光遠觀察 | 馬光遠：預售制對購房者是赤裸裸的不公平，如果開發商交不了房子，那就是詐騙

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編輯|許媛媛 主編|楊澤宇

“光遠觀察”是本站財經智庫“C位觀察”和知名經濟學家馬光遠聯合打造的財經IP節目，以客觀、理性、深刻的視角，解讀時下熱議的財經和社會問題。

NO.002馬光遠：預售制對購房者是赤裸裸的不公平，如果開發商交不了房子，那就是詐騙

60S要點速讀：

1.預售制對購房者是赤裸裸的不公平，如果開發商交不了房子，那就是詐騙。我們很少見到有這麼不公平的事，把錢給了你，把款貸上，你把我的錢挪用了，最後我一無所得，房子還爛尾了。

2.我經常建議大家少買精裝修，精裝房裡面的貓膩太大了，品質和用料無法保證，都是表面光，表面看着很漂亮，裡面塞的都是亂七八糟的東西。開發商能省就省，要麼省人工，要麼省材料。

正文：

如果開發商預售不交房子，對購房者就是詐騙

在美國，預售的很多房子大多數不是標準化的，而是有個性化需求的房子，例如別墅——相當於你在建造和裝修的過程當中參與設計。其他的那些標準化的房子，本質上不是預售，只是付了定金而已，比如給開發商付10%的定金，等房子建成交付的時候再付尾款。

我們經常在學習他國（地區）制度的時候，把好的東西全都悄悄拿掉，學的全是一些壞東西。中國的預售制度對購房者就是赤裸裸的不公平，如果開發商交不了房子，那就是詐騙。我們很少見到有這麼不公平的事，把錢給了你，把款貸上，你把我的錢挪用了，我最後一無所得，房子還拿不到，爛尾了。

馬光遠：業主收房時，開發商應該自掏腰包請專業機構質檢（來源：C位觀察）

我建議，預售房子收房時，必須有專業的機構。你可以聘請專業的機構來幫助你驗證房屋的質量，這個費用由開發商來出。當然它會有一個公平合理的價格，這是對購房者的保護。再比如你可以預留一部分押金，比如我們預留房價的20%，半年以後，房子沒有質量問題，再支付給開發商；如果房子出現質量問題，20%不支付了，誰還敢在質量方面玩貓膩？

馬光遠：很多所謂的“日光樓盤”其實是100元一天請的託（來源：C位觀察）

還有信息不透明問題，比如在房子賣得火的時候經常出現“日光盤”，一天賣完，真的沒了嗎？不一定。售樓處經常有人排着隊，那可能是托兒。購房者根本不知道這個樓盤究竟賣了多少房子，這對購房者也不公平。

現在，開發商賣房子很難，所以它就會注重質量，要麼以品質，要麼以服務來吸引購房者。過去二十年，因爲房子短缺，房價不斷上漲，大家都搶着買房子，整個房地產市場競爭不夠。到今天爲止，這些爛尾樓都是過去不公平的制度造成的。

中國人大量的時間花在無意義的事情上，民間出現了很多的食品專家、牛奶專家、房子專家、裝修專家，這根本沒必要。這是社會的悲哀，說明我們整個社會的治理是有問題的。你買一輛車，擔心不擔心車的質量特別差？大多數情況下不需要擔心，因爲汽車行業競爭激烈，一旦車子出現質量問題，根本不需要消費者出手，競爭對手就幫你把這個事情擺平了。汽車廠商非常擔心出事，它會對質量嚴格把控。

我們在房地產領域其實缺乏這樣的競爭，逼着大家成了各方面的專家。人家幹了一二十年，你拿出所有的時間學一兩年，根本沒法兒和專業人士比。更多地應該從制度層面來改進，而不應該逼着大家變成專家。

建立房屋“養老制度”非常必要

住建部部長提出要給房屋建立“養老制度”。我們現在有房屋專項維修基金，但專項維修基金根本不夠用，也就是說當我們的房子真正出問題的時候，這筆錢可能已經花完了。這就意味着還需要一部分錢。錢從哪裡來，大家可以來設計。比如建立一個共擔的機制，土地出讓金裡拿出5%—10%作爲房子的維修基金，老百姓自己再出一部分，開發商讓幾個點的利，共建房子的“養老制度”，這是可以嘗試的。房屋“養老金”不可能完全由國家負擔。

