觀點與黃維對話：城發恆偉置業，地產“結硬寨” | 博鰲新力量
編者按：2024年以來，新質生產力成爲中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展爲覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成爲滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
作爲其中的“地產篇”，我們將挖掘城市更新、代建和開發等領域的企業和人物，講述他們在房地產新發展時期的所思、所想與所得。
觀點網 來到2024年下半場的時間節點，地產行業仍處在深度調整之中。
一邊是不見起色的房價與越加謹慎的買家，另一邊是整體收縮的行業規模。房企需要的不僅是更穩定合理的發展路徑，還有政策春風帶來的“定心丸”。
今年5月17日，降低首付比例、取消商貸利率下限等空前利好強勢推出，進一步促進需求釋放。
數據顯示，長沙5月住宅成交面積達143萬平方米，創年內最高，略低於同期。總體來看，市場活躍度有所提升，但仍舊延續弱復甦走勢。
“房地產行業不只受到外部經濟、政策調整的影響，還有一個非常核心的問題，就是老百姓現在對房子增值保值的資產預期變低了。”
7月初，長沙剛與連綿多日的梅雨告別，烈日掛在一片晴朗湛藍的天幕上。在這個時節，觀點新媒體與長沙城發恆偉置業有限公司董事長黃維進行了一場深度交談。
與當前行業主流觀點“房地產仍舊是國家經濟的壓艙石”一致，身爲長沙本土國有房企的城發恆偉置業，現在要做的是“調整心態適應新常態，靜等風來抓取新機會”。
適應新常態
2019年，爲優化國有資本、資產以及資源配置，加快推動國有企業改革，長沙市委、市政府決定以長沙市城投集團與長沙先導控股集團爲主體，重組成爲長沙城發集團。
城發恆偉置業則是長沙城發集團旗下唯一房地產開發主體，聚焦房地產開發+片區配套建設。
身處時代與行業的洪流之中，黃維沒有改變“房地產是國家經濟的壓艙石”這個觀點。
作爲國民經濟的第一大支柱產業，房地產行業的動向影響深遠。在低谷中行走這幾年，各房企身上都壓着活下去的重擔，然後纔是謀求轉型發展。
城發恆偉置業受到的影響並不及行業頭部房企以及業務遍及全國的國央企深重。不過，仍舊能感受到深度調整後的溫度“有點涼”。
城發恆偉置業對於市場降溫的思考更爲冷靜：“以前我們長期處於38℃的環境中，可能有些人覺得是正常溫度，但其實是過熱的。現在調整到了27℃，我們就會覺得冷。”
據相關統計，今年上半年，全國230餘個城市共出臺房地產支持政策450餘次。截至7月初，長沙出臺包括調整公積金個貸倍數、房貸利率降息在內共14條樓市調控政策。
儘管每次調整都能獲得一波市場回暖，但時間並不長，沒有形成長效的持續性，“可能是一個月或者一週，往上衝了一點然後就下去了，更像是脈衝式回暖。”
何時築底仍是未知數，未能在市場表現中看到明顯恢復跡象的主要原因，是信心沒有修復。
“老百姓對未來的預期是缺乏信心，所以錢還是存着，不敢消費和貸款。就像俗話說的那樣，信心比黃金更重要。”
另一個原因，則是老百姓對於房產屬性的看法發生了改變。
通常來說，大部分人買房看重的主要是房產的居住屬性或投資屬性。在現在的市場環境和狀態下，老百姓已經在心目中將住宅打上了“消費品”的標籤，不再認爲住宅是一個保值增值的產品，投資屬性在無形中被削弱了。
當大部分人都認爲一個投資產品不具備資本的保值價值時，這個產品可能就真的不保值、不增值了。
“老百姓對房子保值增值的資產預期降低了，而房地產帶動的產業鏈很龐大，與老百姓所有的資產都相關，也就沒有人願意去冒險。”將房產類比黃金，當黃金迴歸到消費品屬性而不具備投資價值時，黃金也會變得不值錢。
面對變化的市場環境與亟待修復的市場信心，黃維在採訪中頻繁提起的詞是“適應”。
