勝訴經驗啓示錄：從勝訴實例探尋應對親屬佔用房屋的有效解決途徑

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在房產糾紛領域，家庭內部成員間的矛盾往往錯綜複雜，既涉及財產權益，又牽扯親情關係。本案圍繞房屋騰退、佔有使用費及物業費支付等問題，呈現出法律與倫理交織的局面。這要求律師在處理案件時，精準把握法律條文，妥善平衡法律與情感因素，爲當事人制定有效的法律策略。

二、案件詳情

（一）人物關係梳理

原告方爲林某陽和蘇某瑤，林某陽與蘇某瑤系夫妻關係，二人是北京市豐臺區一號房屋（以下簡稱一號房屋）的所有權人。被告爲林某陽的母親張某蘭。

（二）房產相關背景

2000 年，林某陽以個人名義購買了一號房屋。2016 年 8 月 25 日，林某陽取得該房屋的產權證。此後，圍繞該房屋的歸屬及相關權益，家庭成員間產生了一系列糾紛 。

（三）案件核心事實

原告的主張與證據：林某陽和蘇某瑤提出訴訟請求，要求張某蘭騰退一號房屋並交付給他們，同時支付從2006 年 8 月 1 日至實際騰退之日的房屋佔有使用費，以及物業費 22424.88 元 。他們表示，自 2006 年 8 月起，張某蘭便居住在涉案房屋內。張某蘭曾向林某陽提出購買該房產，但因蘇某瑤不同意，房屋買賣合同陷入履行不能並最終被解除 。爲證明物業費的支付情況，他們提交了銀行信用卡對賬單，顯示在不同時間支付了多筆物業費 。

被告的主張與證據：張某蘭不同意原告訴訟請求，請求法院駁回。她稱自己在房屋內居住並非非法，是基於與林某陽的買賣合同關係，且已支付全部購房款。此前的訴訟已確認這一事實，未過戶是因爲蘇某瑤稱不知情。她認爲自己居住在此是由於原告方因房屋漲價惡意違背買賣合同義務導致的，不應承擔佔有使用費。此外，她指出原告近年未對其盡到贍養義務，且起訴佔有使用費已過訴訟時效。她還提交了發票，用以證明自己交納過一號房屋的物業費及供暖費。

法院查明事實：法院經審理查明，張某蘭與林某陽系母子關係，林某陽與蘇某瑤系夫妻關係。2019 年，張某蘭曾起訴林某陽和蘇某瑤，要求協助辦理一號房屋的權屬轉移登記手續，法院判決駁回其訴訟請求。2021 年，張某蘭再次起訴林某陽，要求退還購房款並賠償損失，法院判決林某陽向張某蘭返還購房款 65 萬元，並支付違約損失 200 萬元，該判決已履行完畢 。此外，張某蘭自認另有一處公租房，婚後育有三個子女，分別是林某陽、林某寧和林某燕 。

三、法律爭議焦點

房屋騰退問題：張某蘭是否應當向林某陽和蘇某瑤騰退一號房屋。

房屋佔有使用費問題：張某蘭是否需要支付房屋佔有使用費，若需支付，應從何時開始計算，以何種標準計算。

物業費支付問題：張某蘭是否應支付原告主張的22424.88 元物業費 。

四、法律依據闡釋

物權保護相關法律：根據《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規定，無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。在本案中，若張某蘭對一號房屋的佔有缺乏合法依據，林某陽和蘇某瑤作爲房屋所有權人，有權要求其騰退房屋。

合同糾紛相關法律：雖然張某蘭與林某陽之間存在房屋買賣合同關係，但因蘇某瑤不同意出售，合同無法履行且已就相關後果作出判決。這一過程涉及合同相對性原則以及合同履行不能的法律規定。

訴訟時效相關法律：關於張某蘭提出的佔有使用費訴訟時效問題，需依據《中華人民共和國民法典》中關於訴訟時效的規定進行判斷。若原告方主張權利的時間超過法定訴訟時效期間，且不存在訴訟時效中斷、中止等情形，其訴求可能無法得到支持。

五、案件裁決結果

房屋騰退判決：法院判決張某蘭於判決生效之日起三十日內騰退一號房屋並交付給林某陽和蘇某瑤。這一判決基於對房屋權屬的認定，在雙方房屋買賣合同糾紛解決後，林某陽和蘇某瑤作爲房屋合法所有權人，有權要求張某蘭騰退房屋。

房屋佔有使用費判決：法院判定張某蘭於判決生效之日起三十日內給付林某陽和蘇某瑤房屋佔有使用費，自2021 年 10 月 23 日始至實際騰退之日止，按照每月 7000 元標準計算。法院考慮到在雙方訴訟結束、房屋權屬及購房款等爭議解決後，張某蘭繼續佔有房屋損害了原告方對房屋的權益 。

物業費判決：法院駁回了林某陽和蘇某瑤要求張某蘭支付22424.88 元物業費的訴訟請求。法院綜合考慮雙方此前對房屋權屬的爭議及案件實際情況，認爲原告方的該項主張不應得到支持 。

六、辦案心得

證據收集與整理：全面收集與房屋權屬、物業費支付以及被告居住情況相關的證據。重點整理房屋購買合同、產權證等證明房屋所有權的文件，確保權屬清晰。對於物業費支付證據，仔細梳理信用卡對賬單，標註每筆支付的時間、金額及用途，以清晰展示原告方的物業費支出情況。同時，收集與被告溝通房屋騰退事宜的記錄，如聊天記錄、通話錄音等，證明曾向被告主張過權利，防止訴訟時效問題。

法律策略制定：圍繞物權保護和合同糾紛相關法律，制定訴訟策略。強調原告作爲房屋所有權人的合法權益，依據《中華人民共和國民法典》關於物權的規定，主張被告無權佔有房屋應予以騰退。對於房屋佔有使用費，從被告實際居住時間以及市場租金水平等方面進行分析，結合合同解除後的情況，論證被告應支付佔有使用費的合理性。針對被告提出的訴訟時效抗辯，通過證據證明原告一直在主張權利，存在訴訟時效中斷的情形。

庭審應對技巧：庭審中，清晰、有條理地陳述案件事實和訴訟請求。在舉證環節，按照證據的重要性和關聯性，依次展示證據，對每份證據的證明目的進行詳細說明，讓法官能夠迅速理解證據與案件的聯繫。對於被告的反駁觀點，冷靜分析，運用法律條文和事實依據進行有力迴應。例如，針對被告提出的基於買賣合同關係居住的說法，結合已有的法院判決，說明合同已無法履行且相關後果已處理，被告繼續居住缺乏合法依據。

七、案件啓示

提前規劃與溝通的重要性：家庭成員在涉及房產交易等重大事項時，應提前進行詳細規劃，並充分溝通。簽訂書面合同，明確各方權利義務，可有效避免日後糾紛的產生。

證據留存意識：無論是在日常生活還是糾紛發生時，都應具備強烈的證據留存意識。本案中，原被告雙方通過提交信用卡對賬單、發票等證據，證明自己的主張，這些證據在案件審理過程中起到了關鍵作用。因此，在涉及財產、合同等重要事項時，及時保存相關證據，能爲日後可能出現的糾紛提供有力支持。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！