關於按揭貸款的六個熱點討論

來源：中信證券研究 文｜肖斐斐林楠彭博李鑫

據格隆匯援引彭博報道，有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸轉按揭。若報道屬實，從我們進行的敏感性測算來看，按存量按揭調整比例75%、定價調整幅度55bps假設，商業銀行全年淨息差負向影響約在4.5bps左右，其中按揭佔比高的全國型銀行受影響較大；若存款掛牌利率再次下調，將有效對衝負向影響。如允許存量房貸轉按揭屬實，從轉按揭承接格局來看，利好負債成本優勢銀行。

▍事項：

2024年8月30日，據格隆匯援引彭博報道，有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸轉按揭。若報道屬實，對此點評如下。

▍存量按揭利率調整回顧。

2008年10月，央行宣佈將商業性個人住房貸款利率的下限調整爲貸款基準利率的0.7倍（之前爲0.85倍），其中對於存量房貸，其利率調整主要取決於兩個因素：一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否屬於普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估；二是貸款合同對於貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。從調整結果來看，銀行執行層面存在差異，根據新華社和中國新聞網報道，利率下限調整後，在存量按揭利率調整執行上，各家執行條件存在一定差異，比如客戶原存量貸款是否執行0.85倍利率、有無逾期還款記錄等，還有部分銀行要求客戶轉入存款、購買理財或辦理信用卡等。

2023年8月，央行、國家金融監督管理總局發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調整兩類住房貸款利率：1）2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套房按揭，即購房時即符合當時的首套房要求；2）當前住房情況符合所在城市首套住房標準的按揭，即購房時不符合當時的首套房要求，但受益於政策調整新認定爲首套房。從調整結果來看，根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人，此部分利息支出約佔商業銀行2023年總營收2.4%（商業銀行總營收是我們根據上市銀行佔商業銀行總資產比例外推所得）。

▍什麼是“轉按揭”？

“轉按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現有按揭貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素簽訂合同。一般來看，“轉按揭”分爲交易性和非交易性兩種，交易性“轉按揭”是指以房產交易爲目的，非交易性“轉按揭”則沒有房產交易背景，即“同名轉按揭”。實際操作中，多數轉按揭業務是爲了獲得更優貸款條件的同名轉按揭，如將高利率按揭貸款置換爲低利率按揭貸款。

▍轉按揭相關政策回顧。

2007年9月前，監管並無明文的轉按揭政策限制，多家銀行開展轉按揭業務，並伴隨“房價重估追加按揭”業務（即根據房產最新評估價值發放按揭貸款，如評房產估價值提升，在原按揭貸款的基礎上，借款人還可獲得一筆“加按揭”貸款）。

2007年9月開始，央行指導取消轉按揭、加按揭貸款業務。2007年9月，央行、原銀監會發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的淨值爲抵押追加貸款”。2007年12月，當時的央行副行長劉士餘在加強商業性房地產信貸管理專題會議表示“要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款”。

2019年8月26日，中國人民銀行發佈公告〔2019〕第16號再次強調嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務。公告中提及，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

▍當前存量按揭利率在什麼水平？3.9%-4%左右。

去年9-10月，存量房貸利率已經進行過一次統一調整，根據央行發佈的《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至2023年底，存量按揭利率調整後的加權平均利率爲4.27%。此外考慮：① 去年5年期LPR 10bps的調降，大部分按揭在今年1月1日經歷重定價；② 今年2月和7月5年期LPR 累計35bps的調降，少部分按揭在今年2-8月經歷重定價；③ 今年以來存量高定價按揭提前還款。我們估算當前存量房貸的加權平均利率約在3.9%-4.0%左右。

▍當前新增按揭利率在什麼水平？6月全國新發放按揭定價3.45%，仍在下降中。

根據央行發佈的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月，全國新發放個人住房貸款利率爲3.45%。根據財聯社報道，中原地產研究院統計數據顯示，2024年8月全國首套房平均利率爲3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%左右；根據融360數字科技研究院監測，截至7月底，45個重點城市首套房貸款平均利率爲3.29%，二套房貸款平均利率爲3.71%；根據財聯社8月29日報道，廣州首套房貸利率最低已經可以做到2.89%。

▍如果報道屬實，存量按揭利率調整或是轉按揭放開對銀行的影響如何？

對行業息差和利潤影響測算。根據央行披露數據，截至2024年上半年末，金融機構個人住房貸款餘額37.79萬億元，有兩個假設條件會極大的影響測算結果：（1）存量按揭定價調整的幅度；（2）存量按揭規模調整的比例。如果假設：情形A存量按揭調整比例50%，定價調整幅度50bps，則商業銀行全年淨息差負向影響、全年利息收入減少佔營收比例分別在2.7bps/1%左右（商業銀行總營收是我們根據上市銀行佔商業銀行總資產比例外推所得，下同）；如果假設：情形B存量按揭調整比例75%，定價調整幅度55bps，則商業銀行全年淨息差負向影響、全年利息收入減少佔營收比例分別在4.5bps/1.6%左右。如果假設：情形C存量按揭調整比例100%，定價調整幅度60bps，則商業銀行全年淨息差負向影響、全年利息收入減少佔營收比例分別在6.6bps/2.3%左右。正是因爲不同情形對於銀行息差和盈利將產生顯著差異，如果報道屬實，具體影響仍需等待監管具體政策調整細則出臺。

對上市銀行的影響差異。根據上市銀行財報統計，截至2024年上半年末，上市銀行按揭貸款佔比區間爲【5%，27%】，因此各家受影響幅度各異。如本文前述允許存量房貸轉按揭報道屬實，從轉按揭承接格局來看，利好負債成本優勢銀行。

▍風險因素：

宏觀經濟增速大幅下行；銀行資產質量超預期惡化；監管與行業政策超預期變化；各公司發展戰略執行不及預期。

▍投資觀點：存量按揭利率調整和是否放開轉按揭仍需等待監管細則出臺，如果報道屬實、政策後續落地，則是良好配置時機。

我們認爲，如果報道屬實、後續政策落地，大概率會有負債成本節約的政策應對，因此對於銀行息差的影響將極爲有限。近日銀行股回調，一方面是由於投資者對於分紅風格存在分歧，另一方面是景氣度偏弱的財報催化獲利資金了結收益。我們認爲，一方面銀行景氣度偏弱自2022年開始，2022年至今，銀行業績增速呈現逐季回落格局，2024年大概率是底部位置，2025-2026年低位恢復；另一方面業績並非此輪行情的核心驅動，而是低風險金融產品對於高確定性收益的配置邏輯以及銀行資產質量風險底線逐步明確的邏輯演繹，我們預計到年內上述因素並不會發生變化。如果報道屬實、後續政策落地，則是良好配置時機。個股方面，推薦兩條主線：1）穩健打底，產品邏輯下高分紅、估值波動小的大行更具配置價值；2）成長進攻：增長邏輯下，具備持續阿爾法的公司更有估值提升空間。

本文源自：券商研報精選