黃埔紛紛喊6萬+，荔灣400多萬買三房性價比凸凸凸

最近的黃埔樓市可謂勇氣可嘉，新盤紛紛做大做強走豪宅路線，處處喊出6萬+，在當前的市場環境下，真爲他們捏一把汗。

相反，配套更優、離市中心更近，利好頻現的荔灣，卻涌現越來越多的“剛需”新品，性價比拿捏得死死的。

荔灣400多萬買三房成常態？

是的。

首先，缺貨多時的大坦沙回到購房者視野。

大坦沙推手凱德集團不慌不忙地推出了島上第二個項目——凱德·雙橋新作。

該項目體量並不大，由3棟33層高層住宅組成，總戶數約400餘戶，首推的是中塔和北塔，貨量共計200多套，戶型包括74-113㎡的兩房三房，目前開放了89㎡、90㎡、98㎡（帶主套）三個戶型的實景樣板房。

從戶型設計上看，偏向保守亮點不足，時下流行的大寬廳、長陽臺、靈動空間等等均沒有，但總體比較規整，沒有大BUG。

配套方面，從項目走到5號線坦尾站僅5分鐘，30分鐘左右就能直達珠江新城。唯一槽點，打車可能要花點時間等候，因爲在島上，基本沒有空車進來，都是回程車或者從島外呼喚來的。

島上的教育資源也比較均衡，已落地的有新果國際托幼園、沙面小學大坦沙校區、一中高中部等，比起東部清一色的新校，有一定的優勢。另外，項目對面的地塊，配套中學已確定爲荔灣區西關廣雅實驗學校的分校區，計劃於2024年9月開學。

此外，由鍾南山院士領銜的廣醫一院國家呼吸醫學中心大坦沙院區已建成並投入運營。商業配套需要等附近的西凱薈開業。

至於價格，目前還沒定，我們不妨梳理島上幾個二手對比一下。

根據貝殼的真實成交數據顯示，離地鐵最近、也是樓齡最新的花語水岸主流成交價在5.3-5.4萬之間，與凱德毗鄰的金灣明珠成交價4.5-4.8萬，離地鐵稍遠的萬科柏悅灣4.3-4.9萬，而靠近河沙站，景觀資源更好的悅江上品5.2-5.5萬。

雙橋新作在規模和定位上是輸蝕給花語水岸和悅江上品的，所以雅姐斗膽預測，雙橋新作主流價格會落在5萬出頭，大部分產品會落在500萬上下。

儘管樓盤沒有很驚豔，但雅姐還是推薦大家看一看，畢竟中心區、島居、地鐵、名校這些關鍵詞都齊全，這個價位買三房還是值。

另一個新盤是茶滘舊改項目力誠榕誠灣，也是繼力誠欣悅灣後又一個融資項目。

項目距離花地河約30米，擁有一線望河的景觀優勢。由8棟樓組成，規劃約1500套住宅，首批推出的是6棟和7棟，也是距離花地河最近的兩棟樓。

戶型來看，同樣有建面約85-97㎡的緊湊三房，以及140、168㎡四房，大部分戶型擁有N+1靈動空間，使用率較高是賣點。稍稍缺陷是位置有點隱秘（當然理解成旺中帶靜也可以），距離1號線花地灣地鐵口約1.5公里，步行有點勉強。

該項目同樣未定價，但力誠欣悅灣的二手放盤價目前是4.1萬左右，所以力誠榕誠灣均價落在4字頭毫無懸念，可以算是荔灣目前門檻最低的幾個項目。

而與力誠榕誠灣相距不到2公里的萬科金域曦府，是荔灣的當紅炸子雞，品牌+規模+地鐵+名校一樣沒有落下，儘管如此價格也挺親民的，推過不少特價單位，其中價格最低要數95方三房，450萬就有交易，單價47000元/㎡多，中秋期間，南向110㎡三房單位也在51000元/㎡起，雅姐認爲對比東部還漲價了的萬科城市之光，性價比馬上凸凸凸上來。

此外，新世界凱粵灣也是一個“均好性”不錯的樓盤，近地鐵5號線始發站滘口，別人擠破頭上車也與你無關；小區園林綠化、配套、景觀都沒有弱點；西關培正小學（新世界凱粵灣校區）搭配四中新世界學校，也穩妥；開發商品牌還自帶高級感。500萬左右買三房，也挺香的。

如果預算比較低，還可以考慮廣鋼花城，但要注意，廣鋼花城不在廣鋼，項目與廣州國際醫藥港一路之隔，周邊環境並不優越，多爲工業園和產業園，有待南漖村和東塱村舊改提升居住環境。但戶型是一絕，爆款67㎡2+1戶型和87㎡3+1房都做到了極致，折後價在4.4-4.5萬元/㎡左右，300萬殺入荔灣三房，吸引力還是有。

