500萬買海珠三房，不比黃埔香嗎？

又是雅姐努力營業的一天。

最近市區10W+、大平層豪宅看多了，是時候回到人間。

今天和大家聊聊海珠兩個“剛需盤”——中海江泰裡和中旅天宸府。

先看看兩個盤基本面。

中海江泰裡，盤如其名，位於江泰路，步行5分鐘可到地鐵2號線和11號線（在建中）江泰路站，周邊有萬科裡、燕匯廣場等商業配套，去江南西、樂峰廣場也不遠。

項目由3棟樓宇組成，其中一棟是政府人才房，出售的只有兩棟，貨量500來套，層高49層，3梯6戶設計，戶型包括75m²、82m²三房，以及105m²四房，吹風價7字頭。

中海江泰裡戶型佈局

比較吸睛的是目前的展示中心——潮裡MALL，整棟樓現在和以後都用作藝術和商業運營，有藝術展、咖啡、露臺花園，都是年輕人喜歡的元素。

看產品更不得了，堪稱封神戶型，基本挑不出什麼毛病。

例如，建面約75m²的三房，居然還帶了主套，次臥也不小。延續中海海珠幾盤的風格，LDKB餐客廚陽臺一體化，廚房270°全景聯動門設計，可開可合，樣板間將靈動空間與客廳打通，做成了開放式電競主題房，和雅姐一起踩盤的95後獵德村花，也說有心動的感覺。更難得的是，市面上南向的產品基本讓位給大戶型，但這個75m²三房還有南向的選擇，四開間朝南，全明通透。

中海江泰裡75㎡三房樣板間

105m²的四房，同樣相當能打，130m²的即視感，3+1房帶主套，比市場同面積產品，多出一個空間，可改造茶室、書房、鋼琴房等。另外6米長景觀陽臺，採光面大增，改善置業一步到位。

中海江泰裡105㎡四房樣板間

再看中旅天宸府，位於昌崗中路，離地鐵更近，出門2分鐘到地鐵8號線寶崗大道站，1站可到昌崗轉2號線。所以從地理位置來說，兩個盤根本就是一個商圈的，配套不分你我。

項目由4棟樓宇組成，其中A棟爲46層，B、C棟爲45層，D棟44層，整個小區一共719戶。戶型包括82m²和83m²三房、以及86m²和104m²帶主套三房、120m²四房。

中旅天宸府實景圖

從營銷角度看，中旅確實沒有中海會玩，但另一個角度看就是務實，畢竟買過幾次房的雅姐知道，噱頭不可盡信。

產品方面，同樣主打N+1戶型，但說產品力，那在廣州，中海真是YYDS。像中旅天宸府82m²和83m²的三房都是不帶主套的，與中海江泰裡75m²和82m²就帶主套的設計相比，明顯失色，在總價上也失去了優勢。而同樣100m²出頭的產品，中海江泰裡做了四房，中旅天宸府只能做三房，高下立見。但你要說中旅天宸府戶型有什麼硬傷，也並沒有，雖然細節上是比不過中海，但總體也沒有拉垮，只能怪對手太優秀。

中旅天宸府86㎡三房戶型圖

如果故事看到這裡，中海江泰裡顯然是要勝出了。只可惜中旅天宸府手中有大牌——省一級昌崗中路小學+5中王炸組合。

雖然雞娃圈不一定看得上，但對於大多數普娃，這個組合已經相當不錯。

根據廣州市海珠區教育局政府信息公開網站，《2022年海珠區公辦小學招生服務地段表》中顯示，中旅天宸府所屬沙園街橡膠新村社區，對口省一級昌崗中路小學。同時，按照《2022年廣州市海珠區初中招生問答》，昌崗中路小學直升廣州市五中附屬初級中學（具體招生地段與政策以入學當年教育局公佈爲準）。

不過需要注意，昌崗中路小學也曾發佈過學位預警，表明面臨學位供給緊張的問題。相比之下，中海江泰裡對應的曉園小學就不值一提。

綜上，應該不難選了吧？雖然中海產品力過硬，但人家中旅天宸府也沒有掉鏈子，如果價格相當的情況下，有個好學位還真是殺手鐗，我個人會更推中旅天宸府。

但獵德村花卻教育我，“名校？who care？”，這可能也代表了不少90後的想法吧，“我過得好就行了，我生不生娃都說不準，雞娃？名校？一點都不重要！”

所以，也許中海江泰裡年輕化的社區調調會更深得年輕人喜歡。

基本面說完，又是老生常談的話題，7萬的單價值不值得買？

其實不少文章都吐槽過這兩個項目，包括說周邊城市界面差、密度大園林小、產品定位剛需但賣改善的價格等等，而雅姐的觀點卻恰恰相反。

每個樓盤都有自己的客羣，買老城區的人，在意的是城市界面嗎？雅姐也是老城區長大的，每天望着差不多的景緻，是不會覺得它有多破的，你讓我住視野開闊，羣山環繞我還嫌棄蚊子多呢！

所以，別用自己的觀點去揣測別人，”老廣“真！的！不！介！意！

再說產品，很多人覺得這是剛需的產品，但因爲生在市區，打上了7，8萬的單價，是錯配。

這就要看清楚底層邏輯了，爲什麼開發商要做這種緊湊戶型，我覺得是很明智的。

一方面，客觀原因，這兩個樓盤沒有景觀優勢，也不是琶洲這些高光板塊，不太具備做豪宅的先決條件；另一方面，海珠樓市現在缺10W+，缺大平層嗎？琶洲南TOD、保利海珠天郡、保利湖光悅色，即將面市的中海映瀾臺都是收割富人的，售罄的中海觀瀾府、還在售的中海觀雲府、中海觀澔府主打改善戶型，門檻都去到七八百萬，甚至是千萬級別。可以說，經過這兩三年的折騰，客羣已經洗完一遍又一遍了。相反，海珠一手緊湊戶型缺貨多時，五六百萬住市區三房，聽聽就覺得有吸引力。

海珠不缺改善型大戶型，而且還望江

在這種情況下，兩個盤主打七八十方的緊湊三房，再搭配少量緊湊四房，打差異化，控制總價，向上讓買不起海珠其他盤的的人多一個選擇，向下也讓喜歡老城區的剛需墊墊腳能上車。

再和其他區比一比。目前500多萬的三房只有荔灣芳村、天河邊緣、黃埔有。芳村雖然可以買更大面積，但區域能級比海珠始終低一個檔次，而天河邊緣最缺就是配套，如果你只要是天河就行，雅姐也無話可說。最後是黃埔，城市界面新是肯定的，我一直建議年輕人可以買，但年輕人也可以偶然想想，海珠這種坐享成熟的滋味，難道不比黃埔畫餅香？

最後說說建議什麼人買？

1、90後“老廣”，有些家底，結婚後要住在父母附近，既方便互相照顧，又保持私人空間。

2、老城區老破小置換客，預算不高，但賣掉老破小後起碼能覆蓋五成以上首付，剩下的月供壓力可控。

2、喜歡老城區成熟配套的”新廣“，但預算去不到800萬以上級別。

最後總結，雅姐相信中海也不是吃素的，要打贏對手，開盤必然會有相當有競爭力的價格，我們拭目以待吧。