剖析惡意串通售房案：產權人起訴合同無效，從法律角度的實操指南

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在房產交易市場日益活躍的當下，各類糾紛也層出不窮。本案聚焦於北京市密雲區一處房屋的連環買賣，涉及原產權人、借款抵押、委託售房以及多手買家之間錯綜複雜的法律關係，核心爭議在於後兩手買家之間的房屋買賣合同是否有效，牽一髮而動全身，關乎各方當事人的重大財產權益，對釐清房產交易中的法律風險與責任邊界具有典型意義。

二、案件事實

初始借款與抵押：2015 年 5 月 13 日，趙先生及其妻子與錢某簽訂《借款合同》，趙先生夫婦向錢某借款 35 萬元，利息爲銀行同期貸款利率四倍，借款期限自當日起至 2015 年 7 月 12 日止。同時，趙先生以其名下位於北京市密雲區 X 房屋作爲抵押，並辦理了相關公證及抵押登記手續，包括出具多份委託書，委託錢某辦理涉案房屋的查詢、出售、過戶等諸多事項，委託期限自 2015 年 7 月 13 日起至滿 24 個月之日止。

房屋的首次非法轉讓：2015 年 10 月 28 日，錢某利用趙先生的委託授權，以趙先生名義與孫先生簽訂《二手房買賣合同》，將涉案房屋以 100 萬元出售給孫先生。合同簽訂當日，孫先生匯款 10 萬元至錢某賬戶，錢某出具收到房屋定金 10 萬元的收據；11 月 12 日，錢某代趙先生與孫先生進行網籤，備案合同載明房款 52 萬元，且錢某以雙方名義交納稅費共計 33800 元並讓趙先生負擔；12 月 18 日，案外人吳某分三次匯款共計899922 元至錢某賬戶，錢某爲孫先生出具收到房屋尾款 90 萬元的收據。值得注意的是，合同簽訂前後，孫先生並未查看涉案房屋。

房屋的二次轉手：2016 年 2 月 20 日，孫先生與其妻吳某委託案外人郭某出售涉案房屋，並辦理公證。同月22 日，郭某代孫先生與周先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定周先生購買涉案房屋，價款 110 萬元，相關稅費由周先生負擔。3 月 17 日，郭某代孫先生與周先生簽訂《存量房屋買賣合同》，此爲行政機關備案的網籤合同，合同約定涉案房屋成交價格爲 52 萬元，且該合同除房屋價款及基本情況外，對房屋交付、違約責任、權屬轉移登記等重要事項均未涉及。3 月 20 日，孫先生爲周先生出具收到購房款 30 萬元的收據；次日，周先生向原密雲縣住房和城鄉建設委員會轉賬 52 萬元，向孫先生轉賬 18 萬元，孫先生爲周先生出具收到房款 80 萬元的收據。3 月 29 日，周先生變更登記爲涉案房屋所有權人，同樣，周先生在購房前後，未查看涉案房屋。

系列訴訟糾紛：

2016 年 6 月 21 日，周先生將趙先生妻子訴至法院，請求騰退涉案房屋並支付使用費 1 萬元，同年 12 月 15 日，法院判決趙先生妻子三個月內騰退涉案房屋給周先生，後該判決於 2017 年 12 月 12 日執行完畢。

2017 年 4 月 12 日，趙先生將孫先生、錢某及周先生起訴至法院，請求確認 2015 年 10 月 28 日簽訂的《二手房買賣合同》無效。經審理，法院於 2017 年 12 月 26 日出具判決書，認定錢某與孫先生構成惡意串通損害趙先生合法權利，判令該合同無效。孫先生不服上訴，北京市第三中級人民法院維持原判。

2018 年 3 月 7 日，周先生與李先生在一站式大廳簽訂《存量房屋買賣合同》，周先生又將涉案房屋出售給李先生，該合同約定房屋價款爲 52 萬元，且涉案房屋現由李先生實際居住。

三、案件爭議焦點

孫先生與周先生之間是否存在惡意串通簽訂關於涉案房屋的買賣合同行爲。這需要綜合考量雙方交易的背景、過程、價格支付、看房環節等諸多細節，判斷是否符合正常房屋買賣的邏輯與市場交易習慣，以確定是否損害了趙先生的合法權利。