馬光遠：應該給房屋建立“養老制度”，因爲我們的房子質量不好（來源：C位觀察）

很多人說，我們買房子的時候交了一筆維修基金，但是這筆錢相對房子需要維修的地方遠遠不夠。這相當於有些單位覺得基本養老金不夠，再給你上一個補充養老保險。這件事迫在眉睫，因爲現在有很多房子慢慢都會面臨這樣的問題。

馬光遠：爲什麼說2015年以後蓋的房子質量非常差？（來源：C位觀察）

2015年以後的房子問題更嚴重。因爲2015年房價上漲以後，中國整個的調控政策就是限價。開發商爲了節省成本，在使用的材料方面，在建築質量方面，傾向於偷工減料。再加上2015年以後，其實是整個房地產行業的“三高”模式最瘋狂的時候：高週轉、高負債、高運轉。在這個過程當中也會出現很多有質量問題的房子。但是消費者短期內看不出來問題，比如隱蔽工程（指地基、電氣管線、供水供熱管線等需要覆蓋、掩蓋的工程），可能三十年後才能看出問題。再比如說窗戶，認真的開發商裝窗戶的時候做隔音，不認真的直接把建築垃圾塞進窗戶邊。

馬光遠：建議大家少買精裝修房，貓膩太多（來源：C位觀察）

我經常建議大家少買精裝修房，因爲精裝房裡面的貓膩太大了，品質和用料無法保證，都是表面光，表面看着很漂亮，裡面塞的都是亂七八糟的東西。開發商能省就省，要麼省人工，要麼省材料。集採省下來的錢算開發商的利潤，算不到購房者頭上。

馬光遠：中國的寺廟保質期上千年，今天建的住宅保質期只有30年？（來源：C位觀察）

現在中國古代能留下來的建築就兩類：一類是皇宮，因爲它有追溯機制，那些磚上面有很多印章，這是誰製作的，誰燒的，最後是誰檢查的，一旦出問題要殺頭的。所以它質量很好。還有一類建築是寺廟，建造的人出於真誠的信仰，他有敬畏之心，他想下輩子過好，就不會糊弄。所以這兩類建築的質量都不錯。

我們現在恰恰就是缺這樣一個追溯機制。如果每一個工程都能建立很好的追溯機制，那麼沒人敢偷工減料。但是我們並沒有建立相應的追溯制度。其實現在從技術層面來講完全可以實現。我們現在養一頭豬都能追溯，可以通過視頻看到你的豬的成長過程。這麼大的建築，誰建的、誰的材料、誰蓋的、誰檢查的、誰簽字的，一目瞭然，但是現在責任人都是空着的。所以一旦出問題，不管是買多貴的房子，因爲沒有追溯機制，那業主只能是自認倒黴，自己想辦法解決。

中國開發商數量太多，如果倒掉80%仍然是全球最多

一個產業週期的變化，一定意味着市場主體的變化。中國的開發商最多的時候差不多十幾萬家，現在可能不到十萬家了，但是也是全球最多的。如果說80%的企業都倒閉了，剩下20%，也就是2萬多家，中國房地產開發商數量仍然是全球最多的。

開發商太多了並不好，因爲絕大多數的開發商根本沒有開發能力。在中國做開發說難很難，說容易也很容易，搞一個皮包公司，有資源拿地，拿到地之後不開發的企業特別多。

馬光遠：中國開發商數量太多，倒掉80%仍然全球最多（來源：C位觀察）

到今天爲止，我們看到的一些出問題的開發商，大部分都是這個市場上比較優秀的。它們爲什麼出問題了？因爲它們拿的地多，然後它們玩“三高”，一旦整個市場發生變化，它們就週轉不開了。那些平平安安的反而是沒有能力的。以後倒掉的開發商不一定是今天出問題的公司。

我們呼籲要支持有開發能力的、有前景的開發商。中國房地產市場現在最大的問題是開發商太多，必須倒掉一部分，把資源集中到一些好公司。這樣市場風險降低了，房子品質也提高了。這絕對不是危言聳聽，我們從十五萬家開發商到現在九萬多家，已經倒閉很多了。有些公司從註冊到註銷，就沒有實際開發過房地產。而且我們現在很多開發商是做一個項目就註冊一個公司，項目做完了就把它註銷了。

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