觀點直擊｜碧桂園服務：不會迴避問題，需要一些時間

來源：市場資訊

8月22日，碧桂園服務披露了公司2024中期業績並召開了業績發佈會，集團執行董事兼總裁徐彬淮先生、執行總裁兼首席財務官黃鵬先生、副總裁潘品毅先生、副總裁兼運營管理中心總經理張豔芝女士、副總裁兼首席技術官趙曉光先生出席會議。

這一次的業績發佈會是徐彬淮接管整個公司業務以來的第一個半年度業績會，主題爲“咬定青山不放鬆，長風破浪會有時”。

徐彬淮解釋道，前半句代表的是公司整個經營管理團隊的決心和韌性。除了在面對挑戰時要以“不放鬆”的精神面對之外，還要“咬定”公司核心能力的建設，並以此爲中心去驅動未來業績的健康和可持續成長。

從業績端來看，碧桂園服務當下存在着兩個備受矚目的“不健康”之處：淨利潤下降近40%與現金流大幅減少超80%。

這兩個問題早在公司8月13日發佈盈利預警時便已經引起過一番激烈議論，而在這次業績發佈會這個舞臺上，徐彬淮“攤牌”了，指出現金流下降主要包括三大因素：淨利潤下降、資金流入減少、資金支出波動。

“我們永遠不會迴避問題，也不會弄虛作假製造一些問題。”徐彬淮的這番話也體現出其擔當。

對於未來，碧桂園服務方面似乎已作出了規劃，且相信“長風破浪會有時”。

“後半句代表的是我們整個團隊對未來的預期和樂觀的態度，相信通過階段性的調整以及能力的塑造，未來能夠贏得更大的發展。”

淨利潤與現金流雙降

從公司披露的業績公告來看，2024上半年，碧桂園服務實現收入約210.46億元，同比微增1.5%。其中，除“三供一業”業務外的物業管理及相關服務業務收入約152億元，同比微增0.6%，佔總收入比重約72.2%；其中物業管理服務仍爲公司收入基石，期內達到127.52億元的收入規模，佔總收入比重的60.6%，

“三供一業”業務上半年的收入約33.45億元，同比增長23.8%，收入比重15.9%；城市服務業務收入21.7億元，同比下降9.4%，比重10.3%；商業運營服務業務收入3.32億元，同比下降37.9%，比重1.6%。

報告期內，該公司錄得毛利55.53億元，同比下降13.7%，整體毛利率同比下降3.7個百分點至21.2%；淨利潤15.46億元，同比下降37.9%；其中公司股東應占利潤約爲14.40億元，同比減少38.7%；公司股東應占核心淨利潤爲18.40億元，同比下降31.7%。

從收入來源看，碧桂園服務已經實現了高度市場化運作，全部循環可持續的第三方收入佔比從2018年79.7%一路攀升至2024上半年的98.7%，遠高於行業平均水平。

但或許正是因爲高度市場化，公司不可避免地受到了風險客商的影響，有相當一部分收入未能確認回收，從而導致各項業績指標基本處錄得下滑，且幅度不小。

若是在還原風險客商收入後，公司上半年總營收可達215.04億元，同比增長3.7%；毛利潤爲49.12億元，毛利率22.8%；核心歸母淨利潤規模可以提升約3.44億元，對應同比降幅則縮小至18.9%；

此外，碧桂園服務核心歸母淨利潤下降與來自第三方應收款也有關。

截至6月30日，公司貿易應收款項規模約219.58億元，其中來自第三方的規模爲190.59億元，報告期內第三方應收款減值撥備約13.08億元。

淨利潤規模的下降成爲了碧桂園服務現金流大幅下降的原因之一，報告期內經營活動所得現金淨額爲2.7億元，而上年同期爲21.92億元，同比降幅達87.7%。

在當初的業績預告中，碧桂園服務方面指出現金流預期下降的原因爲，淨利下降和風險客戶應收款項增加。

黃鵬此次指出，在資金流入端，因風險客商業務和小業主收費不及規模增長速度，使得綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加；同時，受外部環境等不利因素影響，公司預存物業費也出現了一定降幅。

徐彬淮認爲在整個現金流管理方面，最需要關注的是資金流入。只不過，雖然公司物業費的收追繳比去年同期有所下降，但也不擔心：“針對這一點，我們心裡是不慌的，因爲有服務依託作爲基礎的話，物業費的收繳是不會出現斷崖式下降的。”

碧桂園服務上半年現金流大減的第三個因素則是出現在資金支出端，因日常經營活動產生的階段性資金波動從而對公司現金流造成了負面影響。

“make things happen”

截至期末，除“三供一業”業務外，碧桂園服務旗下物業服務收費管理面積約10.06億平方米，較上年底面積擴張約4870萬平方米；合同管理面積爲16.35億平方米，與上年底基本持平。

而在“三供一業”業務方面的收費管理面積約爲0.91億平方米，合同管理面積約0.95億平方米，均與上年底持平。

外拓方面，碧桂園服務採取的是業態＋城市雙聚焦戰略拓展戰略。

報告期內，碧桂園服務通過打造全員全域拓展網絡，落地應用城市拓展地圖，實現由住宅業態所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入的佔比達到約48.7%，較去年同期提升近13個百分點。而住宅、商辦及城市服務三大業態的佔比合計達到了95%。

城市聚焦方面，公司新拓展的項目分佈於146個城市，其中在22個戰略城市拓展的項目所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入佔比爲35.4%，在43個重點城市的收入佔比爲30.1%。屬地化市場競爭力初步顯現。

在整個集團戰略規劃方面，碧桂園服務則是以住宅物業管理業務爲核心。徐彬淮指出，這是因爲住宅業務是公司規模佔比最大的業務，經營體量達到70%以上，而且公司在這個核心的業務上積累的能力最強，所以把這個板塊作爲最核心的業務。

“同時，我們會積極的孵化戰略型業務，希望通過戰略型業務的發展與突破，能夠爲集團帶來第二增長曲線、第三增長曲線以及更多的機會。”

迴歸服務品質方面，碧桂園服務上半年在1569個項目中投入約2.7億元進行社區煥新，主要煥新方向包括安防設施智能化改造、園區路面等基礎設施翻新、遊樂設施煥新及電梯系統升級等。此外，公司還在數字化發展、AIoT及物業機器人賦能業務，推動內生增長。

在大力發展住宅核心業務之上，碧桂園服務在業態上進行了一個延伸，不斷開拓商寫、城服、環境等孵化性業務服務邊界，並形成了近場零售和電瓶車充電樁兩個創新性業務。

據瞭解，碧桂園服務在去年年底提出了社區合夥人的零售商業模式，並在三個城市進行試點。

今年上半年，公司將範圍擴展至十個城市，同時突破性地主動向上溯源，走向上游，縮短了供應鏈，從而提高了毛利水平。而該業務在上半年也爲公司帶來了1.07億元的收入。

電瓶車充電樁業務方面，碧桂園服務自去年下半年起便開啓了自營模式，目前已落樁3萬臺，插口數量達30萬。

今年上半年，碧桂園服務在該業務上同樣做出了突破，開始自研充電樁，同時進一步升級公司系統，通過更精細的數字化運營管理，達到了提升10%的效率。

潘品毅指出，這兩個創新型業務也代表着公司的兩個方面，前者代表堅定地進行增值業務3.0佈局；後者則反映了公司場地資源型業務直營市場化的趨勢。

“希望大家能夠給我們一些時間，讓我們有機會做好調整和佈局，能夠真正地make things happen。”徐彬淮最後說道。