觀點與隋頌偉對話：恆隆地產在紅海里面找藍海
觀點網五月的北京，春日的尾聲與初夏的序曲交織在一起，詩意滿盈，如同一幅醉人畫卷。
在這清爽悠閒的時節，我們有幸與恆隆地產董事 – 辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉進行了一次訪談。
在2024觀點商辦暨資管大會的間隙，剛剛結束演講的隋頌偉與我們圍坐一堂，共話行業發展與企業突圍之道。
過去一年，商辦市場的復甦未達預期，在供給持續入市、有效辦公需求不足、企業辦公方式更加靈活等因素影響下，重點城市寫字樓的空置率仍在攀升，租金面臨下行壓力。
轉型時期，企業的經營與發展前路在哪裡？
對此，隋頌偉表示，市場波動是難免的，但恆隆希望在紅海里面找到自己的一片藍海。
他似是教學，又似是分享，對於我們提出的問題，總是耐心的解答。不到一個小時的交流，關於市場的未來走勢，關於恆隆的應變之法，悉數呈現在眼前。
波動是難免的
隨着疫情影響的消退，2023年，全國經濟迎來了復甦行情，但與此同時，由於人們辦公方式的改變，寫字樓市場的整體恢復狀況卻不及預期，行業仍需闖關。
有數據顯示，過去一年，全國寫字樓淨吸納量爲277萬平方米，僅略高於2022年的歷史最低值，空置率則持續走高。
進入2024年，持續供給與需求不足的壓力仍舊存在。
據第一太平戴維斯發佈的數據顯示，今年一季度，北京甲級寫字樓平均租金下跌至以2字開頭，數值爲295.7元/平米/月，環比下降2.47%。
空置率方面，一季度，北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率數據分別爲20.2%、21.7%、19%以及30.6%。
面對當下的環境，隋頌偉認爲：“市場波動是難以避免的。”
不過，走過60餘年的恆隆地產，早已見過行業的起起落落，面對當前的市場形勢，這家企業仍舊保持樂觀。
在隋頌偉看來，一方面，改革開放以來，中國經濟迎來了高速發展，這種增長是不可複製的。
另一方面，“好的地段、好的營運、好的管理，而且有恆隆這麼多年辛苦經營打造的品牌，從長遠來說還是比較樂觀的。”
交流過程中，聊到當前的宏觀經濟與行業走勢，隋頌偉拋出了一個問題：“在市場波動之下，每一個開發商、運營商可以做些什麼？”
正當我們細細思索他提出的問題時，隋頌偉進而解釋稱：“我覺得在市場下行的時候，可以給我們更多的時間思考我們的定位，修煉我們的內功。”
在他看來，市場變動之下，企業也應當做出相應的調整，更靈活的利用自身資源，在市場裡面拿到更大的份額，更好地服務客戶。
據瞭解，近幾年，即便全球經濟面臨挑戰、市場持續下行，但恆隆地產仍舊如期推進了多項工作計劃的落地。
比如，杭州恆隆廣場項目快速推進，這個耗資60億元的項目將於2024年分階段落成。截至目前，恆隆地產在內地9個城市當中成功布局了11個項目。
從2023年的財報來看，恆隆在內地市場的營收達到69.67億港元，較上年增長3%。
除此之外，還推出更多更豐富的物業組合，比如近兩年先後入市的內地首個高端服務式寓所品牌武漢“恆隆府”，自營的多功能辦公空間“恆聚”等。
顯然，在行業變動之中，不斷調整與創新，在不確定當中尋找確定性，這是恆隆一以貫之的做法。
隋頌偉在採訪當中亦多次強調：“我聽過有一句名言，‘唯一不變的就是變’，我覺得這句話說得非常對。”
紅海里面找藍海
近兩年，伴隨着全國寫字樓市場的下行壓力，大量項目延續來讓渡租金的方式，來迎合市場需求，維持出租水平。
有數據顯示，一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.68元/平方米/天，環比下跌0.47%。
