北京房產律師：借名買經適房被判無效案的深度剖析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

在房產交易領域，借名買房糾紛屢見不鮮，尤其是涉及政策性保障住房時，問題更爲複雜。本案聚焦於北京市朝陽區一套經濟適用房的產權歸屬爭議，二原告與二被告各執一詞，法院基於事實與法律作出裁決。以下將從專業律師的視角，深入剖析這起案例，洞察其中的法律要點與訴訟策略。

一、案件核心人物關係

林曉芳、王宇傑：二原告，夫妻關係。王宇傑與二被告系兄弟姐妹，均爲王先生與李女士子女。林曉芳爲王宇傑之妻，二人主張借李女士名義購買涉案房屋，要求確認房屋歸其所有並過戶。

王宇君、王宇鵬：二被告，與王宇傑爲同胞兄弟姐妹。王宇君堅決反對二原告的訴求，主張房屋爲李女士遺產，子女均有份額；王宇鵬表示接受法院裁決並協助辦理相關事宜，但不願承擔訴訟費用。

王先生、李女士：已逝夫妻，育有王宇傑、王宇君、王宇鵬三個子女。王先生於2005 年去世，李女士於 2019 年去世，涉案房屋登記在李女士名下。

二、案件詳細情況

（一）家庭背景與購房背景

家庭架構：王先生與李女士育有三子，分別爲王宇傑、王宇君、王宇鵬。王先生於2005 年離世，李女士於 2019 年去世 。林曉芳是王宇傑的妻子，他們育有女兒王悅琳 。

購房契機：2008 年，北京配售第一批經濟適用房 。當時，二原告家庭與李女士居住在王宇傑原單位分配的公租房內，居住條件較差 。因李女士是拆遷戶且年事已高，在經濟適用房配售中屬優先配售對象 。爲提高申購成功機率，二原告與李女士商議，借用其名義申購經濟適用房，李女士同意。

（二）購房過程與後續情況

購房操作：2008 年 2 月 19 日，李女士及全體共同申請人提交《申請承諾書》申請購買經濟適用住房，共同申請家庭成員包括李女士、王宇傑、林曉芳、王悅琳 。2008 年 6 月 11 日，李女士獲得《北京市經濟適用住房購買資格審覈備案通知單》 。2008 年 9 月 27 日，李女士與北京 M 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買涉案房屋，購房款 286465 元 。當日，林曉芳支付購房款，北京 M 公司出具發票 。

房屋後續處理：涉案房屋於2010 年 6 月 27 日交付 。2010 年 8 月，二原告出資裝修 。房屋交付後，李女士、二原告及其女兒一直在此居住 。2011 年 1 月 4 日，涉案房屋產權證下發，登記在李女士名下 。李女士曾立下《字據》，表明涉案房屋由二原告出資購買，其本人不擁有所有權，與二被告無繼承等經濟關係 。但在 2016 年 2 月 12 日，李女士又出具《聲明》，稱之前字據作廢，百年之後房屋由三個孩子共同繼承 。

（三）原告訴訟請求與依據

訴訟請求：二原告向法院提出三項訴求，一是判令涉案房屋歸其所有；二是要求二被告協助將涉案房屋過戶至其名下；三是本案訴訟費用由二被告承擔。

事實依據：二原告稱，因家庭居住條件差，且李女士作爲優先配售對象，遂借用其名義申購涉案房屋。二原告負責提交申請、簽訂合同、支付購房款及相關稅費等全部購房手續，共支付301265.142 元 。房屋交付後，二原告出資裝修併購置傢俱，且一直居住使用至今 。李女士曾出具《字據》明確房屋與其及二被告無關 。李女士去世後，王宇鵬雖表示配合過戶，但王宇君一直拒絕，二原告爲維護權益提起訴訟 。

（四）被告抗辯理由

王宇君：堅決不同意二原告的訴訟請求。聲稱李女士有三個子女，房屋不應過戶到林曉芳名下。主張李女士後來聲明涉案房屋爲遺產，子女均有份額。強調涉案房屋源於李女士名下房屋拆遷所得，並非借名買房。對購房款是否由二原告支付表示不知情，稱林曉芳弟弟曾借給原告10 萬，購房款中還有父親的 8 萬拆遷款 。還表示裝修費用由李女士承擔 。

