光遠觀察 | 馬光遠：房價單邊上漲結束，雙向漲跌會成常態

*本站財經智庫原創文章轉載需經授權。本文不構成投資決策。

出品|本站財經智庫

編輯|許媛媛 主編|楊澤宇

“光遠觀察”是本站財經智庫“C位觀察”和知名經濟學家馬光遠聯合打造的財經IP節目，以客觀、理性、深刻的視角，解讀時下熱議的財經和社會問題。

NO.005 馬光遠：房價單邊上漲結束，雙向漲跌會成常態

60S要點速讀：

1、現在老百姓買房的時候，應該有風險意識。和買任何東西一樣，房價可能會漲，也可能會跌。很多地方開發商一降價，業主就抗議叫停，這對整個市場肯定是不利的。業主的利益保障了，開發商的利益誰保障？建築商的利益誰保障？

2、新房和二手房價格倒掛，當然是不正常的現象。這是不正常的限價導致的。一旦出現價格倒掛非常嚴重的房子，大家都去排着隊搶。有很多地方的樓盤只要搖上，一轉手就能賺個1000萬，這太荒唐了，這其實是在變相鼓勵炒房。

3、每套房產的交易難度是不一樣的，不同的中介服務應該收取不同的價格，而不是按照總價比例徵收。有些標的額很高，但是沒難度，跑一下房管局就完成了。有些房子雖然標的額很小，但它涉及的法律問題非常複雜，其收費應該相對更高。

正文：

01、房價單邊上漲結束，雙向漲跌會成常態

現在老百姓買房的時候，應該有風險意識。和買任何東西一樣，房價可能會漲，也可能會跌。很多地方開發商一降價，業主就抗議叫停，這對整個市場肯定是不利的。業主的利益保障了，開發商的利益誰保障？建築商的利益誰保障？這麼多年房價漲了多少倍，漲了的歸業主，跌了的業主自己也得承擔，這是市場經濟的基本法則。這就像股民投資虧錢都覺得是自己沒判斷對，從來沒有把責任怪到別人頭上一樣。如果把房子看作投資品，消費者在買的時候也應該具有風險意識。現在的問題是，市場經濟自由定價的原則，沒有深入到每一個人的心裡。

馬光遠：不要以爲買房子是保本的買賣，以後房價會跌的（來源：C位觀察）

大多數的經濟行爲應該讓市場去發揮作用，不要輕易干預。第一，房價上漲的時候，我們限價，結果讓有錢人佔了便宜。本來那個房子賣10萬一平，非得限5萬一平，中一單就等於發了大財。第二，房價下跌的時候又不讓降價，開發商賣不出房子誰來負責任？這都是問題。市場經濟就是消費者買了東西以後要承擔責任，消費者如果不承擔價格漲跌的責任，贏了全拿走，輸了還有人兜底，天下沒有這樣的好事。

我們現在必須向老百姓傳遞一個信號，以後房價可能會跌，房價跌的責任是要自己承擔的，不要以爲買房子是保本的買賣。按照市場規律，該漲的漲，該跌的跌。有些房價虛高了就得跌，有些過度壓制的就得漲。如果真正地讓市場規律發揮作用，一定是好房子價格漲上去，差房子價格降下來。

02、限價政策是在變相鼓勵炒房

馬光遠：房價限高的政策，是在變相鼓勵炒房（來源：C位觀察）

新房和二手房價格倒掛，當然是不正常的現象。這是不正常的限價導致的。所以這一輪的房地產政策調整裡，大家關注最多的是限購。其實限價、限購都不正常。

限價主要限高價房，比如，某一個房子因爲單價比較高，本來按照市場價它可以賣15萬一平，現在給它限價10萬一平，因爲有50%的溢價，大家排隊搶。一方面很多房子沒人看，市場很冷。另一方面一旦出現價格倒掛非常嚴重的房子，大家都去排着隊搶。把高價房限了以後，搶的全是有錢人。有很多地方的樓盤只要搖上，一轉手就賺個1000萬，這太荒唐了，其實是變相鼓勵炒房。高價房儘管讓它高價，世界上絕大多數國家，很少有限制豪宅價格的，因爲買房要交稅，是給國家做貢獻。限價的應該是普通老百姓真正需要的房子，我們可以確定一個基本保障水平的面積，比如70平。70平以下的房子我們確定限價，這個價格比市場價要低，但是對購買資格有一個基本的要求，這就和普通老百姓有關了。

