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北京保利嘉華天珺售樓處電話：400-991-5670（官網）
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海淀永豐北「嘉華天珺」的戶型圖已經出街。北京保利嘉華天珺售樓處電話：400-991-5670（官網）
項目分爲東西兩個地塊，共24棟樓，1276戶，有6個戶型，面積段分別爲89、99、116㎡三居，126、131、170㎡四居。
這樣算下來，保利嘉華天珺基本是明牌上桌了。
從7月25日拿地，到戶型圖流出，整個過程不足三個月。
而且預計本月底就要開放售樓處，展示99、135、170三個樣板間。
比隔壁早拿地一個多月，案名還沒有公佈的海開永豐南地塊，不知道快了幾個節點，就是快，天下武功，唯快不破。
問題是，嘉華天珺爲什麼一定要求快？
02按道理講，這畢竟是海淀，開盤就奔着清盤去，只是或早或晚的海淀。再加上永豐北地段又着實不錯。
北京保利嘉華天珺售樓處電話：400-991-5670（官網）以嘉華天珺爲例，永豐產業園是板塊底色；南側一路之隔，就是中關村三小科技園校區；東北方向300多米就是今年底開業的海淀大悅城；北側還有明年開放的故宮北院......
海淀永豐北，基本面果然還是太全面了，海淀客戶更是大胃王，消化能力驚人。
這幾年，永豐北的項目銷售也證實了這一點。
從幸福裡開始，永豐北已經供應近6000套新房，但可售存量僅剩下：
500餘套，去化率91%以上。
壓根兒不知道什麼是庫存積壓，競爭紅海，真真走出了北京樓市的獨立行情。
既然如此，嘉華天珺爲什麼還要拼手速呢？
因爲嘉華天珺有一個可怕的對手存在。
嘉華天珺一切都好，唯一的小缺點就是不臨鐵，但它兩公里處的絕對競品，海開永豐南地塊，
是海淀山後近幾年唯一一塊臨學校、臨產業園、配商業，又臨鐵的項目。
出場就是滿級大佬，自帶BGM那種。
不是我方火力弱，而是對手太強大。
原來，保利嘉華天珺之所以拼手速就是要：
避其鋒芒
03實際上，嘉華天珺與海開永豐南的戰爭，是一個避無可避的巨大命題：
價格，究竟能不能彌補地段的差異？
此時，表妹不得不再全面的介紹下兩位參戰選手。
嘉華天珺，建面16萬方，有1.4萬方的配建，住宅樓面價5.6w，1276套房，指導價9w
海開永豐南，建面22.3萬方，有8.4萬方的配建，住宅樓面價8w+，約700套房，指導價9.3w
別看指導價都差不多，
但嘉華天珺有3.4w的價差，再參考隔壁鄰居8.3w-8.5w的指導價，天然就有很大的價格下探空間。
海開永豐南呢，樓面價就8w+，頂着指導價賣能賺錢都是操盤優秀，具體原因表妹不展開，感興趣的朋友可以戳海淀永豐南地塊出讓玄機、內幕和交易細節
基於此，表妹粗暴的估計嘉華天珺的開盤均價可以比海開永豐南地塊低上：
10000塊
朋友們，就差了2.5公里，10000塊，能彌補這個地段的差異嗎？
很顯然，在保利的心裡，是打鼓的。
他們心裡想的，是亞洲首富李嘉誠那句真理：
地段地段，還是地段。
這時，表妹莫名想到以前馬雲接受採訪，談到打架，他說：
小時候經常打架，因爲人小，所以人家不防備，所以你進攻要速度快。
「趕在永豐南之前」成了整個嘉華天珺的敏感詞。
對於他們來說，時間就是金錢，效率就是生命。
04因爲此時，海淀區的新房可售存量僅有：
1375套
不到朝陽區可售存量的五分之一，僅佔北京新房普宅可售存量的1.9%。
更何況，這裡還有近300套房子，總價量級在2000w以上。
也就是說，普通買房人此時在海淀買房就三個字：
沒得選
也就是說，嘉華天珺入市：
就是唯一。
不過，很多東西看起來直接，但做起來真的難。就像考上清華。
趕時間也是一個技術活，怎麼才能既趕得快，又趕得好？
有一個非常討巧又好用的方式叫：