面對當前的激烈競爭環境，隋頌偉提到：“減租是否是唯一的出路？答案是否定的。”
在他看來，在做項目的過程中，往往會面臨一些不可控的外部因素，企業能做的，是在紅海里面找到自己的一片藍海。
不過，藍海在哪裡？對此，隋頌偉強調：“我覺得一個資產是死的，當下要比的可能是各個企業的軟實力。”
在他眼中，企業的軟實力一方面體現在項目配套上。
實際上，恆隆深耕內地多年，打造了大量項目，這些項目基本位於市中心非常好的地段，而且基本以綜合體的形式呈現。
“綜合體的好處，是可以讓一個使用者的各方面生活配套都得到滿足。”隋頌偉指出，恆隆打造的是一個辦公生活空間，這是很多單棟寫字樓沒辦法實現的。
第二方面，企業的軟實力體現在服務上。
他以上海恆隆廣場爲例提到，面對一些較大的客戶，恆隆會採用一對一的管家式服務，通過這種服務，能夠一站式幫助客戶解決很多問題。
“這種服務我們會慢慢地推廣到其他的城市。”
除此之外，面對商場、寫字樓的顧客，恆隆地產亦十分注重體驗感，比如通過科技、數字化等方式，提升這方面的需求。
這一點，如同隋頌偉在演講當中強調的那般：“如果我們的管理水平和服務水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。”
第三方面，企業軟實力還體現在未來可持續高質量發展方面。
實際上，在倡議全球綠色和全民環保的當下，ESG是幫助企業實現未來可持續高質量發展的重要指標。
在這方面，恆隆亦有充分準備，比如項目運營層面的節能減排動作。
恆隆近期宣佈，截至2024年4月，旗下內地半數運營的物業已通過綠電採購協議，使用可再生能源供電，進一步鞏固房地產可持續實踐中的領導地位。
此舉不僅是恆隆可持續發展進程中的重要一步，也標誌着公司將在2024年底遠超其在2025年或之前實現25%中國內地物業組合電力需求由可再生能源提供的指標。
此成就涵蓋四個城市的五個項目，包括上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場、無錫恆隆廣場、昆明恆隆廣場和濟南恆隆廣場。
除此之外，面對項目的租戶，恆隆亦提出了相關的要求，增強租戶的節能減排意識。
至於公司內部，“針對恆隆員工的環保意識，我們都做了大量的工作。”隋頌偉告訴我們，公司通過獎勵機制鼓勵員工步行上下班，另外對於一些紙張的使用，也提出雙面打印等要求。
“對恆隆來說，我們是一家有社會責任的公司。”
從配套、服務、ESG等多個層面，不斷提升自身的軟實力，這是恆隆地產在經濟不確定性與行業激烈競爭下，提出的解決方案。
至於接下來的發展目標，隋頌偉則表示：“目標是要一起努力（帶來的結果），但當下對我們來說，更重要的是要做好手頭上的每一件事情、每一項工作。”
近一個小時的採訪，隋頌偉的樂觀與積極時刻感染着我們，而踏實、穩健則是恆隆地產留給我們的最深刻印象。
以下是觀點新媒體對恆隆地產董事–辦公樓，住宅及服務式公寓隋頌偉先生的採訪實錄：
觀點新媒體：您如何看待短期或者中長期一段時間內，商辦市場的未來走勢？
隋頌偉：市場波動是比較難免的。
首先，中國改革開放高速發展這麼多年，這種高速增長可以說是不可複製的。目前只能說是放緩了一點點，但我覺得長遠來說還是非常樂觀。
其次，就像杭州恆隆廣場項目，我們正在籌備的項目都在城市裡面非常中心的地段，位置是不可以複製的。所以我覺得，有好的營運、好的管理，而且有恆隆這麼多年辛苦經營打造的品牌，從長遠來說，我們還是比較樂觀的。
恆隆在內地深耕這麼多年，我們做得比較多的是綜合體。綜合體意思就是有商場，有辦公，有酒店，也有一些住宅以及服務式公寓，好處是可以讓使用者各方面生活配套都得到滿足。