他在辦公室掛了一幅書法掛畫，內容是來自曾國藩的十六字箴言：物來順應，未來不迎，當時不雜，既過不戀。
當新事物到來，可以做的事情是順應發展、適應環境，對於還未發生的事情則不要過度猶豫，專注於當下的工作，已經過去的事物則不要過於糾結。
這也正是城發恆偉置業面對房地產市場變化所秉持的心態。
學會適應新常態是所有人必須要面對的事情。“我們這個行業的從業者心態要放穩一些，新東西沒有達到預期就調整好心態去適應。以平常心去面對，在新常態上就可能會有新的機會，要靜等風來。”
“結硬寨，打呆仗”
儘管心態上是“物來順應”，城發恆偉置業在行動上更接近於曾國藩另一個流傳甚廣的戰術——“結硬寨，打呆仗”。
具體而言，就是在行軍過程中要選擇合適的地點扎營，離開營地時要謹慎防守，作戰時要善於利用地形，最後是明晰場上局勢，合理調整攻防戰術來應對敵軍攻勢。
比起進攻，“結硬寨”更注重的是準備與沉澱，“打呆仗”則側重於採取穩健的戰術。
地產行業進入深度調整期後，地方性國企的優勢逐漸顯現。因爲體制特色，地方性國企受到的影響較民營企業小，也更有機會調整策略獲取發展機會。
面對地產行業的新常態，城發恆偉置業沒有遵循過去熱啓動的地產慣性，而是選擇從消費品的邏輯出發進行資產運營。
“想活下去就要有做好一個消費品的覺悟。”城發恆偉置業上下的認知很清晰，“我們希望在保持正常合理利潤的同時，能夠將公司做成創造生活模式和開發模式的企業範本。”
“現在的買房觀念已經開始轉變，住宅產品處於供大於求的階段。作爲房地產商，更重要的是能不能真正解決住戶的所有問題，以考慮怎麼在制度體系下面跟政府進行聯動，讓住戶的生活更便利。”
“房住不炒”定位被明確後，房產居住屬性的重要性便提到了投資屬性之前。新的機會業已出現，針對這個方向，城發恆偉置業決定要創造“家”的氛圍，而家的氛圍則分爲硬件基本配置的滿足與社區文化的培養兩種。
在硬件配置方面，比起宏偉精緻的房屋外立面，城發恆偉置業更考慮安全性、適用性和實用性。
例如，梅雨天氣是南方每個城市的“祛溼”難題，建設地下室時，很多房地產商會選擇吊頂的思路，但長時間的潮溼會讓吊頂出現發黴的情況。城發恆偉置業不認同吊頂的做法，而是施工時在相隔幾百米的安全範圍內配置抽溼機，將溼氣排出。
在考慮人性化的同時，城發恆偉置業還爲老齡化社會做準備，提上日程的一項工作便是在所有樓梯上張貼醒目標識。轉換成運營思維後，城發恆偉置業還摒棄了傳統跌宕起伏的小區園林設計，全部更改爲平緩寬闊的設置。
這些看似細微平常的舉動，是源於小區裡走動的人羣主是老年人和小孩，安全方面的考量更勝於美觀性。雖然只是細節方面的提醒，卻能夠很大程度上提高小區對兩大羣體的關注意識。
基於國企特性，城發恆偉置業在社區文化的塑造方面更傾向於社區、政府聯動的做法。
除了和湖南大學、中南大學等高校舉辦全齡友好社區競賽，一起規劃鄰里文化社區之外，城發恆偉置業還有一個“我的房子我做主，房子百變空間”的設想——戶型設計、園林設計甚至架空層的設計，在前期徵求預售的業主的意見，然後按照意見進行調整。
城發恆偉置業的目光不侷限於企業的生存，還看到了城市的發展脈絡。
“我們天生的屬性要求我們的發展基本上圍繞着集團戰略出發，圍繞長沙城市建設來做，所以城發恆偉置業不是一個純粹開發住宅地產的公司。”
營利不是唯一目標，引領、推助社會進步纔是終極考量，地方性國企需要肩負這樣的使命。
以下爲觀點新媒體對城發恆偉置業董事長黃維先生的現場採訪實錄：
觀點新媒體：五月推出了“史詩級”新政，然而樓市方面並未迎來大規模的升溫，能否評估一下此次利好政策的救市效應？
黃維：國家層面和長沙市都做了很多政策調整，但這種回暖更像是“脈衝式”回暖。
每次調整都有點作用，但是時間很短，可能是一個星期或一個月，往上衝一點然後又下去了，沒有形成長效性和持續性。
觀點新媒體：今年會是築底的一年嗎？
黃維：現在的體感確實感覺有點涼，沒有看到明顯的恢復跡象，什麼時候築底還有待觀察。
