海淀外溢，正在迴流
這是嚴肅君的第 576 篇推送
海淀外溢，正在迴流。
這是嚴肅君的一個感覺，來自於近期兩個諮詢客戶。
一個是備婚中的小兩口，國慶假期看遍了北京新房市場，包括目前扎堆供應的幾個片區，最終決定“等等海淀永豐，反正600W都出了，讓我媽再拿200個。”
不光有錢人，曾經出走昌平的剛需，也開始把目光轉回海淀。
也就是另一組客戶。工作在海淀，一家居住在回龍觀，剛剛賣掉上車房，本來想直接昌平原地改善三居，現在卻開始猶豫。
“畢竟，那是海淀。”
1.
兩組客戶指向的標的很明確，那就是海淀永豐。
剛剛過去的北京三批次集中供地，熱度最高，爭奪最兇的就是海淀永豐三宗地。最終兩宗歸中海，一宗歸海開。
中海速度很快。
國慶期間就定向邀請目標客戶，就0013地塊開始內測，並釋放戶型圖過程稿。
聽說現在已經進入案名徵集階段。購房者意見的重要性，似乎被擡到前所未有的高度。
0013地塊規劃15棟樓，總房源約800套左右，主力戶型面積段暫定75㎡兩居、92㎡-95㎡三居、116㎡-120㎡四居。
按照銷售指導價8.5萬/㎡計算，最低總價638萬/套起，首套首付約255萬。
據悉，同天拿下的永豐0015、0016地塊，戶型面積段與0013地塊相似，容積率2.4，銷售指導價8.2萬/㎡。
那麼總價門檻只要615萬，首套首付246萬。當然，按照歷史經驗，小戶型產品均價大概率是要高於銷售指導價的。
另外，嚴肅君得到消息，隔壁海開產品總價爲600萬-1000萬，換算成面積段，與中海項目高度重疊，正面剛的節奏……
2.
中海流出的戶型圖，75㎡兩居兩種戶型方案，一種是U型廚房+暗衛，另一種是L型廚房+明衛。客廳面寬做到了3.6米，主臥帶飄窗，有玄關，衛生間乾溼分離。
戶型過程稿，最終以官方公佈爲準
116㎡四居，通透全明，南向三面寬+主臥套設計，餐客廚一體，設有獨立玄關。北向兩間臥室，邊戶設計分佈在廚房兩側，中間戶則是緊鄰。
邊戶與中間戶的區別在於，邊戶主臥擁有270°觀景飄窗。
戶型過程稿，最終以官方公佈爲準
120㎡四居，南北通透，全明設計，餐客廚一體，南向三面寬+主臥套設計，北向次臥間可打通變作大三居，衛生間全部乾溼分離。
戶型過程稿，最終以官方公佈爲準
92-95㎡戶型暫時還沒有，但從以上過程稿來看，嚴肅君建議大家，直接去找中海·滙德里的戶型圖參考，差別不大。
3.
總結來說，“抄作業”的傾向很明顯。
這也能理解，今年3月份中海·滙德里和幸福裡潤園幾乎同時開盤，雖然目前都已基本售罄，但從流速上來看，還是中海略勝一籌。
接下來三個項目總供應量將達3000套，在速度和利潤面前，中海和海開不約而同選擇了前者。
甚至“更剛需”---
面積進一步下探，剛需房源佔比加大。
拉長時間線看，今年海淀新房市場有明顯的三級轉向。
2022年至今北京新房成交金額TOP10
一開始是學府壹號院、中建壹品·學府公館、圓明天頌，吸引的是全北京的有錢人，標籤是海淀學區、高品質改善、價格倒掛；
接棒的中海·滙德里和幸福裡潤園，其客羣更聚焦到海淀山後，不那麼有錢的碼農一族，標籤是海淀、海淀、海淀。
不難想象，未來幾個月，海淀新房市場將是小戶型的主戰場。
這也使得那些曾經買不起海淀新房，被迫出走的海淀人，實現迴歸。
4.
但海淀，尤其是海淀永豐的新房之戰，還遠未達到頂點。
就在中海和海開地塊旁，還有大量居住用地待出讓，靜靜的等待入市；
甚至還有位置更好的臨鐵地塊，據說已經擺上了明年一批次的貨架。
近日，規自委海淀分局公示了關於《海淀區西北旺鎮HD00-0411街區控制性詳細規劃》（草案）。
HD00-0411街區位於海淀西北旺鎮中部，是中關村科學城北區永豐產業組團核心區域。地鐵16號線永豐站、永豐南站都位於其中，有北清路、永豐路兩條主幹道。
從街區土地規劃來看，除了已經成型的產業組團，生活組團（永旺家園），區域內目測有5宗住宅用地待出讓，定位爲產居共享核心，未來常住人口規模約爲1.1萬人。
另規劃有基礎教育設施2處、醫療衛生設施1處、養老設置4處、文化設施1處、物流設施2處。
目前，該片區距離最近的商業配套爲中關村壹號，一站地鐵可達建設中的西北旺萬象匯，向北3公里爲建設中的大悅城和海淀悅界主題街區。
教育資源方面有中關村三小（科技園分校）、清華附屬中學永豐學校；未來醫療資源可依靠在建中的海淀北部醫療中心。
但不利之處在於，六裡屯垃圾處理場距此只有不足1公里。
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