公募REITs三週年：規模站上千億臺階，滬市佔比約七成

6月21日，我國公募REITs迎來開市三週年。

截至目前，基礎設施公募REITs市場整體規模站上了千億元臺階，其中滬市共有27單REITs完成發行，發行規模近900億元，在全市場佔比約七成，形成了“首發+擴募”雙輪格局。

就二級市場來看，三年來，公募REITs二級市場經歷了市場盲目追逐、深度調整、迴歸理性等階段。

展望未來，瑞思不動產研究院表示，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升，所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容，將更多民營、外資企業引入市場，更深度服務雙碳、雙循環、一帶一路等國家戰略與新發展格局。

初步經歷完整週期

2021年6月21日，首批9單基礎設施REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易。至今，三年的時間裡，中國REITs的二級市場表現體現了定價邏輯的深度重構。

具體來看，2021與2022年，市場方興未艾，“資產荒”困境下，公募REITs走出了獨立上漲行情，成爲了衆多資金眼中的香餑餑，“盲目打新”“錢多貨少”的市場生態快速推高了公募REITs的溢價。

2023年便遭遇了深度調整。這一年，公募REITs股性與波動性還未被清楚認知，部分底層資產運營情況出現一定波動，項目交投活躍度下降，市場流動性偏弱，疊加機構的調倉動作，階段性引發負反饋，REITs二級市場出現了明顯的折價。

在經歷了REITs超跌後，2024年上半年REITs市場回暖，目前市場價位較年初低點上漲超10%，市場更爲關注底層資產的運營，投資逐步迴歸理性。

“可以說，過去三年，REITs市場初步經歷了完整的週期。”一位機構人士稱，在此期間，市場探討公募REITs投資屬性，股債兼具的特性被認知，投資行爲也逐步趨於理性；公募REITs高比例分紅、底層資產經營表現相對穩定、與股債相關性低，產權類項目平均分派率在5%左右，經營權項目平均IRR在7%左右；此外，投資人羣體也在不斷豐富，REITs投資策略不斷多元化，基於REITs投資策略的資管產品不斷創新。

作爲基金管理人的華夏基金表示，公募REITs需要培養投資者更客觀理性地評估基礎設施REITs的投資價值，做長期價值投資者。

“未來，隨着社保基金和養老金FOF等資金入市，會繼續爲市場帶來穩定的增量資金，也有助於流動性的改善。”上述機構人士稱。

資產類別不斷拓寬

截至目前，基礎設施公募REITs市場整體規模站上了千億元臺階。在推進規模擴容的同時，公募REITs的底層資產也越來越多元化，制度與政策也不斷被完善。

近年來，多發行主體、多業態、跨區域、跨行業類別的REITs持續上新。比如：在我國住房保障體系建設加快推進的大背景下，推出保障性租賃住房REITs；光伏、風電等清潔能源基礎設施REITs發行上市；首批消費基礎設施公募REITs落地。

有企業人士告訴記者，在現有資產類型上，已開啓探索港口、景區、IDC（互聯網數據中心）等其他資產類型，並密切關注政策動向，及時佈局新類型資產。

2024年以來，滬市已完成5單首發項目的發行上市，資產類型涉及保障性租賃住房、消費、清潔能源以及高速公路。同時，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項目接連發布擴募並新購入項目的公告。

在業內看來，國內REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局已然形成，存量公募REITs擴募的落地，將不斷增強公募REITs成長空間和經營活力。”

在基礎設施公募REITs不斷髮展的過程中，制度體系和配套政策也不斷完善。據第一財經記者瞭解，監管部門從“REITs審覈”“信息披露”“治理機制”“激勵約束”“二級市場監測”“投資者關係管理”以及“持續擴募”等機制多個環節出發，持續完善REITs規則體系。

此外，監管部門頒佈並持續更新項目申報指引和審覈關注事項，配合與推動REITs相關稅務政策、資產擴募規則、會計類規則指引先後落地。