我覺得主要原因還是信心沒有修復，老百姓對未來的預期缺乏信心，錢還是存着，不敢消費和貸款。所以有一句話叫信心比黃金更重要，我覺得還是有點道理的。
第二個原因，我認爲是老百姓心目中已經將住宅打上了“消費品”的標籤，不再認爲住宅是一個保值增值的產品了。
房子本身是具有居住屬性和消費屬性的，但我認爲同樣有很重要的資本屬性和保值屬性。
觀點新媒體：您認爲房地產開發商目前面臨的主要挑戰是什麼？
黃維：房地產行業不只是受到外部經濟影響、政策調整影響，還有一個是主觀問題，如果所有人都認爲房子不保值不增值，那就真的不保值不增值了。
老百姓現在對房子的增值保值資產預期太低，而且房地產帶動的產業鏈太大，跟老百姓所有的資產都相關，沒有人願意去冒險。
行業內把房地產叫做“中國經濟壓艙石”，對應的資產存量很大。就像黃金，既不能吃又不能穿，但就是能起到穩定貨幣的作用，因爲大家都有信心，認爲它能保值。
其實地產和黃金的作用是相似的，應該是所有人都認同這個遊戲規則，一起來做這個事情的時候才能成立。
如果只看到房子的消費屬性，就像把黃金迴歸到消費屬性，也會變得不值錢。
觀點新媒體：城發恆偉置業會以什麼樣的心態看待當下的週期？
黃維：現在可能很多人都還沒適應新常態。
舉個例子，我們長期在38度的環境裡面，可能有些人覺得這是正常的溫度，但其實可能是不正常的，因爲過熱。現在突然到了30度或者到了27度，我們就會覺得很冷。
通過這一輪調整以後，我們可能進入像國外那樣慢速增長階段，也要調整自己的心態，思考怎麼適應這個環境。
我這裡掛着一幅書法，內容來自曾國藩的一句話，叫“物來順應，未來不迎，當時不雜，既往不戀”。當新事物到來，應該做的事情是順應發展、適應環境，對於還未發生的事情則不要過度猶豫，專注於當下的工作，已經過去的事物則不要過於糾結。
我覺得我們這個行業的從業者心態要放穩一些，新東西沒有達到預期就調整好心態去適應，在新常態上就可能會有新的機會，要靜等風來。
在新的經濟常態中大家做好適應的準備，心態都回歸到正常以後，可能體感就不會覺得這麼冷了。
學會適應是必須要面對的事情。
觀點新媒體：作爲長沙城發旗下國企，城發恆偉置業在宏觀上有什麼發展戰略？
黃維：除一線城市以及部分能級高的城市，房子投資屬性減弱，像歐美髮達國家，進入量到質的發展週期，未來房子硬件上關注安全、簡潔適用，軟件上關注社區服務、鄰里關係等。
中國房地產市場應該放下身段向消費品學習，現在老百姓已經認爲房子是個消費品了，那麼房地產商就要認清現實，從消費品的邏輯進行資產運營。
雖然我們希望老百姓能認識到房子的投資屬性，但這個過程需要時間沉澱。在這種情況下，想要活下去就要有做好一個消費品的覺悟。
地產行業進入深度調整期後，我們要看到新的機會。
地方性國企平臺因爲具有體制特色，不會像其他市場化的民營企業那樣受到很大的影響，所以是最有機會綻放的。
另外就是要保持學習的心態，就像我常與員工講的“百戰歸來再讀書”，褪去浮躁重新學習，因爲原先的經驗放在當下可能是不適用的，更需要關注的是如何做社區文化和居住屬性。
現在市場供大於求，運營變得尤爲重要。我們要做產品、做服務，而不是簡單地分銷、打價格戰。
觀點新媒體：城發恆偉置業和其他地產開發商的不同在哪裡？
黃維：我們做過60多萬平米的超級綜合體，對企業的考驗非常大。但因爲我們公司擔負着這樣的使命，政府也需要我們形成一個產業的帶動效應。
集團在整個片區裡面會有戰略考慮，住宅部分的一些項目也要圍繞集團的步驟去做。
比如說新開發的片區，沒有配套直接賣地是很難賣出去的，這時候就需要我們先進去做一部分剛需型住宅，然後慢慢做一些綜合體或者學校之類的配套，配套出來之後土地價也提升了。
不能簡單粗暴地將我們和其他地產商進行劃分歸類，因爲我們和母公司城發集團是資金共管的，是基於集團戰略而衍生的一個分支，所以我們跟一般地產公司的開發邏輯、思維觀念都不太一樣。