王宇鵬：表示無條件接受法院裁決，並願意協助辦理相關事宜。但明確不承擔訴訟費用，認爲應由二原告承擔。

（五）法院查明事實

法院經審理查明，確認了當事人之間的家庭關係及購房過程中的一系列關鍵事實。包括李女士及共同申請人的購房申請、資格審覈、合同簽訂、款項支付、房屋交付、裝修、產權登記等情況，以及李女士先後出具的《字據》和《聲明》。

三、法院最終裁決

法院駁回原告林曉芳、王宇傑的訴訟請求。

四、案件深度分析

（一）證據審查與事實認定

出資證據的重要性：二原告雖提供了支付購房款的憑證，證明其在購房過程中的資金投入，但對於裝修費用的出資，與被告王宇君的說法存在爭議。在借名買房糾紛中，出資證據是判斷房屋實際權屬的重要依據之一。

書面聲明的效力衝突：李女士先後出具的《字據》和《聲明》內容相互矛盾，給案件事實認定帶來困難。法院在審理時，需綜合考慮各種因素判斷聲明的真實性和有效性。

證人證言及其他證據的缺失：本案中，除了雙方當事人的陳述和書面材料外，缺乏其他有力的證人證言或相關證據來進一步佐證案件事實。這使得法院在認定事實時主要依賴現有證據進行判斷。

（二）法律關係認定與法律適用

借名買房協議的性質與效力：法院認定二原告與李女士之間存在口頭借名買房協議，但因涉案房屋爲政策性保障住房，該協議違反購房政策，損害社會公共利益，被判定無效。在處理借名買房糾紛時，律師必須明確不同類型房屋借名買房協議的法律效力。對於政策性保障住房，國家有嚴格的申購政策和限制條件，借名買房行爲往往可能因違反政策而無效。律師應在接受委託前，向當事人充分說明相關法律風險，避免當事人陷入不必要的法律糾紛。

合同無效的法律後果：根據法律規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在本案中，雖然房屋所有權無法歸二原告所有，但二原告基於出資等事實，可能有權要求返還購房款及相應的折價補償或賠償損失。律師可以根據案件具體情況，爲當事人制定合理的後續維權方案，通過另行訴訟等方式，最大程度地維護當事人的合法權益。

政策法規與司法實踐的結合：北京地區對於借名購買經濟適用房的司法實踐有明確的時間節點判斷標準，即2008 年 4 月 11 號之前發生的借名買房行爲一般被認爲有效，之後發生的法院不予認可 。律師在處理此類案件時，必須密切關注當地的政策法規和司法實踐動態，準確把握法律適用的尺度，爲當事人提供精準的法律建議。同時，也要注意政策法規的變化對案件的影響，及時調整訴訟策略。

（三）當事人訴訟策略與行爲分析

被告的應對策略分析：被告王宇君的抗辯較爲全面，從房屋的來源、購房款的組成、裝修費用的承擔到李女士的聲明等多方面進行反駁。這表明被告在訴訟中充分準備，試圖從多個角度動搖原告的主張。律師在代理被告一方時，可以借鑑這種全面防禦的策略，深入挖掘案件中的各種細節和爭議點，形成有力的抗辯體系。同時，對於被告王宇鵬的配合態度，律師也可以加以利用，在訴訟過程中爭取更爲有利的局面。

當事人行爲對案件結果的影響：二原告在借名買房過程中，沒有充分考慮到法律風險和後續可能出現的糾紛，導致在訴訟中處於被動地位。李女士先後出具相互矛盾的書面聲明，也使得案件變得更加複雜。這提醒當事人在進行房產交易等重大民事行爲時，要謹慎行事，遵循法律法規，避免因一時的便利而給自己帶來不必要的法律麻煩。律師在日常工作中，也應加強對當事人的法律宣傳和風險提示，引導當事人依法依規處理相關事務。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！