若存在惡意串通，涉案的2016 年 3 月 17 日簽訂的的《存量房屋買賣房屋合同》應否被認定爲無效，以及該認定對後續房屋產權歸屬、各方權益平衡將產生何種深遠影響。

四、法律分析

從已查明事實來看，孫先生與周先生構成惡意串通。首先，已有生效判決確認孫先生在簽訂首次房屋買賣合同時即惡意購買，系與錢某惡意串通，侵犯了趙先生合法權利，其取得房屋產權的基礎行爲違法，爲後續再次轉賣埋下隱患。其次，在孫先生與周先生的交易過程中，存在諸多違背常理及交易習慣之處：

孫先生在實際未佔有涉案房屋的情況下就匆忙與周先生簽訂房屋買賣合同，這與一般房屋買賣中出賣人應先確保房屋控制權、清理權利瑕疵再行出售的常理不符。

房屋作爲大宗財產，周先生在購買前後均未實際查看涉案房屋，即便其辯稱買房系投資、關注點不在房屋狀況，但對於如此重大投資，不查看房屋實體狀況、周邊環境等關鍵信息，難以令人信服，不符合正常購房人的謹慎注意義務。

雙方稱涉案房屋交易價格爲110 萬，但銀行往來交易記錄顯示僅爲 70 萬，其餘房款稱均爲現金支付，大額現金交易在當下金融監管及房產交易規範背景下顯得異常可疑，且無充分證據佐證現金交付的真實性、合理性。

孫先生在涉案房屋的住建委監管資金未實際到其賬戶的情況下，就向周先生出具收到房款的收條，這一行爲違背正常資金收付與合同履行的邏輯順序，有故意配合製造虛假交易流程之嫌。

基於上述惡意串通的認定，根據合同無效的法律規定：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益” 之規定，無論是郭某代孫先生與周先生於 2016 年 2 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，還是 2016 年 3 月 17 日簽訂的《存量房屋買賣房屋合同》（行政機關網籤備案合同），均因損害了趙先生作爲原產權人的合法利益，應當被認定爲無效。這一認定旨在恢復被破壞的房產交易秩序，保護合法產權人的權益，使房產流轉回歸到合法軌道。

五、案件結果

法院經審理認爲，孫先生與周先生構成惡意串通，損害了趙先生的合法權利，導致趙先生要回涉案房屋所有權受到阻礙。故趙先生請求確認孫先生與周先生於2016 年 3 月 17 日簽訂的 存量房屋買賣房屋合同無效之訴訟請求，法院予以支持。判決被告孫先生與周先生於二○一六年三月十七日簽訂的的《存量房屋買賣房屋合同》無效。

六、辦案心得

作爲律師，回顧本案勝訴歷程，深感證據收集與細節把控的關鍵作用。

前期深入調研取證：應該全面梳理各方的往來文件、合同、公證書、銀行轉賬記錄等，從繁雜的資料中抽絲剝繭，構建起完整的案件事實鏈條。尤其是對多份房屋買賣合同、房款收付憑證的細緻比對，發現了合同價款、付款方式等關鍵信息的矛盾與疑點，爲後續主張惡意串通奠定基礎。

精準法律適用：緊扣關於惡意串通合同無效的規定，結合已查明的孫先生首次購房時的惡意行爲及本次交易中的諸多不合常理細節，在法庭上進行嚴密的法律論證，向法官清晰呈現出對方惡意串通、損害我方當事人權益的法律圖景，使法官能夠迅速抓住案件核心法律爭議點。

庭審策略得當：庭審中，針對對方可能的辯解提前預判並準備充分反駁證據。例如，對於周先生稱買房系投資不看房的說法，以市場調研數據、同類房產投資案例說明正常投資購房亦需查看房屋基本情況，削弱對方抗辯可信度；對房款支付爭議，通過申請銀行調取更詳細流水、調查證人覈實現金交付情況，強化我方證據優勢，最終推動案件走向勝訴結果。