稱 A 號房屋）。2015 年 7 月，李華去世，該房屋進入繼承程序。

二、案件經過

（一）A 號房屋繼承與出售

2015 年 11 月 16 日，王秀英、張建國、張建國、張建軍向法院提出申請，要求確認調解協議書合法有效。該協議約定：A 號房屋歸王秀英、張建國、張建軍、張建國按份共有，其中王秀英佔八分之五份額，張建國八分之一份額，張建軍八分之一份額，張建國八分之一份額。法院作出裁定書，確認該協議書有效。

2016 年 1 月 17 日，王秀英、張建國、張建軍、張建國（出賣人）與案外人陳濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定出售 A 號房屋，售價 6700000 元。張建國參與相關事項辦理。

2016 年 2 月，王秀英、張建軍向張建國出具公證委託書，委託張建國辦理出售 A 號房屋事宜。之後，張建國收取 A 號房屋售房款 6700000 元。

（二）B 號房屋購買與登記

2016 年 5 月 11 日，張婷婷與案外人高存簽訂《存量房屋買賣合同》，購買北京市豐臺區 B 號房屋（以下簡稱 B 號房屋）。各方均認可購買 B 號房屋共計支付款項 3236930 元（來自 A 號房屋售房款 6700000 元），該款項系張建國進行操作支付，張婷婷並未實際付款，款項支付的最後一筆時間爲 2016 年 5 月 11 日。

2016 年 5 月 12 日，B 號房屋登記在張婷婷名下。

2016 年 6 月 16 日，張建國分兩筆共計向王秀英銀行轉賬 2800000 元。

（三）糾紛產生與訴訟

2020 年 9 月 27 日，王秀英死亡。此前，2020 年 2 月王秀英留下自書遺囑，囑咐三個子女關於 B 號房屋的分配問題。王秀英與張建國、張建軍認爲 B 號房屋是母親出資購買，即爲母親的財產。但王秀英去世後，張建國以房屋登記在其女兒名下爲由將張建軍趕出 B 號房屋。

張建國、張建軍向法院提出訴訟請求，要求判決張婷婷向其償還出資購房款3236930 元並支付利息。張建國、張建軍明確以王秀英繼承人的身份作爲原告主張權利，不主張借名買房，但認爲王秀英打算自己買房。

張婷婷辯稱，不同意張建國、張建軍的全部訴訟請求。稱購房款3236930 元中 837500 元是張建國的款項，2399430 元是王秀英的款項，這兩筆款項是張建國與王秀英兩個人對張婷婷的贈與。另外，針對 670 萬售房款，王秀英已將屬於張建軍的 837500 元以及張建國的 837500 元都支付給張建國和張建軍，因此 2393430 元應屬於王秀英自己財產，與 670 萬元的共有沒有任何關係。

張建國述稱，不同意張建國、張建軍的全部訴訟請求。表示王秀英贈與部分購房款，並登記在張婷婷名下是王秀英贈與購房款的意思，但房屋生前必須是由王秀英居住，所以本案的購房款2399430 元是王秀英對張婷婷的贈與，837500 元是張建國對張婷婷的贈與。還提到在王秀英最後晚年的時候，每年都需要住兩次院，每次主要都是由張建國在醫院照顧。綜上，張建國認爲售房款 3236930 元由張建國與王秀英共同將購房款贈與張婷婷，由張建國出面購買房屋，並登記在張婷婷名下。

（四）法院查明與裁判

法院查明：庭審中，關於B 號房屋購房款支付問題，張建國、張建軍表示張建國支付 3236930 元購房款，系王秀英的意思，是王秀英購買 B 號房屋的購房款，張建國是代王秀英支付；張建國表示是王秀英（2399430 元）與張建國（837500 元）共同出資，對張婷婷的贈與；張婷婷表示同意張建國的意見，是張建國和王秀英對張婷婷的贈與。關於 6700000 元下來后王秀英、張建國、張建國、張建軍是否討論具體分配問題，張建國、張建軍和張建國均表示沒有討論這個事。關於是否有沒有合法根據的證據，張建國、張建軍表示沒有合法根據是消極事實，不需要證據，沒有證據。關於王秀英對張婷婷贈與的證據，張婷婷表示沒有書面證據，是口頭約定，將 B 號房屋登記在張婷婷名下就可以證明贈與。

裁判結果：駁回張建國、張建軍的訴訟請求。

三、案件分析（勝訴方律師角度）

關鍵爭議點把握準確：本案的核心爭議焦點在於張婷婷是否構成不當得利。從證據和事實來看，雖然張建國、張建軍主張購房款是王秀英用於自己購房，但張建國、張婷婷主張是贈與，且各方均認可王秀英對3236930 元用於購買 B 號房屋一事知情。這就表明，不能認定購房並登記在張婷婷名下的行爲未經王秀英同意。

贈與事實的合理推斷：儘管沒有書面的贈與協議，但B 號房屋登記在張婷婷名下這一客觀事實，結合張建國、張婷婷的陳述以及款項來源和支付情況，可以合理推斷出存在贈與的可能性。在沒有相反證據足以推翻的情況下，這種推斷具有一定的合理性。

款項分配的不確定性：由於6700000 元售房款沒有明確的書面分配方案，王秀英對 3236930 元購房款的具體出資份額難以確定。這也使得張建國、張建軍以不當得利主張權利缺乏堅實的基礎，因爲在款項分配不明的情況下，無法準確認定張婷婷取得購房款及房屋登記存在不當性。

四、辦案心得

證據收集與整理的重要性：在房產糾紛案件中，要注重收集各種證據，包括合同、公證書、轉賬記錄等。雖然本案中贈與是口頭約定，但其他證據的相互印證，爲案件的勝訴提供了有力支持。在今後的辦案中，要更加全面地收集證據，形成完整的證據鏈條。

準確把握案件爭議焦點：在處理案件時，要迅速準確地找到爭議焦點，圍繞焦點展開調查和辯論。本案中緊緊抓住不當得利這一關鍵爭議點，通過對事實和證據的分析，成功反駁了對方的主張。

注重細節和邏輯推理：房產糾紛案件往往涉及複雜的法律關係和事實細節，需要仔細梳理和分析。在本案中，對款項來源、支付過程、房屋登記等細節的把握，以及合理的邏輯推理，使得案件的主張更具說服力。在今後的辦案中，要更加註重細節，提高邏輯推理能力，爲當事人爭取更好的權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！