購買農村宅基地後拆遷原使用權人起訴合同無效法院支持嗎？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例背景

陳宇明以父親陳建華與李浩傑簽訂的房屋買賣協議無效爲由，要求確認協議無效並返還拆遷款，李浩傑則認爲協議有效且自己已實際取得宅基地使用權，雙方各執一詞，訴至法院。

二、當事人信息

1. 原告：陳宇明。

2. 被告：李浩傑。

3. 第三人：陳宇琪。

三、原告訴稱

陳宇明向本院提出訴訟請求：

1. 確認雙方簽訂的協議無效。

2. 返還拆遷款 2362258 元。

3. 本案的訴訟費由被告承擔。

事實和理由：1983 年 7 月 8 日，原告之父陳建華與被告簽訂協議，約定陳建華以 2300 元將位於北京市豐臺區 S 號房屋出售給被告。陳建華於 1990 年 10 月 1 日去世，陳宇明是陳建華的長子。原告認爲，被告不屬於 B 村集體組織成員，亦不屬於農業戶口。根據房地一體原則，買賣房屋必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止。根據《民法典》第一百五十三條之規定，即違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行爲無效。此外，涉案房屋及宅基地現已拆遷，拆遷補償款已由被告領取，根據《民法典》第一百五十七條之規定，即民事法律行爲無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行爲人因該行爲取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必須返還的，應當折價補償。綜上，原被告之間簽訂的協議無效，被告因該房屋取得的拆遷款應返還原告。故，原告向貴院提起訴訟，請求法院判如所請，維護原告合法權益。

四、被告辯稱

李浩傑辯稱，協議書是雙方自願簽署，陳宇明也知情且簽字，購買房屋後，宅基地通過村鎮兩級政府已經審批給我，我交納宅基地使用費，翻建了房屋，且買賣一事已經長達38 年，原告的訴求沒有依據，且違背誠信原則，故我不同意原告的訴訟請求。

五、第三人陳述

第三人陳宇琪未作陳述。

六、法院查明

1. 陳建華與錢曉麗系夫妻，育有一子陳宇明，一女陳宇琪。陳建華於1990 年 10 月 1 日報死亡，後錢曉麗死亡。

2. 北京市豐臺區 B 村 S 號原系陳建華老宅。1983 年 7 月 8 日，陳建華與李浩傑簽訂《協議書》，載明：“陳建華經與長子陳宇明協商，願意將現有房產賣給李浩傑。買賣雙方商定房款貳仟叄佰元整……經鄉政府和買賣雙方商定，買賣雙方必須遵守下列協議：賣方陳建華和長子陳宇明任何時候不得再向鄉政府要新的宅基地。買方李浩傑以上宅基地只有長期使用權，沒有所有權。但李浩傑有房產權。鄉政府准許該房一次性翻修重建和增建。任何時候不得轉讓與買賣。李浩傑通知同意翻修房後暫借給陳建華二老一間房住，直至二老壽終爲止。該房產權仍歸李浩傑所有，任何人沒有繼承權。以上協議一經成立，雙方應當信守履行，任何一方不得反悔。”賣房人處有陳建華、陳宇明簽名及手印，買房人處李浩傑簽名並摁手印，落款處加蓋北京市豐臺某鄉人民政府公章。李浩傑表示協議簽訂後，其向陳建華支付購房款 2300 元，向村裡支付了宅基地使用費。

3. 協議簽訂後，李浩傑於 1983 年 8 月經審批在該宅基地上翻建房屋，其提交《社員蓋房審批表》，載明：生產隊意見：同意該戶在本院蓋房；大隊意見：同意生產隊意見院內翻建伍間；公社意見：同意鄉政府意見院內翻建伍間。生產隊意見處簽有支委書記簽名字樣，大隊意見處加蓋北京市豐臺某鄉人民政府公章，公社意見處加蓋北京市豐臺區辦事處建設科公章。審批後，李浩傑拆除原有房屋新建房屋五間。

4. 另查，李浩傑爲城鎮戶籍，後戶籍遷入 S 號，並一直居住至拆遷騰退前。

5. 2016 年 12 月 16 日，李浩傑（乙方）與北京市豐臺區 B 村民委員會（甲方）簽訂《北京市宅基地房屋騰退補償安置協議》，約定經甲、乙雙方協商一致，同意按照“安置房補償的方式”對於權屬於乙方的宅基地、房屋及附屬物進行房屋騰退補償安置，達成如下協議：甲方對權屬於乙方在本項目騰退範圍內坐落於豐臺區 B 村 S 號的宅基地、房屋及附屬物進行自主騰退。認定被安置人口共 5 人，甲方應當向乙方支付宅基地騰退補償總價 3391258 元。

6. 案件審理過程中，本院前往 B 村委會調查《協議書》簽訂情況，村委會函覆：因年代久遠有些問題無法覈實，經查詢，李浩傑社員蓋房審批表加蓋紅章的原件在檔案室存放，已經找到。

七、爭議焦點

雙方爭議焦點在於《協議書》是否違反宅基地流轉相關法律、行政法規的強制性規定，是否屬於無效合同。

八、裁判結果

駁回陳宇明的全部訴訟請求。

九、房產律師點評

民事主體從事民事活動，應當遵循誠實信用、公平原則。在本案中，陳建華與李浩傑於1983 年 7 月 8 日簽訂的《協議書》約定李浩傑購買 S 號房屋，由於宅基地上的房屋與宅基地的不可分割性，在轉讓宅基地上的房屋時將必然導致宅基地使用權的轉移。

首先，宅基地的審批應經村鎮兩級審批。本案中，李浩傑簽署《協議書》後，經村鎮兩級審批重新建房，且交納了宅基地使用費，該審批一經做出，應視爲對李浩傑享有涉案院落宅基地使用權的確認。

其次，《協議書》簽訂時間爲1983 年，應當以合同成立時的法律爲依據。對城鎮居民購買集體土地上的房屋，當時的法律、行政法規並未禁止，故對於陳宇明以李浩傑系居民，其購買宅基地上的房屋違反法律、行政法規強制性規定，應屬無效的主張法院難以支持。

再者，陳建華與李浩傑於1983 年簽訂《協議書》，陳建華賣房的意思表示清晰真實，陳宇明對此亦知情，協議簽訂後雙方履行合同，李浩傑交納購房款及宅基地使用費。現距協議簽訂已經過 38 年，期間李浩傑經審批院內重建房屋，且一直居住至拆遷騰退前，戶籍亦遷入該址，拆遷騰退時經村委會認定爲被騰退人。現陳宇明主張合同無效並要求返還拆遷款 2362258 元的訴求，有悖契約精神，違反誠實信用及公平原則。因此，法院對陳宇明的訴訟請求均不予支持。

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