比如辦公樓，樓下有一個商場，就能解決很多問題。所以我經常跟團隊說，一定要保證我們辦公樓搬進去以後，樓下餐飲能夠滿足辦公樓員工的需求，這個對我們來說是很重要。另外就是連通性，就算下雨也不用打傘出去附近商場及餐廳。
市場的波動我覺得相對是比較難免的，但是在波動之下，每一個開發商、運營商可以做一些什麼？這是值得思考的一個問題。
市場下行的時候，可以給我們更多時間思考定位、修煉內功，同時也給了更多的時間讓我們去跟租戶溝通。
我每到一個城市，有恆隆的項目都會約幾個不同客戶，一起交流，聽一下客戶的需求，我覺得這個非常重要，可以瞭解我們做的事情究竟跟他們的需求是否一致。同時也給我們團隊一個很好的機會，去了解我們的工作。
當然我們也會密切地跟行業其他從業人員，包括政府等等，進行緊密的溝通。
我聽過有一句名言，唯一不變的就是變，我覺得這句話說得非常對。
你肯定要變，要更靈活的利用好手上的一些資源，在這個市場裡面拿到一個更大份額，要更好的服務我們的客人。
觀點新媒體：您認爲現在國內一二線城市商業地產發展是否還有更多潛力？恆隆在未來有怎樣的投資策略和計劃？哪些城市具備較強的投資價值？
隋頌偉：如果遇到有合適的投資機會，公司還是會考慮的。
我們目前在內地佈局了9個城市，共11個項目，如果把中國香港都算進去，我們其實在東南西北都有一些做得比較出色的城市名片。
觀點新媒體：恆隆在資產管理這部分是怎麼做的？
隋頌偉：我覺得一個資產是死的，當下要比的可能是各個企業的軟實力。
軟實力有很多方面，比如說配套、服務。所有跟客人的溝通，還有什麼配套可以給到客人，在這個方面我們會做的比較細緻。
以上海恆隆廣場爲例，一些相對比較大的客戶，我們會有一對一的管家服務，可以讓我們的顧客搬進來的時候，有一個比較好的體驗感。有什麼問題，管家就有一站式解決方案。這個服務我們會慢慢推廣到其他城市，但還是要看當地的需求，還有人員配置等問題。
觀點新媒體：恆隆今年有什麼目標？或者說期許是怎麼樣的？
隋頌偉：目標很重要，目標是要一起努力（帶來的結果），但當下對我們來說，更重要的是要做好手頭上的每一件事情、每一項工作。
我們一定要把手上的所有項目做好，比如出租率、租金收入，還有就是要對公司股東負責任，這一塊一定要盡全力去做。
但是在做的過程中也有一些外部不可控因素，恆隆本身也會受到外部環境的影響。所以這個方面還有很多的工作需要做，我們只能在紅海里面找到自己的一片藍海。
比如，我們會有更多的配套，要打造辦公生活空間，要加強我們的服務。另外，不能光從一個辦公的角度，還要看能否從空間靈活性裡面做一些調整。
面對這麼大的辦公樓市場，一定不是企業單方面可以解決的問題，一定要跟業內所有的朋友，包括政府，一起去探討。
觀點新媒體：ESG方面，恆隆有哪些經驗可以跟同行分享？
隋頌偉：首先，ESG是一個大的趨勢，環保是很貴，但是不能用錢去衡量。我們在努力踐行ESG，對恆隆來說，我們是一家有社會責任的公司。
比如，2022年10月份，我們跟LVMH集團進行了簽約，圍繞着應對氣候變化等方面，從我們自己開始做一些改變。
另外，我們的租戶也有減排節能的一些需求，我們會支持響應政府的地球一小時活動，一個小時幫不了多少，但是讓大家增強意識。
另外，我們公司也搞了一個活動，鼓勵員工上下班多走路。恆隆在員工理念方面做了大量工作，比如用手機計算步數，一個月走了多少步就有一個獎品，鼓勵同事身體力行，不要天天用燃油車。然後，所有的紙不要只有一面之緣，應該兩面都認識它，充分利用好。
所以，公司內部培訓也是有基因的，訓練我們要有環保的意識。