抄作業。
比如，總規選擇市場上最快，最穩妥的排兵佈陣-兵營式排布。
好處是南北樓間距和園林有了更好的資源。
因爲板式間距要求樓間距是樓高的1.7倍，錯落排布的往往是1.2倍。
嘉華天珺選擇板式佈局，兩棟樓之間至少1.7倍間距，避免在自家遠眺的時候看到鄰居在吵架。
園林的橫向通透感也更強。
能給到園林充足的發揮空間，但具體怎麼發揮，就得看保利了。
但小問題也有。
1、橫向樓間距太近，感覺近到成龍可以來回穿梭；
2、首層光線感受影響，不知道冬至日的日照如何？
3、獨棟少，端戶少，大量的中間戶，如何處理衛生間開窗問題，是否會壓縮北次臥，需要進一步觀察。
這些問題，等我拿到更細節的信息再來跟大家彙報，感興趣的朋友可以+XGDBJ2022持續關注。
再比如，嘉華天珺的戶型面積段選擇，絕對是做過功課了。
170平，項目最大戶型，都是當時幸福裡嘗試過，且賣得掉的戶型。
其他89、116、126等也都是鄰居們做過的面積段，且流速還不錯的戶型。
不信，大家可以看一下過去三年，海淀成交的主力戶型。
唯一可惜的就是，戶型上並沒有太大的創新，再加上海淀區的審批還是太嚴格了，保利擅長的大陽臺+高贈送的大招，發揮不出來。
表妹在這裡僅代表個人，扣海淀區一個雞腿。
05如果是這樣，搶出來的效率對於嘉華天珺來說就不夠保險了。
唯有效率+價格+產品才能與地段一戰。
既然戶型上不能突破，那就在產品配置上突破。
表妹聽說，嘉華天珺不僅有會所、泳池、下沉庭院，外立面還上了大量的石材，除了四季青豪宅，說嘉華天珺就是海淀產品力扛把子，一點都不爲過。
這樣的嘉華天珺出場，就好像一隻鮎魚遊進了海淀樓市。
被捲到的，首當其衝是海開永豐南地塊。
舉個不恰當的例子，按照永豐南的地段配置，產品配置可能配個2000塊的裝標就夠了。
但嘉華天珺一刺激，說不準裝標就得提到2500塊。
這提升的500塊，就得感謝老鐵刷的火箭了。
不過，這種提升有點兒被動，海開地塊畢竟是後手，有沒有反制的機會點？
按照海開永豐南的現狀，裝標不可能提太高，售價幾乎沒有下探空間，成本在那裡擺着呢。
但畢竟具體戶型還沒有出街，可以在分戶型價格上「田忌賽馬」。
表妹舉個例子，著名的中海匯德里125平VS幸福裡·潤園119平之戰。
表面上看，潤園119和匯德里125建面單價大差不差，但潤園面積小，且功能展示效果更好的情況下，比匯德里總價低了至少40多萬。
但實際上，潤園119得房率79%，摺合套內面積94平，套內單價10w+/平
而匯德里125得房率85%，摺合套內面積106平，套內單價9.6w/平
套內便宜了4000多塊，套內面積多了10平米
06但萬一，如果，海開真分戶型在價格上賽馬了，嘉華天珺就束手無策了嗎？
此時，我們需要再認識一下保利。
全國範圍來看，上半年，保利是百強房企榜單上的銷冠，銷售規模1733億；北京市場來看，1-9月保利拿下了住宅全口徑銷售額的亞軍寶座。
但凡能在熊市衝出來的，必然有兩把刷子。
因爲冠軍的寶座，實在沒有那麼好坐。
實際上，濃眉大眼的保利，是個狠人，殺伐果斷。
表妹聽說，在大家定價策略相對保守的時候，保利項目就很敢拉得開更大的價格區間。
之前廣州保利華創·都薈天珺開盤，價格區間：
9-14w/平
根據不同樓棟、戶型、朝向，最低單價與最高單價之間，足足相差了5w塊錢。
開盤當天去化了近三分之一的貨值。
在高端改善市場上，這個銷售業績，相當能打了。
如此大膽的策略，
或許在保利看來，好產品配上好的樓層就值更高的價格，樓層弱一點，那就把價格給到位，總之要讓買房人覺得：
性價比超高。如果在嘉華天珺，保利學學自家兄弟，那別看保利在海淀是個新手，說不定真能亂拳打死老師傅呢。畢竟，在相互踩踏、價格亂殺的市場裡，更需要考驗開發商的操盤能力。
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