我們有很多政策的出發點可能是對的，例如通過限價給房地產市場降溫。限價之後，房價看起來是和諧的，但是真正的溫度沒有降下來，反而導致大家搶房。所以，一定要把市場和政府的邊界理清。房地產市場本質上不是一個純粹的市場，因爲有相當一部分人需要政府來保障，剩下的應該交給市場。

限購政策，其實限的是普通老百姓。全國很多城市的限購政策有一個很大的漏洞——限個人不限公司。在房價大漲的時候，很多人註冊一個公司買房，沒有任何限制。我呼籲了很多年，公司買房要限購。公司買房辦公用可以，但不能變相地最後作爲個人住宅，公司就不應該買住宅。

03、房屋交易中介費不應按總價比例收取，應該按服務價值收費

馬光遠：房屋交易中介費不應按總價比例徵收（來源：C位觀察）

近日，北京某房產中介公司調整了中介費的收取標準，從目前房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。過去按照2.7%的高標準，1000萬的房子，中介費需要27萬。在交易過程中，中介好像什麼都沒幹，27萬就歸他們了。他們的付出和收入似乎是不匹配的。

房產中介其實應該提供非常專業的服務，但中介與中介之間服務水平的差距非常大。在有些城市，中介費幾千塊錢，可能也就值幾千塊，因爲每套房產的交易難度是不一樣的，有些有抵押，有些沒抵押，有些一天就完成了，有些需要一個很長的週期，不一樣的中介服務應該收取不同的價格，而不是按照標的額。有些標的額很高，但是沒難度，跑一下房管局就完成了。有些房子雖然標的額很小，但它涉及的法律問題非常複雜，其收費應該相對更高。按照服務價值收取中介費，提供了多少服務付多少錢，這纔是正常的。

馬光遠：二手房交易除了找中介還可以找律師，收費可能更便宜（來源：C位觀察）

有些中介連政策都說不清楚，還得購房者自己去研究，最後購房者還得給他們費用，甚至一些無良中介還會給購房者挖坑。但有些中介把整個流程處理得非常順暢，解決了很多隱患。

馬光遠：二手房交易時 找中介不要完全圖便宜（來源：C位觀察）

大家選擇房產中介時，我的建議是不要完全圖便宜，特別是有很多中介公司的員工會迎合購房者貪便宜的心理，給購房者挖很多坑，風險是非常大的。選擇中介的時候，一定要選擇信譽比較好的，不能完全看價格，在信譽比較好的前提下，再去砍價。另外，交易房產，可以找中介，有些也可以找律師，甚至你把房子賣給你的親人，法律文件簽好之後，自己就可以上交易系統，根本不用找中介。但我們現在絕大多數人買房都通過中介，有些律師收費還很低，整個服務下來以後價格比中介可能低很多，但是我們很少有人想到通過律師交易房產。

馬光遠：房產中介行業早該整頓了，有很多害羣之馬（來源：C位觀察）

本站財經智庫（微信公號：wyyjj163） 出品

本站財經智庫是本站新聞打造的財經專業智庫，整合本站財經原創多媒體矩陣，依託於上百位國內外頂尖經濟學家的智慧成果，針對經濟學熱點話題，進行理性、客觀的分析解讀，打造有態度的前沿財經智庫。歡迎來稿（投稿郵箱：cehuazu2016@163.com）。