荔灣南片區還是大有可爲

荔灣被購房者詬病的不外乎三點：

1、老人多。

2、房子破。

3、城市界面舊。

三個字總結“老破舊”。

但大家要搞清楚一個事實，荔灣實際是由北片區（老荔灣）和南片區（大坦沙、芳村）組成的，南片區是近年來發展的重點，你甚至可以理解它是一個新區，耳熟能詳的白鵝潭、廣鋼新城、舊改等關鍵詞都在南片區。

所以雅姐一直認爲，只談居住便利舒適度，不談價值空間那些虛的，荔灣南片區是勝過黃埔的。現在我們就一起擺事實，看數據，各個擊破。

先看人口問題。

按照聯合國通用的“60歲及以上人口占比超過10%或者65歲及以上佔比超過7%，意味着該地區進入老齡化”的標準。

根據“七普”數據，荔灣區22條街，僅有中南街道未進入老齡化階段。

而黃埔的60歲及以上人口僅佔總人口的8.41%，並且在17個鎮（街）中，僅有4個觸及“老齡化”標準。

所以，羣衆說得對，老是真的老。

但細看數據會發現，紅框南片區的街道，明顯比北片區有活力。

像橋中街道，就是大坦沙板塊，除了一些島上的原住民，其他人口都是萬科柏悅灣、悅江上品、花語水岸等次新樓盤的中堅力量。又比如白鶴洞街道，就是廣鋼新城所在的街道，0-14歲段的人口是全區最多的。

如果一定要和黃埔比年輕，真的比不過，但和自己比，大坦沙、芳村還是可以。

再看房子破這個問題。

老城區的舊房子可以分爲兩類，一類就是八九十年代建的，6-9層高的單位福利房，實際上這類房子老黃埔也不少。

另一類就是年代更久遠的私房，要知道西關大屋都在西關，大部分老房子都在老荔灣，如龍津路、逢源路、恩寧路、寶華路。但這一帶近幾年一直在搞活化，打造歷史文化街區，沒來打過卡的都不好意思說自己是年輕人。所以，房子是破，但好像跟你置業南片區並沒有多大影響，不要讓固有思維，束縛了你。

最後看城市界面。

爲什麼那麼多年輕人喜歡黃埔，因爲黃埔都在大拆大建，給人的期望值特別高。

但論舊改，荔灣也很努力。廣鋼不是從開拆→拍地→開賣就一路不被看好嗎？但如今已經賣到尾貨，並且大部分樓盤交付入住，一片歡樂祥和、歌舞昇平的景象，已經成爲舊改的經典案例了。

而根據審議通過的《廣州市2022年城市更新項目年度計劃（含實施計劃和前期計劃）》顯示，荔灣區有8個項目繼續實施：

上述這些舊改項目，全部集中在荔灣南片區，可以預見，以後南片區的城市面貌一定不會差。

白鵝潭這次真的跑出了加速度

最後再談談畫餅那些事。

很多人說白鵝潭過去10年碌碌無爲，雷聲大雨點小。但客觀規律告訴我們，事物的改變要有一個量變到質變的過程，沒有量的積累，只想質的突變，是不現實的。

在月初的2022年第八屆中國廣州國際投資年會荔灣區平行分會上，政府就表示白鵝潭商務區將在三年內紮實推動實施總投資3700億元的101個重點項目，重點培育高端服務業、現代商貿業、特色製造業三大支柱產業，推動特色建築與設計業、新一代信息技術兩大新興產業，圍繞國際消費中心城市建設，高標準打造白鵝潭世界級商圈，建設國際一流商業地標。

如果不喜歡看這些口號的，也可以看看一些重點項目的進度：

可以說，白鵝潭的建設是真的跑出了加速度。

還有一個值得關注，早前業內有爆料，華潤計劃接手新隆沙項目，預計年內拿地，將打造高端商業！

而在廣州第三批集中供地的名單上，原華夏幸福新隆沙地塊，已變身荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊重出江湖，地塊被拆分爲兩大單元，總起拍價38.5億元。屆時是不是華潤拿下，我們拭目以待。

華潤萬象系、太古商業、再加上預計年底開業的星河coco park，將有三大高端商業聚首，這樣的配置相當豪華了，在廣州只有天河商圈可以媲美。

綜上，雅姐認爲荔灣南片區的發展還是一片光明的。

更重要的是，這裡的房價還是挺友好的，產品差異化也大，資金充足的可以選廣州幸福灣、星河江縵、廣船濱江上都這些一線江景的大宅；剛改可以選新世界凱粵灣、萬科金域曦府、新盤凱德雙橋新作、力誠·榕誠灣；預算低的還有廣鋼花城極致小戶型可選。