我們比一般房地產公司更有地域性，基本上不會往外拓展，圍繞着集團佈局的片區深耕發展。
然後是我們具備更高的安全性，因爲其他地產公司的項目在全國開發，資金需要到處調度，但我們的資金調動都封閉在集團內部，而且集團龐大的信用資產能夠保證工程不爛尾。
還有就是開發節奏跟別的開發商不一樣，別的開發商可能一開始做個標準化住宅，但我們在發展前5年做的全部都是商業綜合體，先把這些最難的配套做出來。
商業綜合體的要求遠比住宅複雜。
觀點新媒體：城發恆偉置業現在做產品的思路是怎樣的？
黃維：我們會更重視客戶需求，而不是簡單的規模擴張。
舉個例子，湖南每年春天幾個月比較潮溼，一般的建設思路是上面全部吊頂，我其實很不認同。因爲在吊頂建成幾年後會發黴，所以我堅決不同意項目吊頂。雖然很漂亮，但實際上對未來是不負責任的。而是施工時讓他們隔幾百米的安全範圍配置一個抽溼機，把溼氣排出去，這個很重要。
還有小區的業主公約或者活動，不需要投很多錢，但是業主能夠感受到我們在用心，這就是從細小的事情入手去滿足業主的需要。
城發恆偉置業嘗試在居住領域做一些創新，雖然很小，但針對的是人性化和老齡化社會。現在提上日程的事情是在所有樓梯貼上醒目的標誌，因爲經常在小區裡走動的是老年人和小孩，這些細節方面是需要照顧到的。
原先項目園林喜歡做成跌宕起伏的，但是在服務邏輯之下，我們更多會考慮小區園林的安全性、適用性和實用性，同時爲以後老齡化社會和居家養老需求做準備。可能現在還沒辦法完美適配一些需求，但在公共配套上儘量做到最好。
社區方面，我們正在準備打造全民社區，會跟湖南大學、中南大學等高校合作舉辦全齡友好社區競賽，聯動人民城市發展研究中心、八所院校、二十多家專業機構、恆偉全體業主以及社會大衆共同參與，從少兒方面的兒童友好、中青年的舒適居住到老年人的居家養老，一起規劃鄰里文化全民社區。
現在我們還有一個新的想法，叫做“我的房子我做主，房子百變空間”。戶型設計、園林設計甚至架空層的設計，在前期徵求預售業主的意見，然後按照意見進行調整。
觀點新媒體：在服務和管理上，城發恆偉置業有什麼經驗可以分享？
黃維：我們把系統客戶端升級到了2.0，從客戶心理層面出發展開服務。
業主買房之後我們會建羣，羣裡包含所有爲業主服務的人員，比如銷售人員、合同簽訂人員、工程維護人員、物業人員等。主要是能夠讓業主隨時掌握交房信息和動態信息，因爲很多糾紛就是因爲信息不透明和傳遞不及時引起的。
信息傳遞保持暢通，後期交完房我們可以退出，然後把這個羣轉交給物業進行後續服務，使業主覺得他是一直有人服務的，所有信息都是透明的，矛盾就會少很多。
而且城發恆偉置業在交房前會開三次以上的業主見面會，跟業主解釋我們調整了哪些地方，爲什麼這麼調整，最重要的是搞清楚業主的訴求然後予以回覆。
觀點新媒體：對於公司的發展有什麼樣的願景？
黃維：近幾年，中央提倡“房住不炒”，房子最後要回歸居住屬性。針對這個方向，我們要創造家的氛圍。
家的氛圍分爲硬件配置的滿足以及社區文化的培養兩種，所以我們的整套體系是，做好硬件配置的同時，藉助政府體制內獨特的人員和信息資源，跟社區建立整套的社區文化。
現在買房觀念已經開始轉變了，住宅產品也處於供大於求的階段。作爲房地產商，更重要的是能不能真正解決住戶的所有問題，以及更多考慮怎麼在制度體系下跟政府進行聯動，怎麼樣讓住戶的生活更加便利。
我想把我們的企業做成一個範本，在保持正常合理利潤的同時，能夠創造一種生活模式和開發模式。
這種企業一定要跟房子的居住屬性進行聯繫，把這一塊做好之後，反過來也會鼓勵投資屬性，最終形成一個正循環。
老百姓覺得房子好，房子就會起到壓艙石的作用。市場上交易量越少的物品越值錢，如果大量在市場上拋售的話，就越不值錢。
最終，還是歸屬到資產運營的邏輯。
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